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Entrevistas

Assuntos polêmicos

Inquilinos em assembléias

Polêmica em torno da última edição do código civil continua

A última edição do Código Civil provocou uma série de modificações em diversos setores da sociedade, entre eles o condomínio. As mudanças vão desde a limitação da multa por atraso no pagamento do condomínio à questão das assembléias. Entretanto, nem tudo fica claro. Até mesmo especialistas e pessoas que estão envolvidas diretamente com esses problemas no dia-a-dia têm opiniões e posições diferentes sobre a legislação.

Nós separamos alguns dos pontos mais polêmicos e conversamos com algumas pessoas engajadas no assunto.

A cada semana, você terá um tópico que foi discutido.
Veja o desta semana:

INQUILINO PODE OU NÃO PARTICIPAR DE ASSEMBLÉIA?


Fernando Fornícola, diretor da Habitacional Administradora
“O Novo Código Civil, assim prevê em seu Art. 1.335. ‘São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.’ Com isso, acreditamos e defendemos que somente o condômino proprietário poderá participar e votar nas Assembléias, pois, conforme texto legal expresso, é direito do ‘condômino’. Ao Inquilino, se for o caso, caberá solicitar ao proprietário procuração com poderes de representação. No entanto, por ser um ato democrático, acreditamos que, caso o Inquilino queira apenas ‘participar’ da Assembléia, poderá consultar o Presidente do ato para deferimento ou não de seu pedido, sendo, no entanto, vedado qualquer tipo de voto, em nome próprio.”


Paulo Romani, diretor da FL Administradora
“Artigo 1335 - deve ser destacado que o Novo Código Civil não prevê a possibilidade de o locatário votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação as despesas ordinárias; o locatário somente poderá votar como mandatário do condômino, e nos termos da procuração que este lhe outorgar.”


João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP
“O inquilino não pode participar. O art. 1.335 do Código Civil estabelece que o direito de participar e votar nas assembléias condominiais é do condômino que estiver quite com o condomínio:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
(...)III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

E o inquilino não é considerado condômino. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, embora não sejam proprietários, tenham direitos aquisitivos sobre a unidade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

Melhor explicando, sabe-se que o inquilino não possui nenhuma ligação direta com o condomínio. Sempre entre o condomínio e o inquilino se verificará a presença do condômino-locador. O inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno por força do contrato de locação, bem como das disposições legais pertinentes (Lei n° 8.245/91 e Código Civil), sendo sua relação, portanto, de natureza obrigacional (contratual).”

