Minoria barulhenta em assembleias de condomínio
O que fazer quando um pequeno grupo de condôminos prejudica o andamento da reunião?
Por Inaldo Dantas*
Não entendo como pode um pequeno grupo de condôminos insatisfeitos tumultuar os trabalhos ao ponto da assembleia não conseguir seu objetivo, que era o de votar assuntos de interesse de todos.
Das incontáveis assembleias das quais participei, uma delas, recentemente, me deixou apreensivo. Na pauta, temas de relevante importância, visto que remetia a problemas estruturais, apresentação de relatório de serviços de manutenção e necessidade de rateio extra para custeio de obras necessárias que, por falta de recursos, o condomínio necessitaria de suporte financeiro por serem serviços relativamente caros e sem saldo em caixa para tal.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
[...] § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Pois bem, eis que a reunião começa, logo após a composição da mesa, não mais que 03 condôminos (num total de mais de 40 presentes), sem qualquer respeito ao critério de pedido da palavra e atropelando a pauta aos gritos, impediram a continuidade dos trabalhos, prejudicando assim, o bom andamento da assembleia.
O motivo? Suspeito que tenha sido a “teoria do quanto mais barato (valor da taxa de condomínio) melhor”. É que aqueles três condôminos, tinham seus apartamentos unicamente para investimento (locação por temporada), ou seja, não tinham o interesse coletivo como prioridade, muito provavelmente olharam unicamente “para os seus umbigos”.
A narrativa acima, muito comum em determinadas ocasiões, pode trazer prejuízos, sejam de ordem financeira, sejam de ordem moral, não apenas ao condomínio como aos condôminos, principalmente, àqueles que se fizerem presentes nas assembleias.
É que, havendo necessidade de se arrecadar para realizar serviços (sejam eles urgentes ou necessários), apesar da lei não exigir autorização prévia da assembleia, nada pode ser cobrado aos condôminos se os valores não forem aprovados em assembleia (a necessidade de se adequar às obrigações condominiais aos títulos extrajudiciais, em conformidade ao novo código de processo civil).
Os danos materiais
Uma vez a assembleia não determinando o valor a ser cobrado dos condôminos, não tem como o síndico (em caso de falta de recursos em caixa) realizar os serviços. Isso pode trazer consequências a alguma unidade (apartamento, por exemplo – no caso de condomínio residencial), onde móveis, objetos de decoração ou até a pintura possam ser atingidos (um caso de infiltração, por exemplo). Assim, além da necessidade de reparar a causa, vai caber ao condomínio, também, arcar com a consequência (reparar o dano à unidade).
O dano moral
Este pode ocorrer em duas ocasiões: a primeira – pelo fato da(s) unidade(s) atingida(s) terem, por conta dos danos, impedido seus moradores de desfrutar da função social da unidade, que é a de abrigar a família. Isso por si só, já caracteriza o dano moral. A segunda, é possível que, daqueles que se dirigiram ao condomínio para participar da assembleia que não houve (por tumulto causado por um pequeno grupo), tiveram a frustração de não ter participado de um ato legalmente convocado e para um fim específico. Com isso, perderam tempo e oportunidade de resolver um problema que tinha pressa em ser resolvido.
Lição que fica
Quando esse tipo de problema surgir, o correto é o presidente da mesa registrar em ata o motivo pelo qual a reunião não surtiu o efeito esperado, citando na narrativa o motivo e quais os agentes causadores, para que, posteriormente, responsabilize estas pessoas por todos os danos causados, sob pena de ser a condenação imputada ao próprio condomínio, com prejuízo a todos os demais condôminos.
Concluindo...
Uma vez convocada a assembleia e iniciados os trabalhos, esta deve cumprir com o seu papel, tomando as decisões necessárias ou responsabilizando aqueles que impediram tal ato.
Dica: sempre que possível, deve o condomínio ser acompanhado por advogado(a), principalmente em suas assembleias, para que os atos jurídicos não saiam de sua perfeição, sob risco de responder, no futuro, por dano material e/ou moral.
(*) Inaldo Dantas é advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987; exerceu a presidência do Secovi-PB por oito anos consecutivos; foi membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC); Oficial da Reserva (R2) do Exército Brasileiro; editor da Revista Condomínio com circulação nas cidades de Recife-PE, Natal-RN, João Pessoa-PB e Campina Grande-PB; colunista dos portais SindicoNet, Clicksíndico e Sindiconews, do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo); organizador da FESINDICO: Feira de Condomínios do Nordeste (10ª. Edição em 2019 no Shopping RioMar – Recife-PE); autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza); autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), do livro Socorro!!! Sou Síndico; colunista da afiliada da Rede Globo (TV Cabo Branco) na Paraíba e palestrante na área.
