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Legislação condominial

Legislação Condominial

Entenda quais são as leis específicas para condomínios

Entenda quais são as leis específicas para condomínios

Atualmente há uma gama enorme de leis que os condomínios devem respeitar. Da Constituição às leis municipais, o condomínio deve ficar muito atento para não contrariar nada da legislação brasileira.

Entre tantas esferas, códigos e normas técnicas não é difícil se perder. Mas é o Código Civil o “farol” a apontar o caminho correto para os condomínios em um mar de leis a serem seguidas.

O Código Civil brasileiro está em vigor desde 2003 e conta com 27 artigos sobre a vida em condomínio.  No CC explica-se de fração ideal às decisões tomadas em assembleia – consta, até, a obrigação de se fazer seguro no local e a extinção do condomínio. É lá também que estão itens como eleições, multa, barulho.

Como se pode ver, é um documento fundamental para quem mora em condomínio.

Lei anterior

Mas e antes de 2003? Quando o CC ainda não existia em sua forma atual, quem regulava a vida em condomínio era a Lei 4591, de 1964.

Acontece que, com a chegada do novo Código Civil, os artigos que tratam da vida condominial vivem uma vida dupla: a grande maioria foi substituída pelo CC. Os advogados usam o termo “derrogado” para se referir aos artigos dessa lei que, apesar do CC, não foi revogada (anulada) por completo.

Exemplo de artigo "derrogado":

  • Lei 4591, de 1964 - Cápitulo III Das Despesas do Condomínio  - Art. 12 / § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

Note que este artigo 12 § 3º, da lei anterior, perdeu a validade - ou seja, foi derrogado -, já que o atual Código Civil estabele uma nova determinação para multas por atraso em pagamento em condomínios. Veja:

  • Código Civil, de 2003 - Capítulo sobre condomínios - Art. 1.336 / § 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Alguns assuntos, porém, não foram contemplados na nova legislação e, para esses, a lei 4591 ainda é a fonte para se recorrer. 

Importante ressaltar que esse é o entendimento da maioria, mas não é algo que seja unânime entre os operadores do Direito, como advgados, promotores e juízes.

“Entendo que onde há lacuna no Código Civil, a antiga pode ser aplicada – desde que não contrarie conceitos da nova legislação”, argumenta o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

Vale lembrar que uma parte de lei 4591/64 ainda está na ativa: é a parte que trata de incorporação imobiliária. 

Convenções antigas

Outra situação que gera dúvida não apenas nos síndicos, mas também em advogados, é quando a convenção do condomínio é anterior ao Código Civil - e, por isso, algumas regras ali representadas não correspondem à realidade atual.

Um exemplo bastante recorrente é o das convenções que pedem anuência de dois terços dos condôminos para tirar o síndico do cargo. O entendimento atual do Código Civil, em seu artigo 1.349, é que a maioria dos presentes em assembleia, basta - uma vez que é esse o quórum necessário para colocar o gestor no poder, deve ser o mesmo necessário para cassar este poder.

Mas alguns advogados divergem. Veja:

"Nesse caso podemos entender que vale mesmo esses dois terços para tirar o síndico do poder, uma vez que aquela coletividade pode alterar a convenção se quiser", aponta Marcelo Manhães de Almeida, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP.

Já o entendimento de Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, é outro. "Nesses casos, entendo que o mais adequado é considerar esses pontos da convenção como nulos".

O que é unânime entre todos é a importância do Código Civil para o condomínio – e que a lei 4591 pode complementá-lo, mas não deve se sobrepor a ele. 

“O nosso Novo Código Civil não fala, por exemplo, em conselho consultivo. A lei 4591/64, sim. Daí temos um guia para o assunto”, exemplifica Rodrigo Karpat. 

Convenção e Regulamento interno

Além da lei 4591/64 e do CC, a vida em condomínio segue algumas regras próprias: a convenção e o regulamento interno.

Essas regras do próprio local são fundamentais para manter o condomínio com a sua própria identidade. 

Porém, é fundamental que essas normas internas não se choquem com as leis – sejam elas federais, estaduais ou municipais.

“As pessoas gostam de dizer que a assembleia é soberana, mas a verdade é que as decisões da coletividade não podem ser contrárias às leis. A lei é o limite para essas decisões”, explica João Paulo Rossi, advogado e professor da Universidade Secovi.

