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Carro danificado por portão do condomínio

Rodrigo Karpat também respondeu sobre barulho da rua e vazamento essa semana

Rodrigo Karpat também respondeu sobre barulho da rua e vazamento essa semana

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Barulho da rua

Pergunta 1, de Bruno Possollo · 

Moro no 1º andar em frente a um posto de gasolina 24h. O posto vende cerveja e durante a noite e madrugada, sofro com barulho de algazarra das pessoas que vem beber no posto ou compram a bebida na loja e consomem na calçada da rua em frente a minha janela. O que posso fazer a respeito? Há alguma maneira de impedir que a loja de conveniência do posto fique aberta 24h? Obrigado

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Bruno, 

A poluição sonora é crime previsto no artigo 54 da Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1.998.  

Além disso, perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais. Segundo a legislação, "gritaria ou algazarra; exercer profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; abusar de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; e provocar ou não impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda" podem resultar em prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa. 

Por se tratar de um barulho fora do condomínio, a medida pode ser tomado de forma isolada pela pessoa que se sinta prejudicada. No caso em questão você poderá entrar em contato com a prefeitura do Rio de Janeira através dos fones de denuncia  http://www.1746.rio.gov.br e solicitar fiscalização. 

Ainda, você poderá acionar a polícia, uma vez  que perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais. “Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios.” 

Em última instância, quando o problema não puder ser resolvido de forma extrajudicial amigável, existe a possibilidade de se ingressar com uma medida judicial na justiça comum, para que o vizinho infrator, mediante ordem do juiz, seja forçado a cessar a situação ruidosa sob pena de multa e fechamento do estabelecimento.

No Rio de Janeiro, a Lei do Silêncio (nº 126, de 10 de maio de 1977) é estadual e vale para estabelecimentos comerciais e residenciais.  Está estampado na legislação em questão que constituem-se infrações os ruídos que: ultrapassem 85 decibéis; alcancem níveis de sons superiores aos considerados normais pela Associação Brasileira de Normas Técnicas; os produzidos por buzinas, anúncios ou propagandas a viva voz; os feitos em casas e apartamentos por animais, aparelhos de rádio, televisão e reprodutores de sons; os provocados por bandas, conjuntos musicais, amplificadores de som; os sons de bombas, mosteiros e foguetes; os ocasionados por ensaio ou apresentação de escolas de samba, entre 0h e 7h, com exceção dos domingos, feriados e nos 30 dias que antecedem o Carnaval, quando o horário permitido é livre.

Para denunciar qualquer irregularidade, ligue para a prefeitura municipal  do RJ ( 1746)  http://www.rio.rj.gov.br/web/smac/fiscalizacao

RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO E VIZINHANÇA. PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO. BARULHOS PERPETRADOS POR VIZINHO DE UNIDADE CONDOMINIAL DO MESMO PISO DA AUTORA. CONTEXTO PROBATÓRIO QUE CORROBORA A VERSÃO DA AUTORA. DANOS MORAIS OCORRENTES. 1. Verossímeis as alegações da autora acerca do incômodo causado por barulhos renitentes perpetrados pela vizinha moradora do apartamento localizado no mesmo pavimento de unidade condominial, em horários impróprios. 2. O contexto probatório acostado aos autos dá conta de que os incômodos causados à autora não foram em episódios isolados, tendo em vista os diversos avisos encaminhados pela administradora do condomínio (fls.105/109), bem como registro de ocorrência feito pela autora (fls. 64/65). Aliado a isso se tem a prova oral que atesta a ocorrência freqüente dos problemas (fl. 87). A própria ré confessa que tais fatos ocorreram, tendo inclusive mencionado a presença de funcionário da administradora em seu apartamento em certa oportunidade, durante a madrugada. 3. A tese da ré, no sentido de que estaria sendo perseguida, não encontra eco na prova colhida, sendo que a ré em seu depoimento refere que nunca houve desavença entre as partes. A tentativa de infirmar o testemunha de Alessandra, por prestar serviços de manicure à autora, não se sustenta pois não há elementos sobre qualquer situação de suspeição ou impedimento da referida testemunha. 4. Incômodos que ultrapassam o âmbito dos meros dissabores cotidianos, caracterizando dano moral indenizável, cuja verba indenizatória, arbitrada pelo juízo singular em R$ 1.500,00, se mostra adequada ao caso em liça. 5. A multa por descumprimento da obrigação, fixada em R$ 100,00 (cem reais) por cada ato, igualmente se mostra adequada, não merecendo redução. 6.Sentença que resta mantida por seus próprios fundamentos. Exegese do art. 46 da Lei nº 9.099/95. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004818852, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Silvia Muradas Fiori, Julgado em 11/06/2014)

(TJ-RS - Recurso Cível: 71004818852 RS, Relator: Silvia Muradas Fiori, Data de Julgamento: 11/06/2014,  Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/06/2014)

Vazamento de coluna

Pergunta 2, de Neire Justamante de Faria

Olá Dr. Rodrigo. Existe um vazamento na unidade do morador que está atingindo duas unidades abaixo. Já foi detectado que se trata de coluna. O morador chamou um profissional para executar o serviço, tendo em vista que já se passaram 15 dias e nem o síndico e nem a administradora resolveram o problema. Pior:  condominio não vai pagar, disse o síndico. 

Trata-se de um casal com 85 e 90 anos utilizando o WC de serviço. O condomínio deve ressarcir o morador pelas despesas com esse vazamento ? Acredito que troca de coluna é da responsabilidade do condomímio e a resposição de azulejos, marcenaria e pintura ?? Desde já agradeço muito a sua resposta.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Neire, 

O vazamento em condomínio é um fantasma que sempre assombra síndicos, subsíndicos, conselheiros e moradores. 

O principal problema é que, diante de qualquer vazamento, os condôminos acionam o sindico, o zelador e até mesmo a administradora.

 Acontece que, na maioria das vezes, este problema não é de responsabilidade do condomínio. A rede de água do condomínio está dividida em horizontal e vertical. 

Quando os vazamentos nas unidades forem oriundos de canos horizontais, ou seja, ramais, a responsabilidade de reparo é dos moradores. 

Sendo que os  vazamentos dentro das unidades oriundos de canos verticais, colunas, são de responsabilidade do condomínio. Conforme relato acima. 

A manutenção e a troca de colunas precisam ser realizadas de forma preventiva e conforme a periodicidade necessária ( VUP- Vida útil do produto).  

Importante sempre que for constatado qualquer vazamento nas unidades, a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso. 

 Identificado que o problema é da coluna do edifício, caberá ao condomínio a troca ou o reparo,  e a devolução do apartamento do condômino nas condições anteriores. Não sendo possível a reposição na forma original caberá ao sindico negociar a reposição com o condômino.

Ao condômino caberá fornecer o acesso da empresa contratada ao local da manutenção. O impedimento poderá acarretar medida judicial compelindo o condômino a fornecer o acesso judicialmente. 

Se o morador da unidade em que há vazamento não realizar o reparo, o condômino penalizado poderá ingressar nos Juizados Especiais Cíveis visando o reparo e o ressarcimento do prejuízo. Porém, antes do ingresso com a medida judicial deve-se notificar a unidade informando a situação.

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VAZAMENTO. ESGOTO CLOACAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. Comprovado nos autos que houve vazamento de esgoto cloacal no apartamento da autora. Obras realizadas voluntariamente pelo condomínio que não supriram integralmente os danos sofridos pela autora. Dever de indenizar confirmado. Abalo moral evidenciado. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70050197672, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 25/04/2013)

(TJ-RS - AC: 70050197672 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 25/04/2013,  Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/05/2013)

Danos do portão

Pergunta 3, de Lurdes Taka 

Prezados:

Fui vitima do portao de entrada do condominio: os sensores não funcionaram: Adentrando a garagem do prédio, acionei o controle, como sempre o faço. O portão abriu normalmente. Quando avancei, abruptamente, o portão se fechou bem no meio do veiculo danificando completamente a porta lateral do passageiro juntamente com a maçaneta. Os sensores não funcionaram. Segundo o zelador, o sensor do lado esquerdo não se encontrava funcionando. Comuniquei à síndica, mas a própria não assumiu a responsabilidade dos danos causado pelo portão do condomínio ao meu veiculo. Alegou que eu deveria entrar na garagem em 4 segundos.

