Por Antonio Couto*
Um dos grandes vespeiros do mercado imobiliário é a cobrança dos condôminos impontuais e dos inadimplentes.
Até 2003, os condomínios controlavam a impontualidade por meio de multa que podia chegar a 20% para quem atrasasse o pagamento da cota em apenas um dia sequer. Com a entrada em vigor do novo Código Civil Brasileiro, a penalidade foi reduzida a 2%.
Recordo-me do debate ocorrido à época, quando se previu a escalada da inadimplência condominial, o que na prática não se concretizou. De maneira geral, entretanto, a diminuição do percentual da multa provocou aumento da impontualidade, obrigando síndicos e administradoras a aperfeiçoarem os mecanismos de cobrança para a realização de acordos amigáveis. O índice de inadimplência efetiva, que significa atraso superior a 30 dias, permaneceu inalterado.
Em São Paulo, a aprovação de uma lei estadual permitindo a inscrição dos condôminos inadimplentes nos serviços de proteção ao crédito contribuiu para que o cenário começasse a mudar, e para melhor. Após julho do ano passado, quando a nova legislação entrou em vigor, houve expressivo aumento, de até 40%, no número de boletos em aberto por 30 dias ou mais que foram quitados pelos condôminos.
Como gestores do mercado imobiliário, entretanto, é nosso dever alertar que, embora a legislação já tenha se mostrado salutar para o mercado, sua aplicação prática não pode ser algo automatizado.
A primeira dificuldade dos síndicos será saber quem de fato deve ir a protesto, pois quem reside nos apartamentos nem sempre é o condômino-proprietário. Se o imóvel estiver no nome de outra pessoa e o condomínio inscrever o morador em serviços de proteção ao crédito, correrá o risco de sofrer uma ação judicial por danos morais.
Se, conforme estimamos, 40% dos cadastros dos condomínios estão desatualizados, o primeiro passo a ser adotado é rever essas informações, buscando saber quem de fato são os proprietários das unidades privativas. Igualmente importante é sempre privilegiar a cobrança amigável, pois o que interessa é receber as cotas em atraso e reequilibrar o caixa.
A recomendação é protestar cotas de condomínio em aberto por período superior a 90 dias, esgotadas todas as tentativas de acordo. Com parcimônia, o mecanismo agora previsto em lei tem tudo para ser um importante aliado dos síndicos e administradores na manutenção da saúde financeira dos condomínios paulistas.
(*) Antonio Couto é diretor-superintendente da Lello Condomínios
Fonte: Radar Lello
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