Por Gabriel Karpat*

O novo código civil, em seu artigo 1356, tornou opcional a eleição de conselho consultivo ou fiscal em condomínios. Em seu texto, rege que “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Ainda que tenha se tornado optativo, a sua constituição é de fundamental importância para a vida e saúde condominial.

Tal possibilidade, concedida pelo novo código civil, é incompreendida até mesmo por síndicos e administradores de condomínios. Através das convenções, eles determinam a existência de um conselho fiscal para que as finanças do condomínio possam ser acompanhadas de perto.

O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração do mesmo.

Como função adicional, se prevista na convenção ou aprovada em assembleia, esse mesmo órgão pode ainda assessorar o síndico, atuando como conselho consultivo. Vale registrar que é sempre importante o síndico contar com uma equipe de pessoas participativas para “dividir“ as decisões mais complexas que necessita tomar.

Em alguns casos, a execução das tarefas do conselho fiscal gera confusão entre os condôminos. Não é raro esse tipo de problema. Ele acontece quando há um grande equívoco por parte dos membros de tal conselho, que entendem estarem aprovando ou não as contas da gestão do síndico, o que, de fato, não ocorre. Existe apenas a recomendação de sua aprovação ou reprovação, baseada nas justificativas balizadas nas análises da contabilidade. A decisão final se dará exclusivamente pelos membros da assembleia. O que ocorre comumente é uma ressalva nas contas pelo conselho e, na assembleia, após esclarecimentos, os condôminos tomam a decisão.

Mesmo na ausência de atuação do conselho fiscal, o síndico deve cumprir sua obrigação anual submetendo as finanças de sua gestão e buscar sua respectiva aprovação junto aos condôminos. Porém, quando ocorre a ausência de aprovação, o síndico deve tomar algumas providências para que sua gestão seja regularizada.

Se julgar, por exemplo, que a apreciação das contas foi insatisfatória pelo atual conselho, com a aprovação dos demais membros da reunião, elege-se uma comissão que fará uma nova avaliação. Se ainda for insatisfatória, esse trabalho pode ser efetuado por uma empresa independente, especializada em auditoria.

É sempre interessante conduzir a análise para uma linha puramente do ponto de vista operacional, com o cuidado de nunca torná-la política. Também é fundamental para a saúde financeira do condomínio evitar votações baseadas em avaliações e gostos pessoais. As contas são ou não confiáveis; não pode haver situações dúbias ou mal esclarecidas. Não se deve discutir política de gestão, mas exatidão nos balanços da contabilidade e seus respectivos demonstrativos e comprovações.

Em casos onde há a atuação de auditorias independentes, essas têm o poder de analisar contas e fazer recomendações. Mas, a aprovação final dar-se-á única e exclusivamente pelos condôminos, reunidos em assembleia geral especialmente convocada para esse fim.

Proprietários de imóvel que tenham interesse em participar do conselho fiscal devem saber que tal atuação exige dedicação. Quando se candidata ao cargo de conselheiro, deve ter em mente a responsabilidade de sua tarefa na conferência dos documentos e das contas que compõem a movimentação financeira do período avaliado. Sua tarefa pressupõe avaliação técnica. A sua divulgação antecipada ou avaliação precipitada não condiz com uma conduta ética. Existe, aliás, uma tênue linha entre a ética e a técnica. A quem se prontifica ocupar o cargo de conselheiro fiscal, cabe a função de analisar as contas, sem deixar transpor qualquer que seja a sua preferência ou gosto pessoal.

Ao conselho fiscal, cabe a avaliação das contas do condomínio, sua exatidão e a correta aplicação dos recursos arrecadados e aprovados na previsão orçamentária periódica. Os questionamentos, normais nessa tarefa, sempre devem ser dirigidos ao responsável pela gestão, para que o mesmo tenha oportunidade de esclarecer, se assim for o caso. Com essa forma de conduta, síndico e condôminos terão a transparência que a gestão exige. E o condomínio terá garantido a sua saúde financeira

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Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens.