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Condômino anti-social

O advogado Hilton Biasi, especialista em Direito Condominial, responde a questões do portal SíndicoNet sobre postura anti-social dentro do condomínio, e alerta que não há uma regra clara para identificar esse status social, devendo prevalecer a análise de cada caso.

SíndicoNet - Dentro do artigo 1337 do Novo Código Civil, que define a punição para a atitude anti-social no condomínio, quais são as multas cabíveis e por quais motivos?

Dr. Hilton Biasi - O condomínio, depois de alertas com "advertências" ao condômino que descumpre as Normas Internas - por exemplo, repetidas festas com excesso de barulho depois do horário estabelecido em convenção -, pode aplicar uma multa. A multa cabível corresponde até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas (taxa condominial).

SíndicoNet - Pode citar exemplos de casos concretos cuja reincidência levou à aplicação da multa?

Dr. Hilton Biasi - Taxa condominial em atraso por um longo período, excesso de barulho em horários impróprios e com freqüência. Outro exemplo é o condômino que não respeita os outros moradores e faz da área comum exclusivamente sua, no caso do uso da garagem onde o proprietário tem direito a uma vaga e estaciona dois carros, ou coloca sua bicicleta pendurada na parede sem o consentimento do Regulamento Interno, entre outros casos corriqueiros.

SíndicoNet - Quais os procedimentos necessários para a aplicação da multa?

Dr. Hilton Biasi - Convocação de uma Assembléia Geral Específica (Extraordinária), com deliberação de 3/4 dos condôminos restantes para a devida deliberação da aplicação.

SíndicoNet - Além da multa há casos em que o Condomínio conseguiu expulsar um "condômino anti-social" (por agressão física a outros condôminos ou funcionários, ou outro motivo?)

Dr. Hilton Biasi - Sim, conforme artigo 1.337, parágrafo único do Código Civil Brasileiro, pode haver casos em que se expulse um condômino considerado anti-social, mas esse termo é muito relativo e deve ser cautelosa. A expulsão de um morador é concretizada em casos extremos, como uma conduta criminosa, por exemplo. Observo que por agressão física a condômino e ou funcionário ainda não constatei nenhuma aplicação.

SíndicoNet - Como definir "condômino anti-social"?

Dr. Hilton Biasi - Como disse anteriormente apontar , ou descrever um condômino como anti-social é muito relativo. Podemos considerar o condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres, colocando em risco outras pessoas, que pratica em sua unidade autônoma ou na área comum do edifício atos tais como: tráfico de entorpecentes, tráfico de animais silvestres, prostituição, ou casos mais leves como excesso de barulho, ensaio de bandas, entre outros.

SíndicoNet - O reiterado não-pagamento das taxas condominiais configura a "anti-socialidade" de um condômino?

Dr. Hilton Biasi - Configurar anti-socialidade na falta de pagamento das taxas é subjetivo, podemos acatar como falta de cumprimento das obrigações, previsto na legislação, ou acatar somente falta de cumprimento das obrigações. O inadimplente pode argumentar que a falta de pagamento ocorre em momento de desemprego, motivos de doença, entre outros. Considero o termo subjetivo, por tratar-se de falta de cumprimento de obrigação, às vezes provisória, mas não como um ato que comprometa o status social de comportamento. Há o condômino inadimplente contumaz, este realmente poderá em todos os aspectos configurar comportamento anti-social, ou seja, não pensa na coletividade.

SíndicoNet - Em casos isolados de agressões físicas ou ameaças disso entre condôminos, qual deve ser a postura do síndico? E quando um condômino agride ou ameaça um funcionário?

Dr. Hilton Biasi - As agressões físicas isoladas entre condôminos, desde que não exponham terceiros, são de responsabilidade dos envolvidos. Caso exponham os demais condôminos e funcionários, a responsabilidade é do síndico. As agressões envolvendo funcionários são de responsabilidade do síndico. Se um condômino e o porteiro trocaram insultos e em seguida o funcionário sofre agressão física, durante a qual a janela da portaria é danificada pelo ato do morador, nesse caso o síndico deve se envolver, pois além da agressão entre funcionário e morador, há o dano ao patrimônio do prédio, que também é de responsabilidade do síndico, então o indicado é que todos registrem um Boletim de Ocorrência.

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Código Civil - Artigo 1337

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Cássio Alves de Melo - "Prezados Senhores, Gostaria de saber se um condômino pode concorrer à vaga de síndico, mesmo tendo o seu nome cadastrado junto aos órgãos de proteção ao crédito."

Arnaldo Fernandes de Menezes - "Pergunta: Fabricar velas artesanais em apartamento - que provocam cheiros fortes e invadem os apartamentos vizinhos - é um comportamento anti-social? Como tratar essa situação?"

EDNA - "gostaria de saber um condônino bateu no portão eletronico e disse que estava com problema ,mas foi constatado no mesmo dia com o técnico que fez varios testes com o propio controle do condômino é não achou nenhum defeito.E ele não quer abrir mais o portão com o controle dele,quer que os porteiros abra e não quer pagar o conserto .O que faço"

Ana Paula - "Gostaria de saber se o síndico pode continuar em seu cargo mesmo tento agredido fisicamente um morador ? Já estamos entrando com processo contra o síndico que agrediu meu marido (lhe dando um soco em face aonde ocasionou em ferimente corte contuso no nariz e lesão neurológica) aguardo resposta Ana"

luiz nelmo beteli - "A primeira pergunta elaborada,ninguém respondeu até agora. Eu a reitero: Quais são as hipóteses legais para o afastamento de um condôminô??"

