Penalidades legais ao inadimplente do condomínio

Muitos condomínios enfrentam o problema da inadimplência no seu cotidiano. Se muitos deixam de pagar, oneram ainda mais aqueles que mantém suas contas em dia. Porém, no afã de cortar gastos e de incentivar os devedores a pagar os atrasados, é possível que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido no que se pode ou não fazer. Veja abaixo nove penalidades que o condomínio pode, ou não, aplicar aos seus inadimplentes.


1) Multa de 2%, Juros e Proibição de votar
PODE

Penalidades permitidas para o inadimplente, segundo o Código Civil:

  • Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso
  • Proibição de votar e ser votado em assembleias.
  • Atenção: De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida.
    Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia. Entretanto, esse tipo de procedimnto não é recomendado, pois expõe o condomínio ao risco de sofrer ação judicial por parte do inadimplente que se sinta prejudicado.
     
 
 
 
2) Protesto de boletos vencidos PODE (SP, RJ, CE, AM)

Em alguns estados do país já é possível aplicar esta prática de forma Legal. É importante saber como fazer o protesto adequadamente. Caso isso não ocorra, o condomínio fica sujeito a ações de danos morais, caso cadastre nos sistemas de proteção ao crédito o devedor errado.
 
 
 
3) Lista com nome de devedores - NÃO RECOMENDADO

Afixar lista enumerando quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevador e quadro de avisos não é recomendado. Os advogados ouvidos explicaram que a ação pode ser interpretada como dano moral ao condômino. Veja a legislação que pode ser invocada em uma ação deste tipo:
- Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".
 
4) Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio – DEPENDE

Há advogados que concordam com a prática, principalmente se a área em questão gerar custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer. Para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias.
 
Outros advogados, porém, entendem que o morador não deve ser privado de se utilizar de nenhum tipo de área do condomínio.
Nota: em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembleia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.
 

 
5) Corte de água via Hidrômetros Individuais DEPENDE

Em condomínios com hidrômetros individualizados, dependendo do caso, pode existir a possibilidade de corte no fornecimento de água. A medida pode gerar certa economia para o condomínio, mas o deixa bastante suscetível a ação judicial, já que a água é considerada elemento fundamental à Habitação. Caso haja realmente interesse em implementar esse tipo de medida no condomínio, deve haver uma votação em assembleia antes de cortar, ou diminuir, a água da unidade em questão.
 
 
6) Penhora - PODE
  • A penhora e leilão da unidade devedora é o clímax da ação judicial.É o último ponto antes de o condomínio receber os seus atrasados
  • Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los
  • A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.
  • Vale lembrar que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados
 
 
7) Inscrição no SPC/ SERASADEPENDE
  • A inscrição no SPC só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. O SERASA só tem aceito inscrição de devedores cujo título (boleto) já tenha sido protestado.
  • Em Estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, esta prática não é recomendável, pois não é consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, num eventual processo por danos morais e materiais contra o condomínio, há risco de condenação.
  • Saiba mais sobre protesto de inadimplentes em condomínios 
     
 
8) Multa pós-condenação na Justiça PODE

Desde junho de 2006, a Justiça se tornou mais rigorosa a cobrança dos condomínios em atraso com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, no dia 23/6/2006.
Com a mudança, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito. Saiba mais
 
 
 

9) Multa Punitiva –
DEPENDE

A multa punitiva é estipulada pelo artigo 1337 do Código Civil, para o condômino que é devedor contumaz – ou seja, aquele que reiteradamente não está em dia com as suas obrigações no condomínio. Para se aplicar a multa, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, é necessária que haja aprovação em assembleia, com deliberação de três quartos dos condôminos.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.


Fontes consultadas: Marcelo Manhães, advogado  e presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Cristiano de Souza, advogado e colunista do SíndicoNet, Daphnis Citti de Lauro, advogado especializado na área condominial


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