Pergunta

Osni - PROCOND

Síndico é Síndico?

Por Osni - PROCOND, 1685 dias atrás

A Lei é clara no que se refere ao Síndico (que pode ser pessoa física ou jurídica) e até estranha ao condomínio.
A Convenção deve dizer como este será remunerado. Se por um valor fixo (tipo salário mínimo), ou mesmo isenção da Cota Condominial ou até sem remuneração.
PERGUNTO: Na assembléia não apareceu nenhuma vítima, digo candidato, a Administradora (empresa que presta administração), "oferece" um Síndico Profissional por R$ 2.500,00.
(GRAÇAS A DEUS NÃO É MEU CASO), mas como pagar esse Síndico? Como lançar se a Convenção diz outra coisa?
Ponto cruel; SERIA NECESSÁRIO MUDAR ANTES A CONVENÇÃO PARA QUE ESTA POSSIBILIDADE DE CONTRATAÇÃO DE UM SÍNDICO PROFISSIONAL A PREÇO A SER APRECIADO, DELIBERADO E VOTADO EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA (FUTURAS)?

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Respostas (27)

francisco freitas mendes
francisco freitas mendes respondeu 1685 dias atrás

Caro Osni, não será necessário mudar a convenção, tendo em vista que a lei esta acima da convenção e como a lei ( codigo civil) diz: " A assembléia escolhera um síndico , que podera não ser condômino, para administrar o condomínio, por parazo não superior a dois anos , o qual podera renovar-se", logo se a lei permite, a convenção devera estar atualizada e falar a mesma coisa, caso contrário, prevalece o texto da lei, tanto que não somos obrigados mudar a convenção, basta segui-la em conjunto com o codigo civil.
Para se contratar síndico profissional, basta constar na convocação e claro o prédio não pode ficar acéfalo, logo profissional ou condômino, a assembléia tera que decidir.

Francisco

ANTONIO CARLOS EVANGELISTA
ANTONIO CARLOS EVANGELISTA respondeu 1685 dias atrás

Osni
Boa Tarde,

Conforme o amigo já está declarando, sua convenção não prevê essa mudança. Portanto só tem um jeito de resolver. Assembleia em que ficará inserido este texto na sua convenção que para reunir deverá ter 2/3 dos condôminos, votarem como irão realizar este pagamento ao síndico profissional e inserir na previsão geral orçamentária do Condomínio para ser rateado em frações ideais as cotas condominiais já incluído o pagamento do salário( contratual ) deste síndico profissional.

Grande Abraço.

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Caro Francisco, O que me refiro é quanto ao pagamento do Síndico. Acredito que a (grande) maioria das Convenções citem um valor ou uma referência de valor.
A Lei não fala em "remuneração". Minha pergunta é: Se a Convenção diz que o Síndico é ISENTO da taxa condominial pode uma Assembléia "autorizar" pagar (exemplo) R$ 2.500,00 em desacordo com o valor convencionado?
Como amigo escreveu "basta constar na convocação".... mas na realidade não é tão simples assim!
Um abraço

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Amigo Evangelista. Graças ao Bom Deus não é o meu caso.

Mas alguma administradoras (empresas de administração) oferecem como "saída", e esquecem que (do meu ponto de vista) qualquer um pode ser Síndico (desde que eleito) mas ganhando o que está na Convenção. Que acha?

É fácil mudar a Convenção hehehehehehe

francisco freitas mendes
francisco freitas mendes respondeu 1685 dias atrás

Osni, a lei diz que você pode contratar uma pessoa estranha ao condomínio, logo se é estranha, será remunerada, desde que aprovado em assembléia. A Convenção diz que o síndico é isento, mas êste sindico logicamente é um condômino e quando voce contrata um estranho, que esta mencionado na lei, você estara de acôrdo com a lei que esta acima da convenção, quando você esta agindo de acôrdo com o código civil, a convenção fica em segundo plano, tendo em vista que ela não esta atualizada, e a remuneração qualquer que seja, sendo estipulado em assembléia você estara coberto. Devemos ter em mente que assuntos parecidos, prevalecem o texto do código civil.Francisco

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Francisco, A Lei (infelizmente) não é tão clara como deveria. Está claro quanto ao Síndico ser pessoa estranha. Entretanto (na hipótese que lanço) a Convenção diria "que o síndico terá isenção da cota condominial" ou qualquer outro texto. Ora se uma simples assembleia pode mudar para "um pagamento de um valor (hipotético) de R$ 2.500,00 então os demais itens da Convenção também podem ser mudados e estipulados por uma assembleia simples!

ANTONIO CARLOS EVANGELISTA
ANTONIO CARLOS EVANGELISTA respondeu 1685 dias atrás

Estimado Osni.
Boa Tarde.

Ocorre que o pessoal está com acha que pode, o que na realidade agora não pode!
Se sua e mina e quase todo as convenções antigas, diziam que sindico está isento de cota condominial e no meu caso até a cota de obras tenho que contribuir.
Veio ocasionando isto que vemos por aí.
A maioria aceita ser síndico, com finalidades dúbias que bem sabemos!
E nossa briga é justamente essa de nos entregarmos de corpo e alma e ser apenas compensado com uma dedução de cota Condominial? Mas Consta das Convenções.

Portanto com a falta imensa de candidatos a Síndicos que jamais querem pegar esta loucura, simplesmente por amor, vais encontrar infinitamente poucos que se atrevem.
Por isso é que vemos Síndicos fazerem verdadeiras loucuras e indo tudo parar nas barras da Lei.

Mas não tem meios, de modificar porque este Código Civil que para mim deixa demais a desejar, obriga que para alterar sua convenção onde será inserido que doravante síndico, quer seja Condômino, particular, ou profissional, irá perceber a quantia de X, sendo este valor atualizado conforme o índice tal, etc. Ai votado, já será rateado entre os condôminos, fazendo parte das despesas normais.

Ocorre que se lê o artigo 1.352 onde fala de quorum, o CC, sempre fala na primeira chamada, e na segunda, se exime. Então lhe pergunto, não é aí que está a brecha?
Porque quando fala de no artigo 1.353: Em segunda convocação a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos PRESENTES, SALVO QUANDO EXIGIDO QUORUM ESPECIAL!

ORA SE ANALIZAR: 13.51. 1349 e alguns outros é que são taxativos em determinar que se não tiver o quorum total, não tem validade.

Como há de de fazer um quorum desta forma, se as convenções antigas, mencionam que até as procurações somente poderão ser levadas 2 ou máximo 3 por cada Condômino?

É um caso, que eu vou levar, em minhas Assembleias, baseados sim no que determina o CC e na minha convenção;todavia, se na segunda chamada somente aparecerem 10 ou 20 pessoas de 41; não vou deixar de levar a frente a votação de hipótese alguma.

Não posso e não vou é mandar empregados ou eu mesmo após enviar a convocação a todos Condôminos, ficar de porta em porta pedindo procuração para : A(=3 )- B( mais 3 )+ C( mais 3 ) até chegar o número que seja 2/3 ou mais?

Desisto até de trabalhar desta forma.

Era o que tinha a comentar.
Grande Abraço.

JORGE PEREIRA
JORGE PEREIRA respondeu 1685 dias atrás

osni , se não dá para lançar como administração , não seria possível lançar em despesas como assistência jurídica ou algo assim ? Não dá para mudar a " nomenclatura " do cargo , com a aprovação da maioria simples de proprietários em uma assembleia convocada para este fim ?
Abraços

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Jorge. Como escrevi acima, "não tenho esse problema GRAÇAS A DEUS". Entretanto estou consultando os amigos até para formar a minha opinião sobre o tema.

Contratar não é função do Síndico? Ele se auto-contrataria?

Nessa hipótese que formulei a questão, o Síndico estaria deixando o cargo e na Assembleia não teria nenhum candidato. Como sempre, a empresa de administração (contratada pelo síndico que sai), oferece a solução: "Síndico Profissional". E agora?

Obrigado pelo debate.

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Estimado Evangelista. Nós, Síndicos, muitas vezes temos que ser "menos legalistas" e tentar achar meios para que o condomínio seja uma "Grande Família", onde os meios justifiquem os fins.

Ser Síndico é, cada vez mais, um sacerdócio que requer muito conhecimento, muita dedicação e muito comprometimento.

Grande e Fraternal abraço.

ANTONIO CARLOS EVANGELISTA
ANTONIO CARLOS EVANGELISTA respondeu 1685 dias atrás

Estimado Osni.
Muitas Vezes acredito que não, sempre!
Porque a todo momento aparece um problema Condominial, quer seja pequeno , médio ou grande, e precisamos sempre estar em equilíbrio, harmonia para atender quer seja empregados ou Condôminos.
Todavia, existe os momentos que precisamos sim, mostrar que não somos capachos, escravos ou criados como alguns pensam porque deixamos de pagar uma cota condominial!!!!!!!!!
Nessa hora é necessário nos impor, se gostarem muito bem se não gostarem, nos destituam, tendo em vista que na hora do sufoco, estamos sozinhos ( claro com o Pai Criador ), mas ninguém vai ajudar a solucionar o problema que sempre se conscientizam que é somente nosso e não do Condomínio.
Muito Obrigado e é um prazer comunicar com gente que tenha tino de vida e de sindicatura.
Grande Abraço.

