Por Alexandre Marques (*)

Recentemente foi aprovada pelo Superior Tribunal de Justiça a Súmula de número 478 que versa:

“Na Execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.”

A decisão foi publicado no DJ e em 19/06/2012, logo, em plena vigência.

Qual a repercussão disso para os 27 mil condomínios da cidade de São Paulo e outros tantos milhares pelo Brasil?

O reconhecimento pelo Tribunal Superior dá prevalência pelo condomínio em relação a eventuais credores hipotecários, diminuindo assim o tempo de tramitação das ações judiciais e os recursos que eram manejados pelos bancos e demais credores objetivando a preferência.

A decisão em comento nem poderia ser diferente, trata-se de proteção da coisa, do bem comum, de despesa oriunda com a conservação e manutenção da res.

Com a ação judicial de cobrança de débitos condominiais e, sendo o imóvel levado a hasta pública pela falta de pagamento, com a arrematação, via-se o condomínio (autor) às voltas com recursos de agentes hipotecários aos tribunais regionais, pleiteando uma pretensa preferência de crédito, com base na obrigação firmada entre o proprietário do imóvel e a o banco credor.

Lá se iam mais três ou quatro anos em São Paulo, pelo menos, para o julgamento da decisão, levando o condomínio e sua massa condominial a esperar por mais esse recurso, e, enxergar ainda a possibilidade do manejo do Recurso Especial (Artigo 105, III da Constituição Federal da Repúbllica), ao Superior Tribunal de Justiça, arrastando a já morosa ação por mais alguns anos...

Ocorre que é entendimento quase que remansoso em nossos tribunais que a prevalência do crédito é do condomínio e não do agente hipotecário nesses casos, nesse sentido julgados diversos de nosso tribunal paulista, sempre na forma de agravo de instrumento:

Ação de cobrança de despesas condominiais -
Execução - Arrematação do imóvel em hasta pública e depósito da quantia pelo arrematante - Requerimento de levantamento da quantia pelo credor hipotecário, no caso, o agravante, sob a alegação de exercer preferência sobre o crédito em relação ao condomínio exeqüente.

Decisão que indeferiu o pedido, sob a alegação de que não há prova de valor devido ao credor hipotecário - Questão que diz respeito ao direito de preferência do credor hipotecário na presente execução - Não obstante a habilitação do crédito do agravante na execução, é pacífico o entendimento de que, em se tratando de execução de quotas condominiais, o credor hipotecário não exerce o privilégio legal, de modo que recebe em primeiro lugar o condomínio exeqüente - interpretação do art. 711 do CPC - Jurisprudência do E. STJ - Agravo de instrumento não provido (TJSP- AI 1144855007, Rel. Romeu Ricupero, 36 Câmara de
Direito Privado, j. 14/02/08).

AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS DE CONDOMÍNIO COBRANÇA - EXECUÇÃO - Não há que se falar em preferência do crédito hipotecário perante o crédito condominial, sendo este de natureza 'propter rem' e destinado ao custeio e conservação da coisa. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP - AI 1147099005, Rel. Marcondes Dangelo, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 19/01/08).

Então, o credor hipotecário, inconformado recorria ao STJ, alegando descumprimento de determinação prevista em lei federal e, estava o condomínio fadado a aguardar.

Com a súmula (construção jurisprudencial, criada a partir do dinamismo das relações de direito) do STJ, pacificou-se o entendimento nesse sentido e mais, obsta-se o manejo de recursos a corte superior com o intuito meramente protelatório ao cumprimento da decisão judicial ou pautado no famoso “ius sperniandi”!

Ora a decisão do STJ não poderia ser diferente, não em nome da moral e ética das relações jurídicas do Estado com o jurisdicionado, afinal é justo a massa condominial arcar com mais esse ônus, além da demorada ação judicial para recebimento de seu crédito que em relação ao devedor originário trata-se de obrigação “propter rem”? Claro que não.

Então, na esteira do que há de mais recente, o tribunal bandeirante em recente julgado deu provimento ao condomínio em um agravo de instrumento já mencionado a súmula em comento, como se vê de ementa de acórdão abaixo reproduzido:

0091451-92.2012.8.26.0000 Agravo de Instrumento  
Relator(a): Eduardo Sá Pinto Sandeville 
Comarca: São Paulo 
Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado 
Data do julgamento: 26/07/2012 
Data de registro: 27/07/2012 
Outros números: 914519220128260000 
Ementa: Ação de cobrança de despesas condominiais Preferência do crédito condominial em relação ao crédito hipotecário, tendo em vista sua natureza "propter rem" Súmula nº 478 do Superior Tribunal de Justiça Recurso provido.

Em nosso modesto entendimento, andou bem a corte paulista, não se divorciando dos reiterados entendimento da própria casa, nesse sentido.

Logo a decisão, mais uma vez, refletiu a vontade do cidadão que leva, às portas do judiciário, seus mais genuínos anseios, desejos e necessidades, devendo o Estado-Juiz, prover a justiça e dizer o direito em consonância com a moral e a evolução da sociedade moderna. Andou bem o STJ e palmas ao nosso tribunal paulista que com presteza e agilidade promoveram, desde já, a verdadeira justiça!

As comunidades de moradores que pagam em dia suas cotas condominiais em todo Brasil, agradecem!

(*)
Alexandre Marques
Advogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.