André Junqueira

Associação de moradores

Entenda as condições necessárias para sua criação

Por Mariana Ribeiro Desimone

sexta-feira, 25 de agosto de 2017


Associações de moradores estão presentes em todo o Brasil gerando divergências quanto à sua criação, administração e, principalmente, quanto à possibilidade de obrigar moradores a se associar.

O caso merece mais estudo, pois, de um lado, há o interesse de um determinado grupo de pessoas em se organizar e beneficiar um número ainda maior de indivíduos, mas, por outro, cuidados devem ser observados para que esse movimento não dê espaço para abusos ou fortalecimento de entidades com interesses escusos.

Em que pese a doutrina favorável e até mesmo a súmula nº 79 do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o Judiciário ainda se encontra muito dividido quanto à possibilidade de se cobrar taxas de moradores que não manifestaram interesse em participar da associação.

Por esse motivo, com o intuito de contribuir, serão apresentados alguns pontos que devem ser considerados por quem deseja instituir/administrar uma associação de moradores e, especialmente, pelos magistrados que se depararem com a questão.

As condições essenciais para que uma associação de moradores seja equiparada a um condomínio são:

  1. Administração da associação como um condomínio edilício – tirando as diferenças óbvias, devem-se respeitar todas as disposições legais aplicáveis a condomínios, por exemplo, realização de assembleia geral ordinária, previsão orçamentária, prestação de contas e outros;
  2. Campo de atuação da associação bem delimitado – o campo de atuação da associação deve ser geograficamente determinado, caso contrário não haverá verossimilhança em sua existência;
  3. Comprovação dos serviços contratados ou prestados pela associação – a associação deve sempre buscar atender o objetivo de conforto, limpeza e segurança da coletividade e, em decorrência lógica, deve-se comprovar se os serviços foram efetivamente contratados e prestados;
  4. Verificação dos benefícios dos serviços contratados ou prestados pela associação para a coletividade – como visto no item acima, os serviços devem ser comprovados, mas também deve ficar claro se os serviços atendem o objetivo de conforto, limpeza e segurança da coletividade; e
  5. Aceitação dos moradores/proprietários à existência da associação – essa aceitação deve ser demonstrada por, pelo menos, uma das seguintes formas (quanto mais forem atendidas, melhor será o convencimento quanto à justiça da cobrança de contribuições e outras regras da associação), em ordem de preferência: (i) aprovação expressa de criação da associação por 2/3 das frações ideais dos imóveis localizados dentro do campo de atuação, aprovando seu estatuto e registrando-o em Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas; (ii) previsão de criação da associação antes da venda dos imóveis da localidade ou da presença dos moradores/proprietários atuais (situação que depende da iniciativa do incorporador ou loteador); (iii) não oposição dos moradores à existência da associação, considerando que toda a coletividade se beneficia com as realizações da mesma.

Atendidas as condições mencionadas, não há que se falar em desrespeito à liberdade de associação contida no art. 5º, XX, da Constituição. Isso porque, na verdade, haverá um condomínio que somente é chamado de associação por falta de previsão legal adequada.

O objetivo do direito fundamental previsto na Constituição é evitar que organizações buscando vantagens ilícitas, possam obrigar pessoas a se associarem.

Mas isso não ocorre quando se fala de um condomínio de fato, em que nenhum condômino pode escolher “não se associar”, pois existem despesas ou dificuldades comuns que devem ser enfrentados pela coletividade, necessidades estas que em muito superam, por exemplo, o desejo individual do vizinho em não querer pagar o salário do vigia.

*André Luiz Junqueira. é professor, advogado com mais de 10 anos de experiência e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida (UVA). MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Certificado em Negotiation and Leadership pela Harvard Law School (HLS).