Fabricio Paiva
Fabricio Paiva respondeu 1685 dias atrás

Se não aparecer candidato, proponha o síndico profissional e o salário a ser pago, envie circular convocando para a reunião e avise que o valor da taxa condominial poderá ser reajustada em 100% para fazer frente as novas despesas, e veja o que acontece.

JORGE PEREIRA
JORGE PEREIRA respondeu 1685 dias atrás

Osni , na minha opinião se não tem nenhum caodidato ( porque somos tratados que nem cães ) e se a assembleia aprovar , não vejo porque não aceitar. O condomínio não pode ficar acéfalo. Tive este problema a alguns anos atraz quando acabou meu mandato , ninguem se ofereceu e não aprovaram um sindico profissional nem administradora. Ficamos 1 mes sem sindico. Deu um nó no codomínio. Acabei voltando. No caso citado por voce não existe a possibilidade de um acordo do síndico que sai com a administradora indicada por ele ?
Abraços

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

heehehehe.

Amigo Fabrício. Na "minha hipotética situação", isso aconteceria numa assembleia "tipo" normal. Prestação de contas aprovadas; Novos valores (ou velhos) aprovados; Tudo calmo. Até que: "Vamos eleger novo Síndico". E ai,ninguém quer. Só que a Convenção NÃO fala de Síndico Profissional mas DIZ QUE o sindico NÃO SERÁ remunerado, ou isento de taxa etc., como a maioria das Convenções.

Quem envia circular para convocação?

Neste caso (hipotético) o Síndico seria obrigado a permanecer no cargo? (ultrapassando, inclusive, os dois anos limites da Lei)?

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Jorge, Graças a Deus o caso é hipotético.


Mas veja: A quem compete contratar a empresa de administração, não é o Síndico? Ele estaria contratando os próprios serviços "por fora"? Ele assina o "contrato" como "Síndico" e como "Prestador do Serviços"?

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Para "melhorar" o debate, mais um ponto "hipotético":

"Na hora em que foi proposto pela empresa de administração a contratação de um Síndico Profissional pela bagatela de R$ 2.500,00, ai alguns condôminos se candidataram porque não é mais de graça e nem pela isenção condominial..... R$ 2.500,00 vale a pena"

A ai? Vale a Convenção?
Onde está dito que "sindico condômino" e a Convenção e "Sindico Profissional" a assembléia pode decidir com qualquer número de presentes!

Maria Telma Falcão de Carvalho
Maria Telma Falcão de Carvalho respondeu 1685 dias atrás

OLá pessoal,

Li todas as respostas e confesso que meu deu um nó na cabeça.
Realmente, como se aprova um sindico profissional se a convenção não fala em remuneração??? Hoje em dia se fala em sindicos profissionais que ganham R$ 12.000,00. Como fazer?

No art.1.347 , do codigo civil diz: A assembléia escolherá um sindico, que poderá não ser condômino para administrar o condominio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se".

Ora, não está implícito neste artigo que qualquer pessoa poderá ser remunerado? a nossa Lei tem tantas brechas e será que não é por aí?

Para se contratar uma pessoa que não seja condomino, certamente essa pessoa vai querer ser remunerada, então é suficiente fazer a assembléia e colocar em votação a remuneração do "estranho" e se aprovada, pagar como serviços prestados.
É claro que a votação se fará em segunda convocação, também de acordo com o código civil, por maioria simples.
Ninguém estará fora da Lei. Será que é por aí?????

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Caríssima Maria Telma. Vou pinçar uma parte de uma de suas frases "então é suficiente fazer a assembléia e colocar em votação a remuneração do "estranho" e se aprovada, pagar como serviços prestados." é uma afirmação?
Se for, como fica a Convenção que cita "o síndico não será remunerado" ou "o síndico terá direito a isenção de cota condominial" ou "o síndico receberá um salário mínimo".
Outra, quem pagará o Síndico profissional? Ele mesmo?
Se for a empresa de administração (que ele mesmo contratou) não estariam invertido os "valores"? (dois contratados pagando para si mesmos)?

