Chico Felitti: “Um condomínio é um bonsai de país”

Condomínio costuma ser tratado como pano de fundo: o lugar onde as pessoas moram, pagam boletos e reclamam do barulho. 

Para Chico Felitti, porém, condomínio é muito mais do que isso - e, nos últimos anos, se transformou quase em uma obsessão.

Jornalista investigativo e criador dos famosos podcasts A Mulher da Casa Abandonada, que também virou série da Netflix, O Síndico e A Síndica, Chico transformou corredores, assembleias e disputas entre síndicos e vizinhança em matéria-prima para contar histórias de poder, dinheiro, omissão e convivência - histórias que, embora aconteçam entre muros, dizem muito sobre o país do lado de fora.

Sua investigação sobre o universo condominial começou com o caso do síndico profissional "Hanif", cujo nome verdadeiro é Wanderson Belarmino. Passando-se por investidor e proprietário de várias unidades em condomínio, ele aplicou golpes em vários empreendimentos na cidade de São Paulo e Guarulhos. A investigação sobre Hanif está no podcast O Síndico, lançado em 2025. 

Mas só a história de Hanif não foi suficiente. Em 2026, foi a vez de ir ao ar o podcast A Síndica, que conta a saga da polêmica e lendária síndica Maria Lima das Graças, ou simplesmente "doutora Graça", que ficou por 42 anos à frente do Conjunto Juscelino Kubitschek, o maior e mais famoso edifício de Belo Horizonte. 

As investigações revelaram personagens e situações que parecem improváveis até acontecerem na porta ao lado: gestões que se perpetuam por décadas, recursos coletivos tratados como patrimônio particular, moradores que se acostumam pouco a pouco com abusos e comunidades que só reagem quando o prejuízo já se tornou grande demais. 

É desse ponto que vem a expressão perfeita usada por Chico na conversa: “um condomínio é um bonsai de país”.

Durante entrevista exclusiva concedida à editora-chefe do SíndicoNet, Catarina Anderáos, no evento Superlógica Next, em 25 de agosto de 2026, Chico explicou por que os condomínios reproduzem conflitos, alianças e desigualdades da sociedade, mas contam com menos instituições para fiscalizar e punir. 

Felitti, que afirmou "conhecer bem" o SíndicoNet nas pesquisas sobre o universo condominial que fez para ambos os podcasts, também falou sobre os sinais de alerta de uma gestão que sai dos trilhos, a fragilidade da legislação condominial, a importância da participação dos moradores e as medidas, pouco glamourosas mas decisivas, que podem evitar fraudes e abusos.

A conversa ainda passou pelo papel do jornalismo e dos podcasts na mobilização de moradores e revelou o lado condômino de Chico Felitti: consciente e exemplar. O resultado é um olhar ao mesmo tempo investigativo e cotidiano sobre um espaço que quase todo mundo conhece, mas que poucos se dispõem a observar de perto. Boa leitura! 

Condomínio: muito dinheiro, normalização do "absurdo", desinteresse e omissão

SíndicoNet: Para começar: o que um condomínio revela sobre a sociedade em que vivemos?

Chico Felitti: Para mim um condomínio é um bonsai de país. É um mini‑Brasil: tem democracia, grupos que discordam, crime, amizade, conluio, picuinha. Tudo que acontece na sociedade se reproduz em menor escala no condomínio, só que com menos instituições para vigiar, punir ou regulamentar. Isso torna mais fácil que situações aberrantes floresçam quando ninguém olha.

SíndicoNet: Você investigou casos muito extremos nos podcasts. O que o olhar jornalístico de fora permitiu enxergar que moradores já haviam considerado "normal"?

Chico Felitti: Uma das coisas é o processo de normalização, aquele efeito da “rã na panela”: vai esquentando aos poucos e as pessoas deixam passar. As áreas comuns vão sendo desativadas, proibições sutis - como regras de vestimenta - viram rotina. No caso da doutora Graça, por exemplo, 42 anos no poder criaram erosão: decisões que à primeira vista pareciam pequenas foram acumulando abusos e distorções, até chegar a atos claramente impróprios, como pedidos de usucapião questionáveis.

SíndicoNet: O que te marcou no modo como o poder foi exercido nos exemplos dos dois podcasts?

Chico Felitti: Os dois tipos. O predatório — como o Hanif, que se apresentava como investidor, era eleito, saqueava o prédio e seguia para outro. E o de assimilação ao poder, como a síndica doutora Graça que acabou instituindo um cargo vitalício no JK por 42 anos. O primeiro era predatório, rápido; o segundo, gradual e profundo. Nos dois, a ausência de vigilância e a normalização foram centrais.

SíndicoNet: Quais são os sinais de alerta de que uma gestão aparentemente normal começa a sair dos trilhos?

Chico Felitti: Há sinais coletivos e sinais individuais. Entre os coletivos: trocar toda a equipe por uma terceirizada sem justificativa, contratos de obra que aparecem do nada, obras e despesas que não constam na vida prática do prédio, você não vê acontecendo. Entre os individuais, coisas como o síndico que compra propriedades inexplicáveis para seu padrão de vida e que, às vezes, se entrega sozinho ao postar no Instagram, por exemplo. Visualmente, o descuido, como a piscina com água verde, no caso do Edifício Vibe, áreas comuns desativadas - são sinais claros.

