Síndico profissional e contrato
É fundamental que documento seja bem redigido
Por Gabriel Karpat*
A tendência progressiva da contratação de síndicos profissionais para os condomínios trouxe consigo a necessidade de estabelecer em contrato seus deveres e obrigações. Trata-se de uma ferramenta essencial, que garante segurança jurídica tanto para o condomínio, que toma o serviço, quanto para o síndico, prestador do serviço.
Embora perante a legislação e os órgãos fiscalizadores o síndico profissional seja um cargo eletivo, cujo documento hábil é a ata de sua eleição, o contrato de prestação de serviços se faz necessário para definir internamente a forma de conduzir os trabalhos no exercício da função.
É bem verdade que a própria ata pode estabelecer os parâmetros principais como honorários e carga horária, mas somente ela é insuficiente para uma relação de trabalho com a amplitude de responsabilidade como a de um síndico. A própria assembleia geral não caracteriza-se como foro indicado para analisar esse documento.
Nesse sentido, vale destacar que a própria assembleia costuma delegar aos conselheiros o poder de representação para detalhar e firmar o contrato em nome do condomínio.
Caso a contratada seja uma empresa, é importante observar que na ata obrigatoriamente deverá estar consignado como síndico ou síndica o seu representante legal (nome e CPF).
No contrato de prestação de serviços, além das obrigações estabelecidas no Código Civil, é fundamental constar alguns itens. A saber:
- Definição da atuação ou não de prepostos da empresa de sindicância se pessoa jurídica;
- Horário e período das visitas semanais;
- Estabelecimento das regras para as reuniões fora do horário comercial;
- Forma de atendimento dos condôminos quando fora do horário de expediente interno (telefone, e-mail, aplicativo de conversas como whatsapp, etc);
- Prazo para os atendimentos a questões emergenciais;
- Caso exista a possibilidade, forma de cobrança para os atendimentos ou reuniões fora do período do expediente interno, diurno e noturno;
- Forma de condução dos pagamentos das despesas da previsão orçamentária;
- Autonomia financeira além do aprovado na previsão orçamentária;
- Autonomia financeira para aprovar despesas emergenciais;
- Política de condução das cotações;
- Prazo da renovação das certidões do contrato (semestral ou anual);
- Outros pontos específicos, caso haja necessidade.
Tão importante quanto as informações acima, o contrato também deve trazer em detalhes o valor dos honorários, mesmo que já constante da ata de eleição, bem como o prazo estipulado de duração e de sua rescisão, lembrando que ele não poderá exceder o período do próprio mandato do síndico.
Para evitar a divulgação de dados que poderiam comprometer a própria segurança dos moradores, é interessante que o documento traga uma cláusula de confidencialidade.
E para garantir que todo o conteúdo esteja corretamente inserido, assim como acontece com os demais contratos firmados pelo condomínio, é sempre indicado passar pela verificação e aprovação de um advogado.
Por fim, é preciso lembrar que, nos eventuais casos de rompimento do contrato antes de seu término, não basta o termo de rescisão para o afastamento do cargo. É preciso a realização de uma Assembleia Geral, especialmente convocada para a destituição do síndico eleito, exceto ele renuncie ao cargo. Nessa condição, o próprio síndico deve convocar a reunião para a eleição de seu sucessor.
Com um contrato bem elaborado, ambas as partes, condomínio e síndico, têm suas ações respaldadas, o que possibilita uma gestão planejada e transparente.
* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br
