Por Inaldo Dantas*

Projeto que encontrava-se arquivado, recebe novo relator, o Dep. João Arruda – PMDB-PR,  tem prazo encerrado para apresentação de emendas e espera parecer da Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU) da Câmara dos Deputados - DF

Depois do forte golpe sofrido com a (equivocada) redução no limite de multa pelo atraso no pagamento da taxa de condomínio, quando caiu de 20% para 2% (Art. 1.336 CCB), os Condomínios de todo o país correm o risco de terem que se adaptar a mais uma novidade. O Dep. Leonardo Quintão (PMDB-MG) apresentou projeto de lei (PL . 5252/2009) que estabelece a fixação da cota de condomínio pela divisão igualitária entre as unidades, cobrando-se das unidades maiores o máximo de 30% (trinta por cento).

Segundo argumento daquele deputado, o objetivo dessa lei é corrigir distorção quanto à forma correta de se cobrar a divisão de despesas de condomínio, em um edifício composto por unidades de tamanhos diferentes. Seguindo ainda com o seu argumento, o dep. Quintão acredita não ser correto cobrar a mais daquele que não usufrui nada além do que os demais, devendo a divisão de despesas de condomínio respeitar sua natureza jurídica de simples divisão de despesas a que cada um deu causa. . Para corrigir essa injustiça e, para que não se dê margem ao enriquecimento ilícito, foi que o deputado autor do projeto de lei, apresentou sua proposta.

Se aprovada, a lei punirá todos os que possuem apartamento menores em condomínios com unidades de diversos tamanhos. Creio que este deputado, autor do projeto de lei, ou é dono de algum apartamento de cobertura ou nada entende de Condomínio. Pelo que pude entender, as "justificativas" de Quintão são infelizes, punitivas aos condôminos proprietários de apartamentos menores e ferem totalmente o que já sabiamente determina o código civil brasileiro. Não há nenhuma necessidade de "nova lei" para (tentar) limitar percentuais entre a maior e a menor taxa de condomínio. Esta lei já existe (trata-se do código civil pátrio, pois deixa para que os próprios condôminos definam a forma de rateio, visto que, a lei assim prevê: "... salvo disposição em contrário na convenção" (Art. 1.336).

Portanto, em não optando os próprios condôminos, principais interessados nesta questão, pela divisão de acordo com a fração ideal, eles mesmos, de forma democrática, podem definir  qualquer outro critério de rateio, inclusive o que o deputado, de forma equivocada, tenta impor em todos os condomínios brasileiros.

JUSTIFICATIVA DO AUTOR DO PROJETO

Para o autor, esse Projeto de Lei corrige distorção quanto à forma correta de se cobrar a divisão de despesas de condomínio, em um edifício composto por unidades de tamanhos diferentes. Alguns ainda não entendem que, mesmo sendo um apartamento de cobertura ou térreo maior que os demais apartamentos, não há justificativa lógica para se cobrar a taxa de condomínio conforme a fração ideal. O uso da fração ideal no rateio das despesas entre lojas térreas independentes e salas também leva a situações injustas.

A cada dia, justifica o dep. Quintão,  surgem mais decisões judiciais derrubando o uso da fração ideal para a divisão de despesas de manutenção e conservação. Os juízes, com o apoio de bons peritos judiciais, têm compreendido que a fração ideal foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio, não sendo viável sua aplicação para dividir despesas de portaria, limpeza, iluminação, áreas de lazer, pois tais áreas comuns são utilizadas de forma igualitária por todos os ocupantes das unidades, independentemente do tamanho destas. Somente quanto à água tal consumo deve ser analisado conforme o efetivo uso pela unidade maior.

Leonardo Quintão entende que a forma atual é uma espécie de punição a quem adquire uma unidade maior que as demais e que, quando descobrem a real definição do que seja fração ideal, partem para outros argumentos que também se mostram frágeis perante uma análise mais acurada. Dizem que, pelo fato de o proprietário de unidades maiores ter melhor condição financeira, via de regra, deve pagar mais ao condomínio, e assim confundem tal cobrança como se fosse Imposto de Renda ou sobre propriedade. Há ainda aqueles que teimam em dizer que o apartamento de cobertura ou loja deve pagar mais porque tem maior valor. Ora, o proprietário neste caso pagou pelo que adquiriu e não ganhou nada, tendo arcado com o ITBI no ato da compra e todo ano com IPTU mais caro que as demais unidades menores. Portanto, imposto está ligado ao valor do patrimônio ou à capacidade contributiva, e não tem nada ver com rateio de despesas de condomínio. Por uma questão de bom senso, não é correto cobrar a mais daquele que não usufrui nada além do que os demais, devendo a divisão de despesas de condomínio respeitar sua natureza jurídica de simples divisão de despesas a que cada um deu causa.

Para corrigir o que entende ser injustiça e, para que não se dê margem ao enriquecimento ilícito, foi que o deputado apresentou o projeto e as “justificativas” acima.

Essa proposta, ao contrário do que o Deputado "justifica", é injusta e punitiva, pois, caso os apartamentos de cobertura, venham a pagar menos do que o que pagam hoje, o que elas deixarem de pagar, fatalmente será repassado para as outras unidades.

Lutaremos pela não aprovação dessa lei punitiva, injusta e que fere o direito de muitos brasileiros que já têm em seus orçamentos, altas taxas de condomínio a pagar mensalmente, que com certeza sofrerão reajustes, caso as taxas das coberturas, por exemplo, sofram algum tipo de redução.
 

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Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.