SíndicoNet: Todo condomínio movimenta bastante dinheiro. Como isso afeta a vulnerabilidade a fraudes?

Chico Felitti: É muita grana acumulada de várias pessoas. E quando o condômino paga o boleto e acha que o seu "trabalho" acabou aí, deixa de fiscalizar. O problema é que esses recursos se multiplicam e vão parar nas mãos de alguém. Se não há regras claras de movimentação, de dupla checagem, ou se o conselho não fiscaliza, dá carta branca pra quem tem má‑fé. Por isso digo: o controle preventivo, chato que é, salva muita dor de cabeça.

SíndicoNet: Você mencionou que a legislação condominial está obsoleta. Como isso interfere nos casos que você cobre?

Chico Felitti: Na opinião de advogados e advogadas, que atuam neste mercado, com quem eu conversei, é um dos cantos da legislação brasileira que está mais empoeirado. Que é tudo vago, muito difícil, muitas interpretações. Comprovar um crime, mesmo quando você comprova, daí não dá tempo e caduca.É um lugar e tanto para os legisladores olharem, porque milhões de pessoas moram em condomínio. 

Chico Felitti, o filho da síndica: "Você precisa amar o ofício"

SíndicoNet: O que você aprendeu sobre síndicos que mudou a sua visão sobre esse cargo?

Chico Felitti: Eu conheci muitos síndicos e síndicas depois que eu comecei a cobrir esse mundo e fiquei maravilhado com a quantidade de gente competente, disposta e que ama o ofício. Você precisa amar. As pessoas confundem o escopo do seu trabalho, fazem da sua vida um inferno, te atazanam o tempo inteiro. Minha mãe foi síndica e ela fala: "É babá de adulto". Em vez de ligar pra polícia, ligavam para ela no meio da madrugada. É um trabalho muito desgastante, e na imensa maioria dos casos, mal remunerado ou nem remunerado é. Minha mãe recebia meia isenção da cota condominial porque ela dividia a isenção com o subsíndico.Ou seja, ela ganhava R$ 800 por mês para trabalhar de verdade. Quem é que trabalha por esse valor?

SíndicoNet: Você acabou de comprar um apartamento. Como foi o processo de pesquisa do imóvel?

Chico Felitti: Começou com uma brincadeira de ver imóvel e eu me vi obrigado a comprar um apartamento, que nem estava nos meu planos, porque era um negócio bom demais para dizer não, bem localizado e com preço do metro quadrado baixo, mas porque estava "detonado". Mas eu vou confessar para você: não estava nos planos justamente porque eu cobri muita coisa de condomínio. 

SíndicoNet: Você olho as atas, os balancetes, a documentação do imóvel?

Chico Felitti: Sou filho de síndica! Minha mãe me aconselhou, falou o que eu precisava ver e eu também fui atrás do pessoal dos cartórios, do Registro de Imóveis do Brasil (RIB), que patrocinaram A Síndica. Fizemos o levantamento da documentação, do histórico do imóvel e estava tudo certo. Eu fiz a lição de casa a duras penas, porque eu sou péssimo de burocracia. 

Lições do jornalista investigativo para o morador de condomínio

SíndicoNet: Na prática, o que os moradores que desconfiam de golpe podem e devem fazer?

Chico Felitti: O preventivo é chato, mas simples: exigir documentação. Você tem direito às pastas, balancetes, entradas e saídas. Conferir balancetes, exigir procurações com data, pauta e limite, checar a convocação de assembleia — tudo isso é possível sem ser Sherlock Holmes. Uma hora por mês para olhar o balancete pode poupar muita dor de cabeça. Se algo não bate, peça extratos bancários, conversas com o conselho, e, se necessário, procure advogado.

SíndicoNet: E sobre procurações e votos: esse é um problema recorrente nos casos que você investigou. E dos seus ouvintes também?

Chico Felitti: Sim. A perpetuação no poder muitas vezes se dá por procurações acumuladas. Tem casos de síndicos com dezenas de procurações que garantem reeleição. Mas falta participação - esta seria a vacina para todos os males. A galera reclama, mas não faz por onde. No Brasil há uma tendência de achar que o voto é o fim do trabalho cívico - “dei meu voto, acabou” - e esse desinteresse abre espaço para abuso de poder. Saber direitos e deveres proporcionaria uma convivência mais pacífica. Se todo mundo fizesse a sua parte, não chegaria no absurdo. 

SíndicoNet: Qual comportamento dos moradores cria o ambiente perfeito para um mau síndico?

Chico Felitti: Eu acho que é o desinteresse e a omissão. Quando você tem um monte de gente que não quer saber e não está vigiando. É o olhar do dono que engorda o boi. E quando o olho do dono não está olhando, o boi emagrece.

SíndicoNet: E quando a comunidade reage depois do escândalo? Há aprendizado duradouro?

