Inspeção Predial

Condomínios, loteamentos, associações de moradores. São muitas as modalidades de vida em conjunto que temos hoje.

Mas as associações de moradores em forma de condomínio têm merecido atenção especial nos últimos tempos, já que tem sido cada vez mais comum o fechamento de espaços públicos como ruas e vilas, ou loteamentos em cidades próximas aos grandes centros urbanos. Atualmente, a grande maioria destes locais reservados já conta com uma associação de moradores.

E qual a utilidade dessas associações? Geralmente elas são constituídas para tratar de necessidades do local, como portaria, segurança, recolhimento do lixo. Com uma associação de moradores, também fica mais fácil requerer serviços da prefeitura e contratar funcionários.

Para não restar dúvidas, veja abaixo como contituir uma associação de moradores, em dia com a lei.


Passo a passo

Para a criação da associação, com caráter similar ao de condomínio edilício, é preciso ter inicialmente:

  1. Comunicação a todos os moradores do interesse de formar uma associação; 
  2. Interesse de organização do local, visando o bem estar de toda a comunidade;
  3. Aceitação de mais de 2/3 de todos os moradores em formar uma associação;
  4. Para uma primeira reunião, apresentar objetivos da associação, problemas enfrentados com soluções, e minuta de um estatuto para a associação, ou indicação de pessoas que o elaborem; 
  5. Toda a reunião deve ter elaboração de uma ata. Após existir uma minuta de estatuto, que deverá ser aprovada por 2/3, deverá haver uma ata de aprovação da mesma, para constituição da associação, com indicação do corpo deliberativo e administrativo. Este pode ser formado por:
    a) Presidente;
    b) Vice presidente;
    c) Secretário, tesoureiro, ou se preferir, membros do conselho Consultivo e do conselho Fiscal.
    d) Pode haver indicações de outros cargos, como responsáveis por lazer, comissão de obras, entre outros.


Elaboração do estatuto

Para se elaborar o estatuto da associação, deve-se observar a inclusão dos itens básicos:

  1. denominação, fins e local da sede;
  2. quem fará parte e se existe possibilidade de desmembramento;
  3. todos os deveres e direitos dos associados moradores;
  4. fontes de recursos financeiros para manutenção da associação, bem como forma e quantidades de rateios para manutenção ou alteração na estrutura do local onde a associação exercerá suas atividades;
  5. como será a administração e métodos de deliberação;
  6. modos de se alterar o estatuto e a dissolução da associação;
  7. inclusão de normas de conduta das áreas onde a associação exercerá suas atividades, tais como, piscinas, salão de festas, estacionamentos nas ruas, etc....
  8. regras diversas que se façam necessárias para o bom andamento do dia a dia da associação, tais como, horários e retirada do lixo, horários para a manutenção das edificações que estão na área onde a associação exercerá suas atividades;
  9. quórum para alterações de regras que não constem do estatuto;
  10. multas punitivas e moratórias; 
     

Obrigatoriedade da contribuição

A obrigação de se pagar mensalidade ou taxas para associações de moradores - que optam por fechar ruas ou vilas para garantir normalmente limpeza ou segurança - é discutida na Justiça há décadas.

A 1.ª turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu em setembro de 2011 que moradores de vilas em ruas fechadas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio. A cobrança desses valores, segundo a corte, seria inconstitucional.
 
O entendimento abre o precedente para que mais de mil casos do tipo já julgados - número computado somente na Justiça paulista - sejam revertidos em favor dos moradores.
 
Foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema. Tribunais estaduais de São Paulo e do Rio entendiam exatamente o contrário e obrigavam os moradores a pagar os valores cobrados.
A justificativa é de que a pessoa usufrui os serviços prestados pela associação. Dessa forma, não contribuir configuraria enriquecimento ilícito. 

Mas apesar desta recente decisão do STF, segundo especialistas e advogados consultados, a questão ainda é contoversa e ainda não tem decisão uniforme entre o Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça.

 

Registro em cartório

Toda a associação deve ter seus estatutos devidamente registrados no cartório. Somente com o devido registro poderá ter a personalidade jurídica, podendo inclusive adquirir bens.

Para se obter um CNPJ, é necessário o registro do estatuto. Com o CNPJ, a associação também consegue registrar funcionários em seu nome, o que costuma ser bastante usual.


Legislação vigente

A legislação que trata de associações é, como regra geral, o Código Civil vigente, artigos 53 a 61. Subsidiariamente, poderá conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Código Civil vigente, referente a condomínios edilícios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei 4591/64 que trata de condomínios e incorporações.


Fontes consultadas: Dr. Cristiano Souza, advogado especilista em condomínio e consultor SíndicoNet; Rodrigo Karpat, advogado da Karpat advocacia, Daphnis Citti de Lauro, advogado e colunista SíndicoNet,Marcelo Manhães de Almeida, presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP,e Edwin Britto, advogado e membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP

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