Rodrigo Karpat - Pergunte ao especialista

Condomínio horizontal: construção de casa container, pode?

Especialista Rodrigo Karpat explica que qualquer discrepância construtiva de uma unidade, cabe ao síndico fiscalizar

Por Thais Matuzaki

30/04/19 01:53 - Atualizado há 7 meses


O advogado especialista em condomínios, Rodrigo Karpat, responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

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"Moro em um condomínio de sobrados e um dono de lote 'construiu' uma casa container, totalmente fora dos padrões e insalubre. Qual a chance do condomínio reverter a situação para demolição?"

Prezado Leitor, 

Primeiro é importante esclarecer que existem diferenças entre loteamentos, que são regidos pela Lei 6766/79, e Condomínio de casas, que estão previstos no art. 8º da Lei 4.591/64.  Muito embora o loteamento fechado possa ter características de Condomínio, e ser considerado um condomínio de fato ou atípico, existem diferenças importantes que irão refletir no questionamento acima. 

Nos loteamentos 

As ruas são públicas, bem como as praças e equipamentos urbanos conforme projeto, memorial descritivo e o parcelamento do solo, deve seguir as diretrizes estabelecidas pela legislação municipal (Art. 22 da Lei 6766/79).

O fechamento das ruas é precário, mediante autorização municipal uma vez que serve ruas públicas. 

E para que se possa administrar os espaços comuns, os loteadores criam associações de amigos para impor o pagamento das taxas associativas, bem como as regras de convivência. 

Porém, existem controvérsias quanto à obrigatoriedade do pagamento da contribuição. 

O REsp 1.280.871/SP foi submetido ao rito dos Recursos Repetitivos, e assim, em 2.105, o STJ entendeu que “taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não-associados ou que a elas não anuíram''.

Porém, não obstante, o posicionamento do STJ não resolveu a questão de forma definitiva. As associações quando perdem as ações em segunda instância, além de terem a possibilidade de interpor o Recurso Especial para o STJ, também podem interpor o Recurso Extraordinário ao STF, que já reconheceu a Repercussão Geral do tema, ainda pendente de julgamento. 

Por este motivo, os recursos ficam sobrestados no tribunal de origem até que o STF se pronuncie definitivamente sobre a questão (RE 695911/SP).

Ademais, no loteamento com associação não existe a figura do síndico e sim do presidente, não existe convenção de condomínio e sim estatuto social, não existem condôminos e sim associados. 

Desta forma, tratando-se de loteamento, a colocação do container deve seguir as diretrizes do código de obras municipal, e caso este esteja fora das características urbanísticas, a fiscalização fica a cargo do município, podendo ser provocada por denúncia. 

Caso exista prejuízo aos vizinhos, estes, em defesa de seus próprios interesses, poderão tomar medidas a fim de pedir a paralisação, e se necessário, a demolição da obra lindeira. 

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Desta forma, se tratando de condomínio horizontal, ou em plano vertical, a construção deve seguir os parâmetros aprovados pelo Registro de Imóveis e qualquer situação diferente que não constar do ato de instituição do condomínio ou memorial de incorporação é passível de demolição. 

As casas são construídas no condomínio, via de regra pelo incorporador, seguem as frações ideias estabelecidas no memorial de incorporação e registrados no momento da instituição do condomínio conforme Art. 7º da lei 4.591/64.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída à cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Assim, qualquer discrepância construtiva de uma unidade, cabe ao síndico fiscalizar com base na convenção do condomínio. Todo aquele que pretenda reforma deve submeter à apreciação prévia do síndico com base na ABNT 16.280/15. Em caso de situações em desconformidade ou que ofereçam risco à comunidade, o síndico poderá pedir judicialmente a paralização da obra e volta ao estado anterior.

Neste sentido o Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.