Por Rodrigo Karpat*

A realização de obras e reformas no interior de unidades em condomínios só pode ser efetivada com a liberação do alvará de reforma. A falta deste documento pode provocar uma tragédia igual ou em maiores proporções da que assistimos recentemente no centro do Rio de Janeiro. O desabamento de três prédios provocou mortes, ferimentos e aqueles que não perderam a vida, perderam seus negócios. Apesar de o caso estar sob investigação, já se sabe que uma das unidades, no 9º andar do prédio mais alto, estava em obras sem alvará.

Quando a obra é realizada em lojas ou comércios de rua, os empresários se preocupam com o alvará, pois existe fiscalização das subprefeituras. Porém, no interior de prédios, apesar de estar suscetível a mesma fiscalização, a reforma é feita sem a liberação oficial e a ilegalidade é descoberta normalmente por denúncia.  E como a tendência é a de não se indispor com os vizinhos, se a obra não incomodar a mesma passará despercebida, mesmo que ela represente risco à estrutura do edifício.

Vale ainda ressaltar que é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, conforme o artigo 1.336, inciso II, do Código Civil. E para fiscalizar se a obra está ou não regular, o síndico do condomínio tem um papel essencial.

O síndico deve ser o guardião do condomínio. Algumas convenções e regimentos internos dos condomínios exigem que antes do início das obras o condômino envie a planta modificativa e o alvará para a realização da obra. Na omissão desta norma, o síndico tem o poder e dever, no exercício de suas funções, de requerer ao condômino, antes do início da obra, o alvará ou o requerimento autuado e a identificação do engenheiro ou arquiteto responsável pela obra.

Lembrando que pequenas modificações tais como pinturas e trocas de piso não dependem de qualquer autorização. Por isso o síndico deve ser comedido e conversar com o condômino ou somente mediante autorização do condômino, verificar a obra “in loco”. A verificação deve ser realizada, de preferência, na presença de um engenheiro.

Caso o condômino inicie uma obra sem autorização, o síndico deverá notificá-lo a apresentar a respectiva autorização para a realização da obra sob pena de medidas legais cabíveis. Caso o síndico não seja atendido, a obra poderá ser paralisada até sua situação seja regularizada.

Modelos de Correspondência

Modelo 01


São Paulo, ____ de________ de_____

REF: ANTES DE REALIZAR OBRAS NO INTERIOR  DE SUA UNIDADE LEIA ATENTAMENTE ESTE COMUNICADO

Prezados Condôminos,

A realização de obras no interior de unidades na maioria das vezes depende de alvará a ser emitido pela prefeitura municipal, salvo pequenas reformas, desde que não sejam alteradas as condições pré-aprovadas, tais como  a troca de piso, pinturas, troca de louças, não existe a necessidade de alvará.

Para as demais é necessário um responsável técnico (engenheiro/ arquiteto) que assine a responsabilidade pelo projeto modificativo e obtenha a respectiva autorização perante a prefeitura municipal (alvará) para a realização da obra.

Independente das medidas perante a Municipalidade, solicitamos que antes de iniciar uma obra remeta aos cuidados do síndico o requerimento autuado ou alvará  juntamente com a planta e projeto modificativo devidamente assinado por engenheiro responsável precedido do cálculo estrutural, ART, memorial descritivo e cronograma de execução.

Lembramos que a não obtenção de autorização perante a municipalidade torna a obra irregular e poderá colocar em risco a segurança dos demais condôminos e será pelo condomínio objeto de medidas necessárias para impedir a sua continuidade.

Contamos com Vossa compreensão.

Atenciosamente,

 

Modelo 02


Cidade, ____ de________ de_____

Ao Sr. Condômino da unidade ____
Endereço do condomínio _______

ASSUNTO: NOTIFICAÇÃO REFERENTE À OBRA EM VOSSA UNIDADE 

Na qualidade de síndico do Edifício __________________, sito a Rua _______________________________, em função da realização de obras no interior de Vossa unidade serve a presente para NOTIFICÁ-LO quanto ao que segue:

Considerando que a realização de quaisquer obras no Edifício deve preservar o bom convívio social, a ordem, segurança, o interesse coletivo condominial, o atendimento a Convenção Condominial e a legislação pertinente.

Sendo vedado a qualquer condômino ou morador “a utilização de sua unidade autônoma de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos ou moradores.”

Conforme estabelece o Código de Obras e Edificações desta cidade a realização da obra deve ser precedida de autorização,  com aprovação dos respectivos projetos, memoriais descritivos e cronograma de execução.

Desta feita fica V.Sa. a apresentar o requerimento autuado ou alvará  juntamente com a planta e projeto modificativo devidamente assinado por engenheiro responsável precedido do cálculo estrutural, ART, memorial descritivo e cronograma de execução em 72 (setenta e duas horas), sob pena das medidas judiciais cabíveis.

Certos de Vosso pronto Atendimento.

Cordialmente,

 
Síndico
 

* Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados – rodrigo@karpat.adv.br