Nesta altura do campeonato me vejo obrigado a dizer que fui "convidado" para ser Síndico de um condomínio (já sabiam antecipadamente que ninguém ia querer), e na assembleia (antes de me elegerem), pedi para ler atentamente a Convenção. Lá diz "o síndico não será remunerado". Alguns condôminos alegaram que "se é para receber" eles se candidatariam. Preferi não aceitar a proposta e a assembléia terminou sem eleição e com a prorrogação da atual síndica até que se ache uma solução, mesmo decorrido o prazo máximo de dois anos conforme a Lei.

Um respeitoso abraço!

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Complementando: é uma alteração de Convenção. Podemos fazer por maioria simples dos presentes?

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1685 dias atrás

Caríssimos: Como muito bem salientou a Maria Telma, lanço, mais uma vez, e também para conhecer o que pensam meus colegas, a seguinte questão, a saber:

A Lei 10.406. em seu Artigo 1333, diz textualmente "A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção."

Poderíamos, então, entender que: "A Convenção de CONSTITUIÇÃO do condomínio" exige quorum de 2/3, e as eventuais alterações quorum simples?
Existem cláusulas na Convenção que garantem DIREITOS e são imutáveis (área das unidades por exemplo), mas, existem cláusulas (como isenção de síndico) que não precisam ser imutáveis, muito pelo contrário, podem ser modificadas em Assembleias "simples".

Seria esse um caminho?

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1684 dias atrás

Alguém fez essa transição de "Síndico de Casa" para "Síndico Profissional"? Como ficou o "conflito" entre a Convenção e a nova realidade?

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1680 dias atrás

Seu condomínio optou por "Síndico Profissional"?

Como ficou esse assunto perante a Convenção?

Sandro Araujo
Sandro Araujo respondeu 1680 dias atrás

Caro Osni:

Vejo que a discussão está quente a este respeito. Mas vou tentar dar minha contribuição. Como o atual Código Civil é omisso com relação a remuneração, permanece em vigor o artigo 9º, § 3º, letra ?g?, da Lei 4591/64, que determina que a convenção deve regulá-la (forma gratuita ou remunerada), ou na falta disto, a própria assembleia geral. No caso da forma remunerada, deve-se definir se o síndico receberá um valor fixo (pró-labore) ou estará isento do pagamento das cotas condominiais, sendo vedada a vinculação do salário mínimo para qualquer fim (art. 7º, inciso IV, Constituição Federal). No caso da isenção da contribuição condominial, deverá ser especificado se a isenção abrange somente as cotas ordinárias ou se incluem as extraordinárias.
Portanto é preciso regular a situação em assembleia levanto em conta o que estabelece a lei assinalada acima. Não pode ser por vinculação ao salário mínimo. E assim que possível, mude a convenção para que ela contemple esta situação. Agora vale a regra, quando a convenção é omissa, a decisão é do síndico anterior, que define o que ser feito até mudança na convenção, Espero ter ajudado. Um abraço!

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1680 dias atrás

Caro Sandro, Eu acredito que teremos muito que avançar para que se tenha a figura do Síndico Profissional como opção dentro das leis hoje existentes. Apesar das tão propaladas "vantagens", no quadro atual acredito que não seja tão simples.
No caso em tela, a Convenção é clara que o "sindico terá direito a isenção da Cota Condominial". Isto posto como pode uma assembleia adotar o "Síndico Profissional" e aprovar o pagamento de uma taxa de R$ 2.500,00 por mês?
Eu acredito (novamente) que, para um condomínio optar pelo Síndico Profissional há que se mudar a Convenção e para isso, 2/3 como determina a Lei.
Com todo o respeito que o amigo merece, não entendi sua exposição no que se refere "Agora vale a regra, quando a convenção é omissa, a decisão é do síndico anterior, que define o que ser feito até mudança na convenção,"
Um outro abraço!

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1667 dias atrás

Afinal vale o que está na Convenção ou Não!

Marcos
Marcos respondeu 1373 dias atrás

Entendo que o código civil informa poder decidir em AG a remuneração do síndico caso não seja previsto na convenção, assim o q vale é a convenção, visto que essa não está contrariando a lei.
Uma solução seria mudar na convenção de forma que a remuneração prevista seja aplicada quando o síndico residir no condomínio e em caso contrario, seja aplicada a remuneração aprovada em AG específica para decidir esta.
Espero ter podido ajudar e desejo boa sorte, visto que mudanças da convenção sempre são "complicadas".

Osni - PROCOND
Osni - PROCOND respondeu 1373 dias atrás

Caro Marcos, Essa questão começamos a "debater" ha quase um ano. Vele sempre conhecer outras opiniões.
Muito importante a sua.
Um abraço
Aproveito para desejar muita saúde!

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