Joaquim Antunes Corrientes - "A matéia está muito bem elaboada. Sabemos que o assunto é subjetivo e que a aplicação de sanções é complexa, especialmente pela subjetividade. O que os condôminos precisam é de bom senso. O comportamento anti-social foi inserido na legislação de forma absurda. A entrevista explanou o assunto com muito êxito. Alegar que a matéria é fraca, é falta de conhecimento e bom senso no cotidiano condominial. De forma salutar a matéria está sendo explanada, para que promova um debate inteligente."

Marcia - "Pss por problemas desta natureza. Temos uma condômina encrenqueira que az o que quer e porque tem gratuidade de justiça,além de dividir seu imóvel em dois, alterando toda a planta original, vive dos alugueis para estrangeiros. Além disso, apropriou-se de parte da laje do condomínio externo a sua area de serviço e fez um puxado. Ingressamos com ação e ganhamos. E agora para executa-la e derrubar o puxado? Ela fez ameaças dizendo que vai derrubar o prédio. O que fazer?"

Dênio Gonçalves - Adv. Esp.Condomínio. - "O tema é batante polemico e sua apreciação bem subjetiva, porém temos utilizado a re-ratificação da covenção para sanar alguns problemas. Desta feita buscamos definir em convenção o que venha a ser comportamento anti-social, reiterado, vez que a lei não o define, isto baseado na tese que a convenção é um contrato e q as regras ali estabelecidas fazem lei entre partes."

Osmar Heckman - "Élamentável que as pessoas queiram que de fato a matéria apresente uma solução! Como demonstrado na matéria em questão, o tema é polêmico, e o termo é totalmente subjetivo, haja vista que deveria o legislador definir a conduta anti-social. A forma legislada não deixa outra alternativa a não ser levar à apreciação do poder judiciário para determinação da medida a ser adotada. Não exitem, procurem profissionais e busquem o que de direito."

Jornalismo SíndicoNet - "Gostaríamos de reforçar um ponto desta matéria: a lei é realmente subjetiva ao (não) definir a conduta anti-social no condomínio. Por isso, não cabe a nós ou a cada síndico definir o que a lei não define. Este é um assunto para ser deliberado em assembléia, conforme o artigo 1337 do Código Civil dispõe. Também não pretendemos esgotar o assunto, que é muito complexo, em apenas uma entrevista."

Paula - "Colegas do site, olá! Concordo na questão de ser muito difícil qualificar o que é ser anti-social. Para mim, condômino anti-social é aquele que não respeita o espaço alheio e suas determinações sociais. Ouvir música alta, mesmo em horário compativel; chegar à noite e não respeitar aqueles que já estão dormindo; atirar coisas pela janela etc. Mas como você vai conseguir algo dentro de um condomínio se até entre os vizinhos do andar existe divergências sobre o comportamento daquele que vc. julga?"

Telma Carvalho - "A matéria é fraca e o conteúdo já conhecido. Eu já li que não há como expulsar um morador do seu apto. por comportamento anti-social. O que é comportamento anti-social num condominio? É bastante subjetivo para julgar e como a Lei é cega......."

Telma Carvalho - "ONovo Código Civil já regulamenta esse assunto, de forma muito clara, no seu art 1337, inclusive citando que o morador com comportamento reiteradamente anti social poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor da taxa condominial até a ulterior deliberação da AGE. No caso de condominos que não cumprem reiteradamente seus devees, multa de até 1 um quíntuplo do valor atribuido à taxa condominial, por deliberação de 3/4 de moradores.É muito difícil e subjetivo."

antonio de souza - "Concordo com o Fabiol Fraquinha a matéria. Em cima do muro, diria eu. Por que não instruir a se criar ou alterar as convenções impondo estas penas? "

Matheus Lacerda - "No meu condomínio um morador/proprietário disparou um tiro contra pessoas do prédio vizinho, depois de muito barulho já fora do horário de silencio. A polícia compareceu ao prédio e disse ter acontecido um crime. O que devo fazer? Convoquei uma extraordinária e as pessoas disseram estar com medo e pedinram para que eu tomasse um posição. Se mostraram dispostos a sua saida do conomínio ate por meios legais, se houver a possibilidade. Me ajudem pois estou sem saber o que fazer."

Fabiol - "Muito fraca a matéria isso todos já sabem deveriam ter sido abordados temas como: e após aplicadas várias multas o problema nao é solucionado, como proceder???"

nilsen rodrigues lopes da silva - "Nossa convenção já possui artigo que impõem multa aos condominos que não respeitarem o regulamento interno assim como a convenção. Pergunto é necessário Convocação de uma Assembléia Geral Específica (Extraordinária), com deliberação de 3/4 dos condôminos restantes para a devida deliberação da aplicação de multa?."

Sandra - "Somos 7 blocos de 12 apartamentos e com problemas de condôminos com vícios de comportamento oriundos da administração passada, nossa Assembléia não obtém participação superior a 15 pessoas e quem participa das Assembléias a maioria são os inadimplentes, o que fazer para aprovar a Convenção nova com as atualizaçõe do CCB/02 e consequentemente o Regimento e as Multas?"

Daniel - "Quais são as hipóteses de exclusão de condômino nocivo então?"

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