Inaldo Dantas

Cobrança por fração ideal

Não cabe ao síndico alterar forma de cobrança sem assembleia

Por Mariana Ribeiro Desimone

sexta-feira, 22 de junho de 2018


Por Inaldo Dantas*

Longe de um final pacífico, a briga pela cobrança, ou não, da taxa ordinária de condomínio pelo índice da fração ideal, vem, gradativamente, ocupando espaço nas salas de audiência dos fóruns Brasil afora.

Na grande maioria dos casos, são os proprietários de apartamentos de cobertura que, baseados em decisão do STJ tomada em maio de 2013, que não é vinculante, ou seja, não se aplica a todos os casos automaticamente, entram em juízo em busca de equiparação de suas taxas às demais cobradas aos apartamentos de menor tamanho (os chamados apartamentos tipo).

Sem entrar no mérito da decisão do STJ trago, agora, um outro ponto de vista quanto à questão. É que, com o crescente aumento desse tipo de demanda, como já dito acima, tenho, vez por outra acompanhado alguns síndicos às audiências de conciliação que têm como único objetivo tentar um acordo entre as partes.

Ocorre que, por se tratar de dispositivo convencional - é de competência das convenções de condomínio determinar que critério adotar quanto à cobrança -, qualquer que seja o acordo que envolva alteração do critério de rateio, ou ainda, que trate apenas e unicamente da redução do valor cobrado a título de taxa ordinária do apartamento de cobertura (não necessariamente ele), não tem o síndico, por si só, poderes de celebrar tal acordo, já que, sendo uma determinação da convenção, só uma assembleia de condôminos, segundo o Código Civil (art. 1.351) tem poderes de tratar do assunto.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

E como fica a cobrança dos apartamentos maiores em relação aos apartamentos menores?

Uma vez a convenção do condomínio não determinando um outro critério de rateio, deve o síndico aplicar, sem sombra de dúvidas, o percentual da fração ideal, mesmo que a assembleia ache por bem decidir outra forma (sem que tenha alterado a convenção, óbvio).

O que diz a lei (Cód. Civil):

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Como se vê, a cobrança pela fração ideal possui amparo na lei e não pode o síndico, mesmo que em acordo judicial, conciliar de forma diferente.

E tem mais, uma vez reduzindo o valor da taxa de condomínio de uma determinada unidade (apartamento), as outras terão que repor tal diferença, senão o caixa do condomínio não fecha. 

E como fica a questão judicial?

Uma vez não havendo sentença (geralmente esse tipo de litígio costuma tomar um certo tempo, em média 5 anos), ou ainda, não havendo decisão liminar, o síndico deve continuar cobrando de acordo com o que determina a convenção do condomínio.

Em caso de sentença desfavorável (para o condomínio), ainda arrisco o palpite de recorrer da decisão. Afinal, o que o STJ decidiu não se manifestou sobre essa questão. O Recurso Especial 1;104.352 (Minas Gerais) sequer teve o mérito discutido, o ministro relator daquele recurso, Marco Buzzi, entendeu que ele  não reunia condições processuais para ser reconhecido, pelo menos foi assim que se manifestou a Secretaria de Comunicação Social do STJ - ver na íntegra.

Concluindo:

Tudo continua igual como era antes, quase nada se modificou, ou seja, as cobranças pela fração ideal continuam valendo (naqueles casos em que a convenção não prevê outra forma) até que decisão transitada em julgado mude, ressaltando que, nem todos os casos já judicializados, o dono da cobertura saiu ganhando. Há decisões contrárias, entendo ser válido o critério de rateio pela fração ideal.

(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.