Viviane Basqueira D´Annibale - Pergunte à especialista

Acordo extrajudicial, conta do condomínio e falta de atas

Especialista Viviane D´Annibale tira as dúvidas dos leitores do SíndicoNet sobre vida em condomínio.

Por Mariana Ribeiro Desimone

segunda-feira, 11 de junho de 2018


Uma vez por mês, a advogada Viviane Basqueira D´Annibale tira as dúvidas dos leitores do SíndicoNet sobre vida em condomínio.

A profissional atua há 18 anos na área de condomínios e é uma grande especialista no assunto.

Mande você também a sua pergunta, no fim da página!

Acordo extrajudicial

Pergunta 1, de Estela Edison Mariano

Na condição de síndico eu posso tomar a iniciativa de fazer acordo com condômino inadimplente que está com ação ajuizada pelo condomínio e que até o momento só houve a notificação para audiência?

O condômino manifestou interesse em realizar o acordo, mas o departamento jurídico da administradora no meu entendimento está dificultando, querendo cobrar multas e juros que concordo em abrir mão pelo fato da saúde financeira do condomínio estar em péssimas condições. O departamento jurídico insiste em cobrar honorários de sucumbência sobre o acordo.

Dentro da minha ignorância jurídica entendo que honorários de sucumbência quem arbitra é o juiz dentro de uma sentença, então no meu humilde entendimento se não houve ainda sequer a audiência, como o jurídico insiste em cobrar sucumbência sobre o valor do acordo sem a devida determinação da autoridade judiciária. Observação: no contrato entre o condomínio e a administradora está incluída a assistência jurídica.

RESPOSTA DA ESPECIALISTA

Resposta: Primeiro quero tratar de uma questão que vc mencionou na pergunta ”...o departamento jurídico da administradora no meu entendimento está dificultando querendo cobrar multas e juros que concordo em abrir mão pelo fato da saúde financeira do condomínio estar em péssimas condições." 

Na verdade, o departamento jurídico da administradora está correto e certamente está tentando lhe proteger. Você se arrisca muito em conceder descontos de juros e multa considerando que lei veda esta prática. 

O dinheiro proveniente de cotas condominiais pertence a massa condominial e mesmo você como síndica, com a melhor das intenções em querer zelar pela saúde financeira do condomínio, pode ser responsabilizada pela devolução destes valores a título de descontos ao caixa do condomínio. 

O artigo 1348 do Código Civil dispõe a respeito das competências do síndico.

Destaco o item VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; ao mesmo tempo é dever do condômino contribuir com as despesas do condomínio. Quando vc faz cumprir a lei e própria convenção vc está zelando pelo condomínio como um todo. 

Com relação ao aos honorários de sucumbência a OAB assim se pronuncia;

9 - A sucumbência relativa a honorários advocatícios pertence ao advogado do vencedor da lide, sem qualquer redução nos honorários contratados, em conformidade com o que estipula a lei, descabendo com relação a estes e em qualquer hipótese a imposição de compensações, reduções ou exclusões.

Portanto os honorários são devidos ainda que a ação tenha sido recém distribuída e mesmo que não haja sentença. Dependendo da natureza da ação o juiz fixa honorários já no 1º despacho.

Ocorre que a própria OAB também oferece uma espécie de escalonamento no pagamento dos honorários da seguinte forma: 

6 - Na ausência de especificação, 1/3 da verba honorária contratada, por escrito ou verbalmente, deverá ser paga no ato da outorga da procuração, início do trabalho, outro tanto até a sentença de primeiro grau e o restante no final, nos termos do artigo 22, § 3º, da Lei nº 8.906/1994, devidamente atualizada monetariamente.

Este pode ser um argumento com os advogados responsáveis pelo processo em questão.

Não sei em que termos o contrato de honorários foi assinado,  mas você pode utilizar esta ferramenta para negociar com os advogados. Entendo que uma boa conversa pode resolver a questão.

Falta de documentos do condomínio

Pergunta 2, de Ada Virginia

O condomínio tem conta bancaria no Itaú desde 2005. Este ano, ao apresentar a ata de eleição do novo síndico, o banco solicitou regulamento interno.

Expliquei que não há regulamento interno, apesar de contar na convenção, pois todos concordam que nada melhor que uma boa conversa e todo o mais, seria resolvido de acordo com cada demanda em reuniões condominiais.

O banco não aceitou. Então não consigo fechar a conta no Itaú (já abri em outro banco) e o banco não fecha a conta pois entende que o condomínio está sem representante legal. Como proceder?

RESPOSTA DA ESPECIALISTA

O documento legal que comprova a representação de um condomínio é a ata de eleição de síndico. Este fato é incontroverso e a exigência do banco no envio do Regulamento Interno para este fim (comprovação de representação legal) demonstra desconhecimento e não encontra amparo legal.

Uma solução é o envio de uma notificação extrajudicial na tentativa de esclarecer ao banco que a exigência dele é infundada. Se ainda assim o banco não encerrar a conta, o caminho terá que ser judicial. 

Falta de atas

Pergunta 3, de Ana Maria Agilda 

A síndica do meu condomínio já está no seu terceiro mandato porque sempre é eleita por procurações (proprietários que não moram no condomínio). Ela faz as assembleias e não entrega as atas para os condôminos. Nós cobramos e não temos resposta, inclusive mandamos e-mails para ela e nada de respostas. Pedimos pra ela colocar assuntos que achamos conveniente em pauta para apreciação dos condôminos e ela não nos da resposta alguma

Nesses casos, o que podemos fazer para que ela nos dê atenção e resolva alguns problemas que temos nos condomínio?

RESPOSTA DA ESPECIALISTA

Primeiramente quero esclarecer que é perfeitamente possível que um síndico seja eleito em assembleia por condôminos representados por procuração.

No entanto é preciso analisar a convenção do seu condomínio com cuidado para saber o que está disposto a respeito de procurações, pois muitas convenções limitam as quantidades por pessoa, outras proíbem que o síndico e o conselho recebam procurações, enfim, esta análise é que vai dizer se a prática está correta.

Outro ponto é a não entrega das atas. As convenções estabelecem prazo para o envio de das atas de assembleia e realmente ela não está cumprindo as regras da convenção.

Se o problema afeta a maioria do condomínio você pode reunir 1/4 dos condôminos e pleitear da administradora a convocação de uma assembleia para todos estes esclarecimentos e até a destituição da síndica se for interesse da maioria.

* Viviane Basqueira D´Annibale é advogada especializada em Direito Civil, e especialista em direito condominial