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Código civil, regimento interno, convenção, lei do inquilinato, CLT

Código civil, regimento interno, convenção, lei do inquilinato, CLT

Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que esse tipo de ocupação traz. 

Porém, os textos em que o síndico deve basear suas decisões são de leitura bastante acessível.

Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes para a gestão do condomínio.

Estando mais familiarizado com essas informações, o síndico se sente mais seguro para tocar o barco que é o condomínio, já que aqui está toda a base legal necessária para isso. Veja:

Código Civil Brasileiro

O Código Civil, em seu capítulo sobre condomínios, é a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64

Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o síndico tenha mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se a questões como:

  • Despesas do condomínio
  • O que deve haver na Convenção do condomínio
  • Responsabilidades do síndico
  • Os direitos e deveres dos condôminos
  • Quando e como realizar Assembleias
  • Realização de obras
  • Seguros obrigatórios ao condomínio
  • Uso das instalações do condomínio
  • Uso de procurações
  • Multas,...

- Veja e consulte aqui todos os artigos do Código Civil sobre condomínios

Lei 4.591/64

Como vimos, o Código Civil entrou em vigor em 2003 estabelecendo novas diretrizes e regras para a vida em condomínio.

Mas a antiga Lei de 1964, a 4.591, também conhecida como Lei do Condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio (extraordiárias e ordinárias), e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

Convenção condominial

É o conjunto de leis do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local começa a ser ocupado pelos moradores. 

A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento.

A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

Para que se altere a convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos e o documento deve ser registrado no cartório onde o imóvel está registrado.

Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio. Assim, ficam todos bem informados sobre as regras do local.

Exemplos sobre o que deve conter a convenção:

  • Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias
  • O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações
  • Questões de administração do condomínio
  • O regimento interno

- Saiba mais sobre: Convenção Condominial

- Saiba mais sobre: Alteração de convenção condominial

- Caso precise de auxílio jurídico para alterar a sua convenção, veja aqui: Escritórios de Advocacia Condominial em São Paulo, Rio de Janeiro e Demais regiões

Regimento Interno do condomínio

É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano.

Antigamente era denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até hoje. É uma parte da convenção.

Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o condomínio deve seguir.

Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria. (saiba mais sobre alteração de regimento interno) O documento, em geral, contém regras sobre:

  • Dias de mudança
  • Formas de multa aos condôminos
  • Utilização de áreas comuns

Lei do Inquilinato

Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.

Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar. - Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios

- Veja aqui: O que a Lei do Inquilinato diz sobre as despesas do Inquilino

CLT

A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações trabalhistas.  Seus principais itens referentes ao condomínio estão no nosso Guia sobre Funcionários.  A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio.

Se há uma empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato assinado entre as partes, além da legislação trabalhista. Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga os chamados direitos trabalhistas para o funcionário.

Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte aos trabalhadores já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser acionado como parte responsável em ação judicial. 

Convenção Coletiva

As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada classe, principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios acatar e remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.

A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre empregador e empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.

FICA A DICA

Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gestão

A CLT você só vai consultar em caso de necessidade, bem como a Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.

Fontes consultadas: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado; Washington Rodrigues, Gerente Geral de condomínios da Apsa; Schneider Advogados, do grupo Apsa; e livro ?Revolucionando o Condomínio?, de Rosely Schwartz

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