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Comentários
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Artur S Maciel - "Excelente atéria nde os comentários, bastante polêmicos, mostra o quanto somente ignorantes ou achamos que tudo sabemos Cada caso deve ser analisado à luz da Lei e da jursprudência (quando houver), devendo, a meu ver, ser bem resolvido, com bom senso entre os presentes, na própria Assembléia Geral em que ocorrer. O ideal é não postergar assuntos para o futuro. Resolvê-los no momento da Assembléia é de suma importância, vencendo a maioria dos presentes que os votarem. Importante participar da AG."
Etienne Soares - "Alguns comentários justificam que o INquilino pode votar porque pagam as despesas ordinárias do condomínio. Creio que tal justificativa não se aplica, pois em caso de ajuizamento ou protesto das taxas condominiais, não se pode executar o inquilino apenas o proprietário. E então como fica?"
Thiago "Tubarão" Lapolli - "Lendo a lei, entendo que inquilino não pode votar, e concordo que não cabe á ele decisões ativas - a não ser que tenha procuração do proprietário! Mas não vejo nada de errado em participar, todos podem ter boas idéias e todas sugestões são bem vindas. No meu condominio sou a favor que até os funcionários participem, rs =D"
Wagner - "Sr. Luiz Paixão, não fique admirado se nesse mundo o Sr. encontrar "advogado" que jura que conseguiu a penhora do cavalo do São Jorge e o despejo do joão-de-barro. Boa sorte!"
Wagner - "As Leis 4591/64 e 9267/96 não foram revogadas porém não são aplicáveis naquilo que contrariarem o Novo Código Civil Lei 10406/02. Nesta última está claro no art. 1335 que votar nas AG é direito do CONDÔMINO. Condômino é "com domínio". Inquilino não tem domínio, apenas a posse. Portanto, inquilino não é condômino. O inquilino é tratado na nova legislação como "possuidor" (ver arts. 1337 e 1338). Com isso, o legislador teve o cuidado de diferenciar condômino de inquilino (possuidor). "
Luciano - "O inquilino pode votar sim. Condômino não é somente o proprietário, mas quem participa do rateio das despesas. O art. 24 da Lei 9.267/96 é claro ao permitir o voto do inquilino para tudo que não diga respeito a despesas extraordinárias se o proprietário não estiver presente. Pode, inclusive votar para síndico. A mesma Lei é clara ao colocar o verbete "condômino-locador", ora, então há o "condomino-locatário". Sou síndico e incentivo a presença de todos nas assembléias."
Fátima Maria Barbosa Cavalcant - "A questão não é participar ou não da Assembleía, até porque o sindíco pode não ser condômino, se não é condômino apenas participa da Asembléia, mas não pode votar. Portanto o inquilino pode participar das Assemléias e votar matérias relativas ao rateio de despesas ordinárias, desde que o proprietário não compareça."
Luiz Paixão - "Sr. Eduardo, seria possível me informar um meio de contato com sua advogada, pois tenho algumas questões relacionadas com o assunto e gostaria de consultá-la. Obrigado. luiz_paixao@hotmail.com"
Aguinaldo Carelli - "O Código Civil em seu artigo 1347 determina que "A ASSEMBLÉIA ESCOLHERÁ UM SÍNDICO, QUE PODERÁ NÃO SER CONDÔMINO PARA ADMINISTRAR O CONDOMÍNIO, ...........pois bem como o inquilino poderá ser Síndico se não pode participar da Assembléia."
Eduardo - "é uma questão polêmica demais. Segundo minha advogada que junto com o marido, também advogado possuem uma empresa que só cuida da judicial relacionada aos condomínios comerciais e residênciais. Ela ganhou na justiça o direito do locatário votar e ser votado (sem procuração) e também votar nos casos de despesas extraordinárias, pois são despesas pagas por ele. Ela ganhou 100% das entradas judiciais que deu nestes casos. "
Sr. Nadir - "Entendo que uma procuração bem elaborada pode dar amplos poderes para quem estiver representando o proprietário, seja inquilino ou não."
Sergio - "Alguém sabe se existe alguma jurisprudência sobre o assunto? As opiniões ficam divididas já que nem a lei do condomínio e nem a do inquilinato foram revogadas."
QUIRINO - "Desculpem o engano! A Lei do Inquilinato é a 8245/91, cujo art. 23 dispõe sobre as obrigações do locatário. A 4591/64 é a Lei do Condomínio, que foi bastante alterada pelo novo Código Civil, a exemplo da multa por atraso da taxa condominial, que passou de até 20% para até 2%, bem como pelas Leis 10.931/04 e 9.267/96."
QUIRINO - "Os senhores De Paula, J. Serravale, Adão J. de Oliveira e Carlos Elleres analisaram com mais propriedade. O inquilino pode e deve votar, em se tratando de eleições e de despesas ordinárias. Se ele pode até ser síndico (a lei permite pessoas estranhas ao condomínio), como excluí-lo, desde que o condômino esteja ausente? O art. 1335 do Código Civil trata genericamente do condômino, mas não exclui o inquilino, vez que o direito dele está expresso na Lei 4591 (Inquilinato). NÃO HOUVE MUDANÇA!"
De Paula - "Acredito que o inquilino possa sim participar e votar em assembléias que discutam gastos com a manutenção do prédio. Uma vez que o Código Civil não proiba sua participação nas decisões, ele permite. Isto não se aplica em assembléias que discutam investimentos no prédio ou utilização do fundo de reserva, onde somente o proprietário poderá votar, ou se o inquilino tenha procuração para tal."
J. Serravalle - "Creio ser a lei 4.591/94 mais lógica do que os dispositivos atuais. Ora, se as despesas ordinárias devem ser suportadas pelo inquilo, nada mais justo que ele tenha o direito de deliberar (votar) sobre elas. De outra forma, é inconcebível, alguém - o proprietário, que não arcará com esse tipo de despesa, decidí-la ou não caso não compareça à AGE. É o meu entendimento."
E. Rui Franco - "Sr. Adão, o inquilino não é proprietário, condômino e o responsável pelo condomínio é o proprietário condômino -Locador.O artigo 1334 paragrafo 2º alterou a lei de 1964. e a de 1996 também."
Adão J. de Oliveira - "O Código Civil, nem indiretamente, revogou o art 24, § 4º, da Lei 4.591/64. Portanto, só há uma forma de impedir o locatário de votar, em Assembléias Gerais, as despesas ordinárias do condomínio: o proprietário comparecer à Asssembléia (pessoalmente ou por procurador). Adão Oliveira"
E. Rui Franco - "Sr. Elleres, a lei do Novo CC é mais atual e modificou a lei mais antiga.Salvo melhor Juizo."
Carlos Elleres - "A lei nº 9.267, de 25.03.1996, altera o $4º do art 24 da Lei. 4.591 de 16.12.1964 (lei do Inquilinato), que passou a vigir com a seguinte redação: "Art 24... $ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam dedspesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça". Portanto não há necessidade de procuração, pois a Lei permiti a presença e a votação do locatário nas Assembléias. Esta Lei continua vigindo."
Márcio - "Já que o assunto é polêmico, não seria interessante que os contratos de locação já contivessem cláusulas discriminando em quais situações os inquilinos podem participar e votar nas Assembléias?"
carlos - "Sr. Carlos, lamento ter que lhe corrigir, porém vossa senhoria está um tanto quanto equivocado, na medida em que a lei do inquilinato foi modificada e esta modificação alterou a lei de condomínio no que tange à participação de inquilino em assembléias. No tocante ao texto entendo estejam as observaçóes corretas, com a entrada em vigor do NCC que alterou substancialmente a relação condominial."
Carlos - "Todos estão absolutamente corretos. Os Srs.Fernando, Paulo e João. Só uma pequena observação; na legislação anterior, não era tb permitido VOTAR, nem em despesas ordinárias. Cordialmente, Carlos "
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