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Quais as vantagens e desvantagens de se um contratar um Síndico Profissional? Qual o custo médio?

Por: Jackson R. Silva

Considerando que ninguém quer ser Síndico, por razões óbvias (trabalhar de graça, ser criticado, ser caluniado e achacado a todo momento) não é para qualquer um. Portanto na maioria das vezes acabamos elegendo em chapa única aquele que se arrisca a candidatar-se o que nem sempre é o melhor para o Condomínio, por isso estou pensando em sugerir na proxima assembleia a contrataçao de um Síndico Profissional mas que documentos exigir, existe escola de formaçao de síndicos, esta profissão é regulamentada? Preciso da ajuda dos senhores nesta análise e antecipo meus agradecimentos a todos que se disponibilizarem a ajudar.

1061 dias atrás
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Respostas (19)

  • ANTONIO CARLOS EVANGELISTA respondeu há 1061 dias atrás

    Sehor Jackson
    Bom dia.
    Ainda não foi regulamentada a profissão de Síndico profissional na maioria das Cidades, embora ja exitam muitos.
    Para que tenha uma segurança em sua proposta, é pedir o curriculum de alguns, verificar a Sindicatura que exerceu em que tipos de Condomínios: Pequenos, Médios, Grandes ( de acordo com o tamanho do seu ), as atividades que exercia e o que deseja para seu Condomínio. O tempo que ficará no Condomínio se o dia todo, todos dias, ou horas( quantas) todos dias. ou dias alternados.
    Verificar mediante contratos que possa lhe ofertar de outros Condomínios que esteja ou já exerceu esta função e mediante isto, colocar o que irão desejar que ele exerça em vosso Condomínio.
    O preço, será dado por ele de acordo com o que desejar que exerça, tempo de atividade, etc.
    Se aceito pela Assembleia, deverão formular um Contrato entre as partes, em que conste tanto do lado do Contratante o que ficou determinado e da parte do Contratado também. Pegar duas testemunhas do próprio Condomínio de preferência, e reconhecer as firmas para garantia futuras.
    Esse é o procedimento normal que são feitos os contatos e contratos com Síndicos Profissionais, não esquecendo que a cada pagamento deverá ser pago pelo Condomínio ou retido do pagamento do Profissional o imposto devido.
    Só vale lembrar que esta contratação, deverá ser inserida no Certificado Digital os dados completos deste novo Síndico ( substituindo o outro que já deva estar constando seus dados a partir de janeiro de 2012).
    Abraços.

  • Osni Sindico respondeu há 1061 dias atrás

    Jackson. Em teoria, a diferença entre um síndico e outro síndico (como escrevi) seria que o Síndico eleito pelos condomínios teria COMPROMETIMENTO com o condomínio porque ela faz parte dos problemas e das soluções. Em TODAS as categorias de trabalhadores existem pessoas honestas e desonestas (com exceção da Política em que os desonestos são maioria). O síndico profissional tem COMPROMISSO com o condomínio. Ele trabalha e recebe. É mais um prestador de serviços. O custo médio é, em muitas vezes, menores que os desvios que ocorrem. Acredito (mesmo eu não sendo sindico profissional) que a tendência será essa dada a complexidade de se administrar um condomínio e as grandes responsabilidades exigidas.

  • cecilia bastos respondeu há 1061 dias atrás

    Primeiro o sindico não trabalha de graça ou tem o pro-labore ou deixa de pagar o condominio,algum benefício tem que ter.Já participei de um condominio com um síndico profissional, o que acontecia que ele ia 2 vezes por semana no condominio e as vezes no dia que precisava falar ou o telefone estava desligado ou não podia falar.Cada um tem uma experiencia.Como não é vitalicío convém tentar pelo menos para saber como funcionaría em seu condominio.Existem muitos profissionais da área é bom ter referencias antes da indicação até para saber da indoneidade do mesmo.Boa sorte!

  • Carlos Martins respondeu há 1061 dias atrás

    Mesmo antes de contratar um síndico profissional, tem que ser feita uma Ass. para formalizar que não haverá candidatos para o cargo especifico e por não poder deixar o cargo vazio existe este profissional que será contratado especificamente a exercer a função de síndico e colocar os prós e contras para todos, após avaliações e obs. ai sim faz-se a contratação de um síndico profissional numa outra ASS. que já foi entrevistado e avaliado pelo conselho, em SP existe a ASSOSINDICOS, que auxilia os sindicos profissionais e capacita com cursos especificos em Manaus desconheço, procure a SECOVI regional, talvez ela tenha algo para ajudar vcs.
    Boa sorte

  • Maria Telma Falcão de Carvalho respondeu há 1061 dias atrás

    Jackson,

    A função de sindico profissional ainda não está regulamentada. Existe uma proposta no Congresso para tornar profissãoa função de sindico, com carteira assinada e tudo mais.
    Como escolher? como se escollhe qualquer prestador de serviço: faz pesquisas, pede curriculos, vê se pode pagar, pois não é tão barato assim (para os que não levam....) pede informações nos condominios onde trabalhou e acho necessário ter passado por um curso profissionalizante, pois é muito complexa as funções, as responsabilidades dos sinicos e é por isso que não custa tão barato, pois o sindico, tanto um como o outro, core o risco de perder até seu imóvel pára pagar ações de condominio.
    Claro, antes votar em AGE para saber se os moradores querem contratar uma pessoa de fora do condominio.

