Assembleia de condomínio aberta ou em sessão permanente
Saiba como e quando usar essa alternativa polêmica
Sabemos que, em condomínios, quem pauta a gestão do síndico é a assembleia. Mas e quando o assunto é urgente, ou pede um quórum específico que não se conseguiu atingir?
Em muitas situações assim, pode-se usar o recurso de “abrir” a assembleia, ou torná-la em “sessão permanente”.
O recurso é polêmico, mas não é ilegal, uma vez que a lei não proíbe esse tipo de artifício, e pode ser uma alternativa para casos específicos.
“Às vezes precisamos de um quórum muito expressivo, como de dois terços dos condôminos para alterar a convenção do condomínio, que já está ultrapassada, por exemplo. Se o codomínio contar com 2 mil unidades, não há nem um local onde se possa reunir esse quórum”, argumenta Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.
Veja abaixo como funciona esse tipo de assembleia:
Convocação
O primeiro passo para uma boa assembleia é uma convocação nos moldes da convenção do condomínio. Quando a decisão a ser tomada pede quórum específico, isso já deve constar no edital de convocação.
“Geralmente não se convoca para uma assembleia em aberto. Isso acontece de forma natural, com o passar avançado da hora, ou quando é necessário um quórum específico para alguma alteração no condomínio. Nesse caso, o presidente da mesa, juntamente com os presentes, decide por abrir a sessão”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios.
“Não há nada na lei que obrigue a assembleia a terminar no mesmo dia que começou”, assinala Edwin Brito, advogado especialista em condomínios e membro da comissão de direito imobiliário da OAB-SP.
Durante a assembleia
Se, durante a assembleia não se chegar a um acordo sobre o que será decidido, ou se o número de presentes não é o suficiente para atingir o quórum necessário, o presidente da mesa pode perguntar aos presentes se desejam deixar a assembleia aberta, até que se tome uma decisão, ou até que o quórum necessário para executar a alteração desejada seja alcançado.
“Caso os presentes concordem, a praxe de duração da assembleia em sessão permanente é de 30 dias”, pontua Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Então, durante esse período as assinaturas e os votos dos outros condôminos podem ser coletadas para que se alcance o quórum pedido.
Importante
“Indico esse tipo de artifício apenas para assuntos que estejam pacificados no condomínio, e que precisem de um apoio assemblear. Assembleia em sessão permanente não é indicada para assuntos polêmicos ou do dia-a-dia, como aprovação de contas ou mesmo votação para síndicos”, explica Gabriel.
Com as assinaturas colhidas e os votos computados, a assembleia é encerrada no dia que havia sido acordada anteriormente. Uma ata é redigida com o resultado, e encaminhada para o cartório, normalmente, como a ata de qualquer outra assembleia.
Não é obrigatório agendar uma nova reunião para encerrar os trabalhos, nem comunicar a todos que a assembleia será encerrada em uma data posterior.
“A sessão aberta é uma forma de atender o que a lei exige dos condomínios, em termos de quórum e anuência assemblear”, aponta Edwin Brito.
Veja a apinião de especialistas sobre Assembleia Aberta
Pode parecer simples, mas a assembleia em sessão permanente ainda não é consenso entre os especialistas.
“Não recomendo o uso da assembleia em sessão aberta pelo fato da mesma dar possibilidade a confusões e fraudes. Mais prático e seguro é garantir o preenchimento de votação qualificada por meio de procurações. Além disso, não há limite legal para que um mesmo assunto retorne à discussão na assembleia para o fim de se preencher a votação qualificada", explica o advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi João Paulo Rossi Paschoal.
O diretor da administradora Graiche, José Roberto Graiche, entende que a assembleia em sessão aberta deve ser usada apenas como um recurso extremamente raro – e também não deve ser usada para alcançar quórum.
“Para mim, se for para dar mais tempo para a coletividade entender um laudo, sobre a real necessidade de uma obra de grande extensão, por exemplo, e se chama um perito para ser ouvido pela assembleia, é um cenário, e vale a pena deixar a assembleia aberta. Porém, se for apenas para atingir quórum, não recomendo”, argumenta.
Veja no vídeo abaixo a opinião do advogado Zulmar Koerich:
Decisão do STJ sobre assembleia aberta
Sobre essa decisão, o advogado Alexandre Marques esclarece: “é só um julgado do STJ. Não é uma súmula e nem lei. Não é dessa forma que todas as decisões serão tomadas no futuro, necessariamente”.
Cuidados ao realizar esse tipo de assembleia
Como se pode ver, o uso de assembleia em sessão permanente ainda é algo sem consenso entre especialistas.
O que todos concordam, porém, é que ela não é ilegal, mas também não é considerada a maneira mais comum de se fazer uma assembleia.
Há administradoras que não concordam com esse tipo de assembleia e orientam seus clientes a optarem por outros caminhos quando há a necessidade de um quórum específico.
“Aqui, quando temos uma situação do tipo, fazemos um trabalho prévio de colheita de procurações já com o voto, quando a convenção assim permite. Mas achamos a assembleia aberta um risco, devido a alguns julgados do STJ que considera a presença dos condôminos fundamental durante o andamento da reunião”, aponta Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios.
Prevenção
Justamente por ser uma medida polêmica, o ideal é que, se aplicada, a assembleia em sessão permanente seja um instrumento apenas para oficializar decisões específicas, que não sejam polêmicas e que contem com a aprovação da grande maioria dos condôminos.
“Não acho que seja uma boa para assuntos polêmicos. Para esses, discutir com a coletividade é sempre um bom caminho”, pondera Gabriel Karpat.
Impugnação de assembleias em sessão aberta
A assembleia em sessão permanente, como qualquer outra, pode ser impugnada caso não siga o que pede a convenção condominial.
“Nunca passamos por problemas desse tipo com assembleias abertas. O que pode ser um obstáculo na hora de registrar a ata no cartório é a falta de cuidados com o que pede a convenção, ou que esteja em desacordo com o Código Civil”, aponta Gabriel.
Por isso, no momento que a equipe – geralmente da administradora, ou do mesmo do condomínio – estiver recolhendo votos e assinaturas durante a assembleia, é fundamental checar se quem está assinando é realmente o proprietário cujo nome conste no cartório de bens imóveis.
Também é fundamental que os condôminos que assinem a lista e manifestem seu voto estejam em dia com as suas obrigações condominiais.
Fontes consultadas: Gabriel Karpat, diretor da adinistradora GK, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios, José Roberto Graiche, diretor da administradora Graiche, João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi
