Associação de moradores

- Loteamentos fechados e ruas particulares podem constituir associação de moradores para poder realizar a manutenção dos espaços públicos e cobrar taxas para este fim.

- O pagamento à associação é obrigatório? Este assunto ainda é controverso entre os profissionais do direito. Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) de 1/07/1996, alerta que "é inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".

- A contribuição só é obrigatória se, no ato da compra do imóvel, o futuro morador tomou ciência da associação administrativa, aceitando-a pelo próprio ato da compra.

- Posteriormente à compra, segundo a decisão citada acima, não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação, "ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".

- O associado pode desligar-se da associação, desde que a notifique previamente.

- Se adere à associação, está obrigado a pagar.

 

Loteamento X Condomínio

- Loteamento fechado e condomínio horizontal são duas instituições jurídicas diferentes. Observe a tabela:

Loteamento
Condomínio horizontal
Regido pela Lei dos Loteamentos (6.766/79)
Regido pelo novo Código Civil, capítulo sobre condomínios
O incorporador vende os lotes. Não há "áreas comuns" nem "fração ideal"
O incorporador vende o terreno com a casa e a fração ideal sobre as áreas comuns
O fechamento do loteamento é proibido pela lei 6.766/79. Apesar disso, muitas prefeituras concedem o direito de fechamento*
O fechamento do terreno é legal
Pode constituir associação para cobrança de taxa de manutenção
A cobrança de taxa é realizada de acordo com a Lei dos Condomínios
A obrigatoriedade do pagamento da taxa de manutenção é juridicamente controversa
O pagamento de taxa condominial é obrigatório
As ruas internas estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito. Ex.: menores não podem dirigir carros.
Idem
Pode ter administrador da associação
Tem síndico

* Só é possível registrar um loteamento fechado com a concessão de direito real de uso, dada pela prefeitura. A concessão se refere às vias públicas (ruas), espaços livres (praças e áreas de lazer) e espaços instituicionais (locais reservados a prédios públicos). Isso acontece porque a Lei dos Loteamentos define que estas áreas são transferidas automaticamente para a municipalidade, quando se realiza um loteamento.

 

Rua Particular

- No caso do fechamento de uma rua sem saída, pode-se constituir uma associação de moradores, para levantar fundos para conservar o portão, a guarita, realizar poda de árvores e outros serviços.

- O fechamento depende de autorização municipal.

- Pode-se até transformar a rua particular em condomínio horizontal. Há decisões favoráveis a esse respeito no STJ, como essa:

"Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8 da lei 4.591/64". (STJ, 11/10/1994)

Fontes consultadas:
STJ (Superior Tribunal de Justiça)
IRIB (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil)
Ministério Público de São Paulo
Ministério Público do Rio de Janeiro


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