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Convocação de assembleia condominial

Área construída e acúmulo de função são dúvidas da semana respondidas por Rodrigo Karpat

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Convocação de assembleia

Pergunta 1, de Moisés Borges

Moro num condomínio recém entregue com 10 blocos, que perfazem um total de 460 famílias. Porém há apenas 70 famílias morando no local. Gostaria de convocar uma assembleia extraordinária. (AGE), como devo proceder? O síndico está enrolando para prestar contas.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Moisés, 

Independe do número de unidade ocupadas anualmente por força do artigo (Art. 1.350 do Código Civil:  o síndico deve reunir a assembleia e prestar contas. A não realização da assembleia nos termos da lei dá o direito de ¼ dos condôminos convocarem a assembleia (Art. 1.350 § 1o ). Caso não se atinja o quórum de ¼ dos condôminos para a convocação da assembleia, qualquer condômino poderá requerer judicialmente a convocação da assembleia para a prestação de contas (Art. 1.350 § 2o ). 

Inclusive a falta da convocação da assembleia ordinária poderá embasar má gestão e fulminar na destituição do síndico. 

PRESTAÇÃO DE CONTAS AJUIZADA POR CONDOMÍNIO EM FACE DE EX-SÍNDICO. POSSIBILIDADE. CONTAS NÃO APROVADAS EM ASSEMBLEIA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1- Ação de prestação de contas movida por Condomínio em face de ex-síndico, tendo em vista que as contas prestadas durante a sua gestão não foram aprovadas em Assembleia. Possibilidade. Precedentes. 2- Atribuição inerente ao encargo de síndico. Arts. 914, e ss., 1348, VIII e 1350, CC; art. 22, § 1º, f e g, Lei nº 4591/64.3- Cerceamento de defesa não caracterizado. Hipótese em que o acesso do réu aos documentos em poder do Condomínio não foi impedido. Possibilidade de extração de cópias.4- Prazo de 48 horas para cumprimento da medida previsto no art. 915, § 2º, CPC. Início somente após o trânsito em julgado.5- Sentença mantida.6- Apelação do réu não provida.

(TJ-SP - APL: 47075720128260562 SP 0004707-57.2012.8.26.0562, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 30/08/2012,  6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/09/2012) 

J. NASCIMENTO FRANCO , em sua obra “Condomínio”, Ed. RT, 3ª Ed., p. 66,  explica:

“Nas ocasiões previstas na lei e na convenção, bem como no final de seu mandato, o Síndico tem o dever de prestar contas à Assembléia Geral, ainda que o Condomínio não esteja regularmente instituído, uma vez que, de todo modo, ele administra interesses dos condôminos, arrecada valores, faz pagamentos etc. Omitindo-se o síndico no cumprimento dessa obrigação, as contas poderão ser reclamadas judicialmente pelo condomínio, hipótese em que a assembléia elege Síndico ad hoc para a representação legal do condomínio, que processualmente não pode ser representado por seu próprio adversário” ( GRIFEI)

Área construída

Pergunta 2, de Alexandre Gonçalves · 

Sou síndico de um condomínio em Florianópolis-SC, e gostaria de tirar uma dúvida. Temos quatro blocos de quatro andares cada. Um condômino que mora no quarto andar veio até mim, e me perguntou se era possível construir acima do apartamento dele, pois o telhado tem um pé direito alto, e assim poderia virar um duplex. 

Segundo ele, que diz ter sido síndico em outro condomínio, é só aprovar em assembleia. Eu assumi como síndico em outubro passado, e não tenho experiência nesse assunto. É possível, caso haja viabilidade física, de construir mais um andar? O que realmente é preciso num caso desses, em se tratando de aprovação em assembleia? Muito obrigado desde já.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Alexandre, 

Para a realização de obras dentro de unidades é imprescindível a observância do Código de Obras do Município em questão, em São Paulo por exemplo, para a realização de reformas é necessário alvará.

 No caso relatado por se tratar de obra a ser realizada dentro do condomínio, deverá ser levando em conta o potencial construtivo do empreendimento. Ou seja, de forma simples, quando o construtor foi edificar o prédio de acordo com a lei de zoneamento ele pode utilizar um % de construção em função do tamanho do terreno.  Caso o potencial tenha sido utilizado ao máximo, não existirá qualquer possibilidade de ampliação.

Porém, caso exista no caso relatado a possibilidade de ampliação da unidade, será necessária aprovação de unanimidade da massa condominial em assembleia conforme aduz o Código Civil 

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Não obstante a aprovação unânime, outras questões serão necessárias, tais como a necessidade de alteração do projeto perante a prefeitura a fim de regularizar as frações ideias,  bem como realizar ajustar no registro imobiliário as unidades modificadas. 

Acúmulo de função

Pergunta 3, de Maria Celeste 

No meu prédio, o faxineiro saiu de férias e a síndica coloca os porteiros para auxiliar na limpeza. Limpando os andares e colocando o lixo no portão nos dias de coleta. Isso é permitido por lei?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

 Prezada Maria, 

O porteiro pode exercer as funções de faxineiro, porém, no período em que o mesmo exercer a função deverá receber por acúmulo de função, na monta correspondente a 20% conforme convenção coletiva da categoria ( SINDIFÍCIOS-SP)

O acúmulo de função se caracteriza quando as tarefas são desenvolvidas e relacionam-se às funções diferentes, ou seja, cada tarefa desempenhada é claramente distinta e não tem relações entre si, pois têm conteúdo ocupacionais diferentes.

ACÚMULO DE FUNÇÕES. O ordenamento Jurídico pátrio não adota o salário por serviço específico. O parágrafo único artigo 456 da Consolidação das Leis do Trabalho determina que, inexistindo cláusula expressa a tal respeito, entende-se que o empregado se obrigou a qualquer serviço compatível com a sua condição pessoal. Assim, não se mostra razoável admitir o acúmulo de funções quando dos fatos narrados na inicial verifica-se que o autor trabalhava em outra atividade apenas em alguns períodos do dia em substituição ao empregado exercente da referida função, haja vista tratar-se de mero desvio de função, mas não cumulação. Recurso ao qual se nega provimento.

 (TRT23. RO - 00738.2007.003.23.00-5. Publicado em: 17/04/08. 2ª Turma. Relator: DESEMBARGADORA MARIA BERENICE)

 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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