Pergunta: quem é responsavel pelo estrago do carro, o condomínio ou a empresa de manutenção do portao, o qual não funcionou?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Lurdes, 

O condomínio somente responderá pelo reparo do carro danificado se houver a comprovação de que o dano causado foi por culpa do condomínio. O   fechamento do portão no carro por si só  não é suficiente para responsabilizar o prédio. Para que o prédio responda será necessário provar que o dano ocorreu por má operação do sistema ou por um erro humano.

Por não existir a obrigatoriedade legal de se colocar o sensor antiesmagamento no portão é que será necessário que aquele que teve o dano prove que existe relação entre o dano e a má utilização do sistema pelo condomínio. Provada a responsabilidade do prédio, seja por alguma ação ou omissão esse será passível de indenização.  

No caso em questão, por mais que não exista nenhuma lei que obrigue a instalação de sensores antiesmagamento no portão, o fato do sistema existir no local e não estar funcionando imputa ao condomínio o dever de indenizar. Uma vez que tem o síndico tem o poder/dever de realizar as manutenções necessárias ( Art. 1.348, V do CC) . E o fato do sistema não estar funcionado imputa responsabilidade objetiva ao prédio, pois este poderia ter evitado a colisão do portão com o veículo. 

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PORTÃO ELETRÔNICO. FECHAMENTO AUTOMÁTICO. FECHAMENTO SOBRE CARRO DE CONDÔMINO. SISTEMAS DE PROTEÇÃO ANTIESMAGAMENTO INEXISTENTE. NÃO OBRIGATORIEDADE. SISTEMA COM FUNCIONAMENTO REGULAR. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUALQUER FALHA. DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. 1. Inexiste na legislação pátria obrigação na utilização de sistemas antiesmagamento em portões eletrônicos, seja residencial ou comercialmente, desta forma a pretensão de ressarcimento de dano fundado na inexistências desses sistemas não merece prosperar. 2. A responsabilidade civil existe quando preenchidos os requisitos da conduta ilícita do acusado, o dano percebido pelo reclamante e o nexo de causalidade. Inexistindo um ou mais desses elementos, não há como se configurar o dever de indenizar. 3. Recurso conhecido e não provido. s de segurança no portão, bem como pela falta de manutençã (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0015034-64.2014.8.16.0014/0 - Londrina - Rel.: Liana de Oliveira Lueders - - J. 10.03.2015)

(TJ-PR - RI: 001503464201481600140 PR 0015034-64.2014.8.16.0014/0 (Acórdão), Relator: Liana de Oliveira Lueders, Data de Julgamento: 10/03/2015,  1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 13/03/2015)

CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. RESPONSABILIDADE CIVIL. VEÍCULO DANIFICADO POR PORTÃO ELETRÔNICO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CONDOMÍNIO E DA EMPRESA DE PORTARIA CONFIGURADA. 1. Danos suficientemente comprovados, em razão dos documentos juntados aos autos - nota fiscal referente ao conserto do vidro traseiro e lataria do veículo do autor. 2. Provas documental e testemunhal a demonstrar que o porteiro estava passando informações acerca do fato ocorrido na madrugada e sobre o novo controle remoto do portão ao autor, ocasião em que o portão veio abaixo e o sensor do portão não funcionou (para parar a descida). 3. Demonstrado o nexo causal, a responsabili dade é solidária do condomínio e da empresa de portarias, sendo objetiva a responsabilidade, nos termos do art. 938 do CC, aplicável analogicamente (Precedente RI 71002670024). 4. A alegação de que o autor era sabedor do temporizador do portão não elide a responsabilidade das rés. Ausência de comprovação de fato impeditivo do direito do autor, ônus que os réus não se desincumbiram, nos termos do art. 333, II, do CPC. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO IMPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004868568, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Julgado em 27/08/2014)

(TJ-RS - Recurso Cível: 71004868568 RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Data de Julgamento: 27/08/2014,  Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/09/2014)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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