Condomínis mistos

Pergunta 1, de Margarete Olimpio

 

Assumi como síndica de um condomínio composto de uma loja (andar térreo) e 24 apartamentos distribuídos em 8 andares, conforme descrito em convenção. Para as despesas ordinárias do condomínio o rateio é feito somente entre os condôminos dos apartamentos, já que a loja não se beneficia de nada. Entretanto, precisamos fazer uma manutenção geral na fachada e marquise do edifício. Contatamos o proprietário da loja para o rateio e este foi categórico em afirmar que não tem nada a ver com o assunto, tendo em vista ele achar que a loja (unidade autônoma) é independente do condomínio. A manutenção da marquise para baixo, ou seja, a fachada da loja é dele e ele pode fazer o que quiser, mas da marquise para cima ele não entrará no rateio. Como devo proceder? Devo fazer o rateio de acordo com a fração ideal, mandar o boleto e executar se ele não pagar?

 

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

 

Prezada Margarete, 

O primeiro passo é ler a convenção e entender a forma com que as lojas foram enquadradas. As convenções mais antigas deixam as lojas de fora dos rateios ordinários, outras fora do rateio ordinário e extraordinário. Na prática é uma situação complicada uma vez que também não é certo que as lojas contribuam para rateios, como por exemplo: de manutenção ou reforma dos elevadores, seja ele ordinário ou extraordinário, quando não tem acesso as máquinas. Da mesma forma, que não é certo nenhuma contribuição quando utilizam da estrutura do condomínio como um todo. 

 

 Acredito que a forma de rateio mais salutar que vi até agora foi a que determina que as lojas, neste tipo de condomínio, contribuam apenas para as despesas que concorrerem, ou seja, para aquelas que envolvam suas áreas, por exemplo reforma hidráulica na prumada que atinge as lojas, reforma da fachada, entre outros.

 

Não é razoável as lojas entenderem que não fazem parte do todo. A própria concepção do condomínio atribui fração ideal as mesmas. Isso prova que elas fazem sim parte integrante do condomínio, independente de rateio. E por estarem em condomínio possuem coisas em comum, como a prumada de Água, parte da fachada, quadro de entrada de luz, entre outros. Situação que facilmente poderá ser comprovada pela Convenção ou até mesmo pela matrícula do bem. 

 

Entendo que não seja possível a realização de uma obra e efetuar o rateio pelo percentual da fração ideal atribuído às lojas se a convenção disser que as mesmas não contribuem com o rateio das despesas, seja ordinário ou extraordinário. 

 

Porém, no caso de vazamentos, manutenção em áreas exclusiva das lojas, aquisição de itens de segurança que agregam também as lojas, ou outros no mesmo sentido, as lojas serão obrigadas a fazer o devido reparo, ou a arcar com sua cota parte do reparo/ aquisição, sob pena de enriquecimento ilícito. No caso de restauração da fachada o ideal é tentar se chegar a um consenso a fim de que as lojas arquem com determinado valor, se pintura de alguma forma as beneficiar.

 

 

Pergunta 2, de Heloisa Ortiz

 

Ontem estavam fazendo limpeza no chão dos halls dos apartamentos e ao sair do elevador, não havia nenhuma placa, aviso, alguém para avisar que haviam passado cândida... entrei no meu apartamento direto. Acontece que meu piso é porcelanato creme e ficou todo manchado. Ficaram várias pegadas. O que eu faço agora? Apenas registrei no livro preto do prédio!