  • Marisa Marta Sanchez respondeu há 1061 dias atrás

    Oi Jackson

    Nós contratamos agora um síndico profissional e digo a você: fica muito mais barato do que as incompetencias de um amador qualquer, por melhor intencionado que ele seja.

    No caso nossa administradora acumulou a função e a "tremenda" vantagem é que nós temos uma empresa, de mais de 25 anos no mercado, respondendo por seus atos. Não é o Mané que vende o ape e some. Porque uma coisa é o síndico ser o responsável, outra é você encontrar bens no nome dele que garanta as suas besteiras.

    Não há necessidade de decidir na hora da assembleia quem será o contratado, e muito menos pelo critério preço: se a assembleia concordar (a minha costuma concordar com tudo que eu proponho) monte um comite de uma três pessoas, entrevistem os interessados, verifiquem a situação civil e criminal dos mesmos e decidam pelo melhor.

    "Amarrem" um pouco a coisa, para tranquilidade de vocês: o sÍndico só assina em conjunto com um membro do conselho e as obras, ainda que urgentes, acima de determinado valor precisarão sempre de prévia autorização de ao menos um membro do conselho. E a lei diz que o mandato não será superior a dois anos, o que significa que pode ser inferior, comecem com um mantato menor.

    E diferente do que te disseram acima, não existe contrato, existe ATA que devidamente registrada surte os efeitos legais.

    FUI

  • francisco freitas mendes respondeu há 1061 dias atrás

    Sr. Jackson! Discordo de algumas respostas, com relação às suas dúvidas .
    01- Contrate umsíndico profissional que tenha o curso.
    02- pedir referências nos prédios que êle administra ou administrou.
    03- Após escolhido pelo conselho, o mesmo deverá ser eleito em assembléia como qualquer outro,conorme consta no artigo no. 1.347 do código civil e na ata devera constar o prazo que pode ser até 02 anos, podendo reeleito e ainda na ata devera também conter a remuneração aprovada.
    04- O escolhido e eleito deverá ser pessoa jurídica e emitir nota fiscal dos valores pactuados, pode ser empresa individual , que opte pelo simples nacional e recolhera 6% do valor recebido e enviara cópia do DAS mensalmente a Administradora.
    05- Você devera também exigir sim, contrato de prestação de serviço, onde constara as obrigações das partes, bem como horário combinado para comparecimento no condomínio, os dias e êste contrato servira de base para emissão das notas fiscais ao condomínio. Qualquer administradora estara apta para ajudá-lo a providenciar tudo isto.
    Atenciosamente
    Francisco

  • Osni Sindico respondeu francisco freitas mendes há 1061 dias atrás

    Prezado Francisco, Como aqui aprendi a maioria das coisas que sei acompanhando o depopimento de meus colegas de fórum, gostaria de mais esclarecimentos quando: " O escolhido e eleito deverá ser pessoa jurídica e emitir nota fiscal"
    Um abraço

  • Marisa Marta Sanchez respondeu Osni - PROCOND há 1061 dias atrás

    Oi Osni, vou tomar a liberdade de responder:

    Não existe propriamente necessidade de ser pessoa juríca, mas, exclusivamente para fins tributários, fica mais barato se a gente contrata ruma empresa. OK? Mal comparado seria um pedreiro autônomo e uma micro empresa.

    Abraços

  • francisco freitas mendes respondeu Osni - PROCOND há 1060 dias atrás

    Caro Osni! A preferência ao Síndico Pessoa Jurídica, deve -se ao fato de ficar mais barato ao condomínio, pois as obrigações ficam por conta do síndico, 6% sôbre o total recebido. Por outro lado, quando o síndico é pessoa física condômino ou não, o edifício devera reter INSS sôbre o valor pago e ainda recolher mais a sua parte. O síndico pessoa jurídica com contrato, emite a nota fiscal e recolhe seus encargos conforme acima mencionado, por sua conta e sem contar que fica uma nota fiscal contra o pagamento efetuado pelo condomínio, dando mais clareza a todos os conselheiros que vistarão a pasta. O CONTRATO, também evidencia o NÃO vinculo empregatício com o condomínio. Se você contrata um síndico pessoa física, você tera que pagá-lo com recibo e ainda corre o risco depois de alguns anos de criar vínculo ou o mesmo alegar que não foi recolhido o INSS das partes.
    Francisco F. Mendes

  • francisco freitas mendes respondeu Osni - PROCOND há 1060 dias atrás

    Osni, ia esquecendo: Quem assina o contrato do sìndico profissional é o conselho ratificado pela assembléia, pois foi o mesmo que escolheu o síndico.
    Francisco F. Mendes

  • Marisa Marta Sanchez respondeu francisco freitas mendes há 1060 dias atrás

    Seguinte:

    Como conselho não assina pelo prédio, qualquer coisa nesse sentido será nula. No mais, para destituir um síndico, profissional ou não, o processo será assemblelar portanto repito: desnecessário contrato com assinatura nula.