Atritos com as leis

É bastante comum, porém, observarmos que os condomínios através de suas normais internas (seja a convenção, regulamento interno e decisões assembleares) entrem em rota de colisão com a legislação.

Veja alguns casos:

  • Condômino inadimplente proibido de participar da assembleia de sorteio da vaga de garagem. Como a garagem faz parte da propriedade privada, o proprietário, ao não poder participar – e assim ficar com as ‘piores’ vagas do local sofre dupla sanção: uma na Justiça e outra nessa situação. Por isso, o recomendado é permitir a participação de devedores nesse tipo de assembleia
  • Cachorro no colo. O condomínio não pode obrigar moradores a andarem com seus pets no colo. Isso fere também o direito de propriedade da pessoa – seu direito de ir e vir. Vale ressaltar, porém, que em estados onde haja obrigação de focinheira para algumas raças de cachorro, o aparato deve ser usado também dentro do condomínio
  • Multa superior a 2%. Antes do Código Civil, a multa para quem atrasasse o pagamento de sua cota condominial poderia chegar a 20%. Com o advento do CC, esse percentual caiu para 2%.

“Não adianta ter a unanimidade dos moradores nesse tipo de decisão: o condomínio não pode se sobrepor às leis do país”, emenda Rodrigo Karpat.

Veja abaixo um esquema sobre as leis que regem a vida em condomínio:

  1. Constituição: é o principal conjunto de leis do país. Não fala necessariamente em condomínio, mas trata de assuntos como propriedade privada e dignidade da pessoa humana.
  2. Código Civil: Lei principal que trata sobre a vida em condomínio. Pode ser complementada pela lei 4591/64, mas em caso de conflito, vale o que estiver no CC. O que constar no Código Civil não deve contrariar a Constituição.
  3. Leis estaduais e municipais: cada região pode ter leis às quais os condomínios devem obedecer como regras de acessibilidade, código de obras, etc. Nesse panteão se encaixam também as normas técnicas – que, apesar de não serem leis, devem ser seguidas pelos empreendimentos também. Essas regras não podem desobedecer nem a Constituição e nem o Código Civil.
  4. Convenção do condomínio: é a lei interna do condomínio. Não pode se sobrepor a nenhuma lei federal, estadual ou municipal, nem às normas técnicas.
  5. Regulamento interno: são as regras de uso do condomínio. Também não contrariar nenhuma legislação.
  6. Decisões assembleares: também vale como uma lei para aquela comunidade - desde que se respeite o quórum necessário para o assunto avaliado em questão. Também não pode extrapolar o limite de nenhuma lei. 

Como consultar o CC

Para facilitar a sua busca por alguns assuntos específicos no Código Civil, elaboramos a tabela abaixo. Veja:

Assunto Artigo do Código Civil
Definição 1331
Registro do condomínio 1332
Assembleias 1350 a 1355
Eleição de síndico e Conselho fiscal 1347 e 1356
Destituição 1349
Prestação de contas 1350
Aprovação de obras e benfeitorias 1341, 1342 e 1343
Multas 1336 e 1337
Regras / Convenção e RI 1333 e 1334
Procurações 653 e 654
Contratação de administradora e síndico profissional 1348
Alteração de fachada 1336 inciso III
Barulho 1336 inciso IV
Condômino antissocial 1337
Funções e deveres do síndico 1348
Funções e deveres dos condôminos 1335 e 1336
Vagas de Garagem e áreas comuns 1338 a 1340
Animais em condomínios Assunto tratado no Regulamento interno
Dívida de condomínio 1345
Realização de seguro 1346
Extinção do condomínio 1357 e 1358

Consulta à Lei 4591/64

Conforme citado anteriormente, os artigos dessa lei foram derrogados, quando o novo Código Civil entrou em vigor.

Veja, no link abaixo, os artigos referentes à vida  em condomínio que ainda podem ser considerados em vigor (sem riscar) e os que já foram substituídos pela nova legislação (riscados).

Importante salientar que essa interpretação da lei não é unânime entre os operadores do Direito.

Fonte: João Paulo Rossi, advogdo e professor da Universidade Secovi, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, André Luiz Junqueira, supervisor jurídico da administradora Apsa, Marcelo Manhães, presidente da comissão de direito urbanístico da OAB-SP e Márcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios

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