25/02/19 03:56 - Atualizado há 5 anos
Por Omar Anauate*
É comum e compreensível que moradores de condomínios questionem – e até desconfiem – dos valores da cota condominial. Afinal, praticamente todo mundo tem um amigo, primo ou tia residindo em uma superestrutura com piscina, academia e outras comodidades pagando menos por isso.
Nesse assunto rodeado por inferências, achismos e suposições sem fundamento, cabe admitir que falta a muitos condôminos a iniciativa para conhecer mais a fundo a dinâmica de custos de um condomínio. Nunca é demais ficar por dentro de quais despesas de fato pesam no boleto e o que pode ser feito para amenizar os gastos.
Para se ter uma ideia, os gastos com pessoal, encargos e benefícios respondem, sozinhos, por 62% das despesas condominiais no estado de São Paulo.
Assim aponta o último Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (IPEVECON), medido pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Quase 2/3 da verba, portanto, é destinada à folha de pagamento dos funcionários, sejam próprios ou terceirizados.
Os gastos com água (geral) e energia das áreas comuns correspondem a 12% do total, enquanto os contratos de manutenção de portões, elevadores, geradores, interfones, câmeras e outros equipamentos chegam a 6,5%.
Despesas operacionais e administrativas com bancos, cartórios, Correios, isenção ou remuneração do síndico e honorários da empresa administradora alcançam 8,65%. Já os demais gastos eventuais com pintura, reparos e peças de reposição, entre outras despesas do dia-a-dia do condomínio, ficam em 7,5%.
Outro ponto que também impacta diretamente no valor do condomínio é o número de unidades autônomas.
O IPEVECON mostra que os edifícios com menos unidades, que em sua maior parte tem padrão mais elevado, com até quatro dormitórios, apresentam cotas condominiais até cinco vezes mais elevadas em relação aos prédios com apartamentos mais compactos, de um ou dois quartos, e que geralmente apresentam maior número de apartamentos.
Esta situação ocorre com frequência, pois muitas vezes a mesma estrutura de pessoal, por exemplo, atende condomínios de portes diferentes, rateando volume de despesas similares por mais ou menos condôminos.
Ainda que o condômino tenha o direito de questionar os valores e reivindicar cobranças mais brandas, é preciso entender que a cota condominial representa unicamente um rateio de despesas, e não uma fonte de arrecadação aleatória.
A verba ordinária, aprovada em assembleia, é calculada de forma técnica e adequada ao empreendimento. O objetivo é sempre honrar os compromissos do mês e permitir a manutenção necessária ao edifício, buscando-se sempre um valor justo à estrutura do condomínio, representado pela previsão orçamentária.
Toda boa gestão de gastos de um condomínio passa por um rígido processo de análise para decidir como o dinheiro arrecadado será usado durante o ano seguinte – a chamada previsão orçamentária.
O processo é feito pela administradora com base no perfil de cada empreendimento, reunindo informações de tudo que foi gasto nos últimos 12 meses, antecipando e planejando as despesas futuras. A previsão é o alicerce para a atualização do valor do rateio condominial.
Até mesmo a inadimplência deve ser considerada. Se algumas unidades não pagam em dia, o déficit deve entrar na previsão. Cabe acompanhar a inadimplência ao longo do ano, evitando que saia do controle e impacte negativamente os condôminos que estão honrando seus compromissos.
Uma previsão orçamentária bem-feita passa por um trabalho conjunto entre a administradora e o síndico. É sempre indicado entregar o material aos condôminos alguns dias antes da reunião, dando-lhes tempo para absorver as informações.
O mais importante neste momento é não ceder a pressões para cortar itens importantes, ou mesmo cair na tentação de assumir uma postura populista, prometendo benfeitorias e valores que não refletem a realidade do condomínio.
Satisfeitos com o imediatismo, alguns síndicos chegam a induzir os moradores a rejeitarem a previsão. Essa postura pode deixar o empreendimento com problemas no exercício seguinte, seja com a ocorrência de déficit orçamentário ou pela necessidade de se aumentar o condomínio em percentual ainda maior na próxima assembleia.
Para cada item de despesas, existem ações mais seguras e responsáveis a serem adotadas pelo condomínio. Para controlar os gastos mais pesados, envolvendo folha de pagamento, vale rever a escala de folgas e horas extras.
Uma alternativa vem sendo as tecnologias de atendimento remoto em edifícios que aceitem e comportem esta solução. Para reduzir a conta de energia, empreendimentos instalam lâmpadas de LED e sensores de movimento em áreas com pouco fluxo de pessoas.
Para diminuir os gastos com água existem campanhas educativas, formas de captação e uso de água das chuvas e reuso. Reavaliar e firmar bons contratos com empresas também ajuda a mitigar as despesas com manutenção, privilegiando a relação custo-benefício.
(*) Diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).