    FUI

  • francisco freitas mendes respondeu Marisa Marta Sanchez há 1060 dias atrás

    Marisa, creio que você esta se contradizendo. Primeiro você fala que deve amarrar o síndico fazendo com que ele assine em conjunto com um conselheiro, depois você diz que o conselho não assina nada pelo prédio.
    Ora Marisa, que vai definir como será assinado, ou quem assinará o contrato ou como o síndico ira assinar, se isoladamente ou em conjunto com um conselheiro, sera a ASSEMBLÉIA que é soberana.

    Francisco

  • Marisa Marta Sanchez respondeu francisco freitas mendes há 1050 dias atrás

    Francisco não existe contradição.

    A movimentação da conta corrente é conjunta sempre com o síndico e um membro do conselho, cuidado esse que a gente tem, por decisão assemblelar e não convencional, até mesmo com síndico condômino, porque afinal não existe garantia que o síndico condômino não lesará o prédio, ok? Aliás, isso é o que mais tem.

    Então fica assim: na ATA, que o banco vai exigir, consta que a empresa tal foi eleita síndica e assina os CHEQUES sempre em conjunto com um membro do conselho, e consta que a conta só será movimentada por cheques. Por aí a gente já evita um grande rombo.

    E isso consta em ATA e não em contrato.

    Abraços

  • Marisa Marta Sanchez respondeu francisco freitas mendes há 1061 dias atrás

    Hello Francisco

    Eu fiz isso agora, e basta estar tudo na ATA que não haverá contrato de prestação de serviço. Totalmente inutil. Até porque quem assina os contratos em nome do prédio é o síndico, não é mesmo? Quem vai garantir o contrato?

    Abraços

    E.t. o banco exigira a ATA

  • Osni Sindico respondeu Marisa Marta Sanchez há 1061 dias atrás

    Marisa, Eu entendo assim com você. Caso fosse necessário "outros documentos" (inclusive Nota Fisvcal), a lei não diria que o síndico que a assembléia escolher poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Nem mesmo a exigência de pessoa juridica!

  • francisco freitas mendes respondeu Marisa Marta Sanchez há 1060 dias atrás

    Marisa, causa-me estranheza sua colocação, com relação à NÃO necessidade de contrato, tendo em vista que tôdas as administradoras que conheço e mantenho contato, a primeira coisa que êles pedem para o sindico profissional, para conhecê-lo, é: Proposta de trabalho/remuneração e cópia do Contrato de Síndico Profissional, para que o depto. juridico faça análise, antes de apresentá-lo ao condomínio.

    Francisco

  • Marisa Marta Sanchez respondeu francisco freitas mendes há 1060 dias atrás

    Causa-me mais estranheza administradora falar em síndico contratado. Porque você concorda comigo que a única forma de ser síndico será através de eleição em assembleia. Profissional ou condômino a lei exige isso, eleição em assembleia de condôminos. Pois bem. Pelo raciocinio da sua administradora o conselho vai assinar um contrato com o síndico. PERGUNTO A VOCÊ: Quem é a única figura de pode demandar em nome do condomínio? E ainda, quem assina em nome do condomínio? pra que então o contrato?

    Precisa sim, que tudo o que normalmente constaria de um contrato conste da ATA. Porque a ATA é o único documento que tanto os bancos quanto os juizes pedirão. E se vocês tiverem que partir para a destituição, e considerando que a figura não vai demandar contra ela mesma, a única forma será via assembleia convocada por 1/4 dos condôminos onde a má administração estará comprovada pelo descumprimento das obrigações elencadas na ATA.

    Uma coisa eu falo para você, eu tive administradora tão fraquinha, mas tão fraquinha,que muito mais ela aprendeu comigo do que eu com ela. Então não aceite como verdade absoluta o que as administradoras estão dizendo. Tudo bem ele mandar uma proposta constanto os serviços que normalmente ele faz, mas contrato com assinatura de conselho, que por acaso não tem autoridade para assinar pelo prédio??? Pergunte isso para sua administradora.

    Abraços,


    O que nós pedimos foi a proposta de seerviços que o cidadão prestaria para nóa mas, segundo nossa própria administradora,

  • Jackson R. Silva respondeu há 1050 dias atrás

    Muito obrigado a todos que contribuiram com suas respostas; o debate entre vocês foi bem esclarecedor e democrático e me permitiu tirar minhas próprias conclusões, estou aprendendo muito com gente experiente e capacitada.
    Obrigado mesmo.