Chico Felitti: Gestão de crise mobiliza, mas a manutenção dessa vigilância é o desafio. A alternância de mandatos e limites é uma ferramenta útil: a alternância é o menor dos problemas; bem pior é a perpetuação.

SíndicoNet: Você acha que é um problema cultural do brasileiro? 

Chico Felitti: A gente é muito bom em se divertir. A gente não gosta de coisa chata. Brasileiro não gosta de burocracia. E eu me incluo nesse grupo, não estou apontando dedo. Eu já morei em um prédio em Nova York que tudo é discutido na minúcia. Reunião de condomínio, todo mundo tem um ponto. As pessoas chegam com um caderninho e todas querem falar sobre tudo. Elas discordam do tipo de planta que estão colocando no solário. É esse o nível da minúcia, da participação. Eu acho que é cultural: brasileiro não gosta de coisa chata. E é chato. Nem tudo vai ser divertido.

SíndicoNet: Falando do papel dos podcasts na sociedade: você acha que eles mudaram a postura dos moradores?

Chico Felitti: Sim, ouvi muita gente dizer que foi para assembleia depois de ouvir o podcast, recebi várias selfies de pessoas na assembleia querendo evitar uma “doutora Graça”. Isso mostra que o podcast ajudou a mobilizar. Acho que o podcast funciona como alerta e como contraexemplo: ao mostrar abusos extremos, motiva participação e vigilância. 

SíndicoNet: Para quem vai morar em condomínio pela primeira vez, qual é sua principal recomendação prática?

Chico Felitti: Conversar com os moradores. Fica na porta do prédio, fala com moradores que estão saindo — pergunte “como é a convivência?” — as pessoas adoram contar. Se alguém disser “foge”, escute. É o melhor termômetro. E faça a lição de casa: leia atas, verifique balancetes, peça extratos. É chato, mas evita problemas.

SíndicoNet: Seria útil um curso sobre como morar em condomínio?

Chico Felitti: Não sou contra — seria tipo uma autoescola: conviver é uma habilidade. Morar em condomínio é conviver com outras pessoas; um curso de noções básicas de convivência e direitos e deveres não é má ideia.

O condômino Chico Felitti: consciente e participativo

SíndicoNet: E o que que mudou na sua visão e no seu jeito de morar em condomínio depois desses dois podcasts?

Chico Felitti: Hoje eu entendo muito mais a figura de um síndico, de uma síndica. Me aproximei muito da síndica e da subsíndica do meu prédio. Passei a tentar ajudá-las no que eu podia ou no que seria útil para elas.

SíndicoNet: Quando você encontrou problemas no seu próprio condomínio, como procedeu?

Chico Felitti: Um exemplo: eu amo cachorro e tenho quatro no meu apartamento. E fui mordido por um cachorro de um vizinho do prédio. Eu sei que não foi por mal, era um cachorro novo, ele não sabia ainda como ele se comportava. Levei quatorze pontos e, ao sair do hospital, conversei com a síndica: “o que implica denunciar para a polícia? Vai causar mais dano ao condomínio?” Discutimos com calma, levamos a pauta à assembleia e aprovamos o uso de focinheira pela segurança dos moradores. Poderia ser uma criança, uma idosa como a minha mãe. Nem sempre precisa ser processo: mediação, diálogo e votar regras que funcionem foram solução prática naquele caso.

SíndicoNet:  Você participa do grupo de WhatsApp do condomínio?

Chico Felitti: Sim, de rês grupos diferentes: um da torre que eu moro, outro que é do condomínio inteiro e o outro é de morador com cachorro. Sou ativo nos grupos, não estão silenciados, não. Eu já fiquei até com cachorro de vizinha que teve problema de saúde, teve que ser internada, ficou em casa, tipo dog sitter.

SíndicoNet: Qual é o pior tipo de vizinho: o barulhento, o fofoqueiro ou o que estaciona mal o carro, o que acha que manda no condomínio ou o inadimplente que troca de carro todo ano?

Chico Felitti: Para mim é o barulhento. Nada é pior do que barulho. Porque o barulho te viola dentro da sua própria casa. Todos os outros que você listou, os problemas são da porta pra fora, você só vai ter que lidar na reunião de condomínio ou quando você for estacionar o carro.O barulhento invade a sua vida, não dá.

SíndicoNet: Hoje você analisa uma prestação de contas de condomínio com olhos diferentes?

Chico Felitti: Sim. Com o olho de quem sabe o que foi feito de verdade, porque eu estou lá no dia a dia. Eu pergunto, eu me intrometo: "Ah, tem uma equipe aqui, vai fazer o quê no elevador de que torre?" Porque, no fim do mês, eu vou lembrar. Eu costuro a realidade com o dado. Que horror, eu virei uma pessoa chatérrima (rssss).

SíndicoNet: Para fechar, você toparia ser síndico do seu condomínio?

Chico Felitti: No anterior, que é mais antigo e pequeno, até toparia; no novo, muito grande, não. Gosto da ideia de profissionalização, mas é preciso cuidado com quem representa a categoria. Eu prefiro ajudar participando e colaborando naquilo que for útil.