21/12/18 10:20 - Atualizado há 5 anos
Por Jaques Bushatsky*
Alguns convidam para “uns martinis”, outros chamam de “happy hour”; no inverno trocam por um vinho, alguns ainda chamam para um charuto. O horário não é inglês, o bar é o “de sempre”, faltar não tem maiores consequências, o horário é elástico, o assunto é livre e as discussões podem ser sérias ou mais amenas.
São encontros diametralmente opostos às assembleias de condomínio, que jamais se confundirão com uma simples reunião ou encontro de vizinhos. E, evidente, aqueles convites em nada se assemelham a convocações para assembleias.
Prevista no Código Civil, é nela que se organiza a operação do condomínio, se elege o síndico, são aprovadas as contas, vota-se o orçamento. Grandes obras dependem de definição em assembleia e somente nela é admitida a modificação da Convenção ou do regimento.
Conforme a repercussão do tema e de suas consequências aos condôminos, a lei fixa o quórum para a instalação da assembleia, a discussão e para a aprovação. Dois exemplos: atos do dia a dia podem ser definidos por maioria simples, mesmo por poucos condôminos (costumeiras as assembleias à qual três ou quatro comparecem); situação mais séria, para a mudança da destinação do condomínio será exigida a unanimidade dos condôminos.
Evento de tamanha relevância deve naturalmente se desenvolver com regras aceitas e conhecidas pelos participantes, para evitar a ocorrência de um encontro anárquico, que redundaria em decisões nulas, injustas, sempre sem qualquer obrigatoriedade. Aí sim, pouco ou em nada diferiria de uma conversa informal na vizinhança, ou de um encontro etílico.
As regras de realização da assembleia constam em lei e estão na convenção do condomínio, podendo ser esmiuçadas em regimentos e regulamentos (aprovados – é elementar – por sua vez, em assembleias). Logo, as regras são conhecidas e aceitas exatamente porque foram claramente combinadas e registradas, assim quer a lei e, para estar obrigado a cumprir a convenção basta – condição necessária e suficiente – ser condômino naquele condomínio edilício.
Pois bem, como realizar uma assembleia válida? É fácil: seguindo uma “convocação” elaborada de acordo com a lei e a própria convenção. Na convocação (divulgada com a antecedência legal) constarão o horário e o local em que se realizará a assembleia, a “ordem do dia”, informes que auxiliem boas análises e decisões.
Lógico, não serão admitidos desrespeitos ao que constar na convocação: a assembleia não poderá ocorrer antes do horário designado, nem se dar “pertinho” do local previsto; de modo algum poderá decidir itens não arrolados na “ordem do dia”. A razão é de fácil sentir: como (lógica, moral e legalmente) obrigar condômino a acatar decisão surpreendente, não claramente pautada para discussão, que o afete? Ou tomada fora dos previstos horário ou local, e por sabe-se lá quem? Simples assim: convoca-se a assembleia, se divulgam horário e local do evento e os pontos a debater e, na assembleia, é disso que se trata e é isso que é votado, nada de diferente, tudo no horário e no local designados.
São dois os pontos cruciais: a convocação deve ser adequada, completa, clara, realizada a tempo e entregue à totalidade dos condôminos; e a assembleia deve seguir escrupulosamente quanto contiver a convocação. São requisitos tão essenciais que o seu não cumprimento acarretará a nulidade da assembleia, como a jurisprudência não deixa de reiterar.
Ou seja: para uma reunião de amigos, vale qualquer chamado; para uma assembleia de condôminos, só será valida a convocação realizada estritamente conforme a convenção e a lei; e somente será válida a assembleia que respeitar essa convocação e a sua ordem do dia.
Se for para fazer diferente, uma sugestão: nem chame de assembleia, convide direto para um chopp entre vizinhos. Poderá até ser mais divertido, mas as decisões, mesmo de temas com repercussão mundial, perderão a validade logo que todos adormecerem.
(*)Jaques Bushatsky é advogado, sócio da Advocacia Bushatsky. Integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP. É especialista nas áreas de condomínios, locação, compra e venda de imóveis.