Decisão do STF afeta cobrança de taxas em loteamentos

Por Márcio Spimpolo*

No último dia (15/12), o Supremo Tribunal Federal julgou um Recurso Extraordinário (RE 695911) cujo tema estava afetado ao instituto da Repercussão Geral, qual seja, ‘o alcance do direito à livre associação dos proprietários de imóveis em loteamentos frente aos entes voluntariamente constituídos com a finalidade de administração e manutenção de serviços nas áreas de uso comum nessa espécie de parcelamento de solo’. 

Em resumo, estava em jogo a questão da constitucionalidade ou não das cobranças das taxas de manutenção dos proprietários não associados nos loteamentos fechados, ou, conforme renomeado pela Lei 13.465/2017, nos ‘Loteamentos de acesso controlado’. 

Qual foi a decisão?

Dias Toffoli, decidiu pela Inconstitucionalidade da obrigação do pagamento das taxas de não associados “até o advento da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Entenda os ‘marcos temporais’ instituídos pela decisão

O Ministro Toffoli considerou algumas delimitações que devem ser levadas em conta na avaliação do caso concreto. Dentre elas:

1 – São inconstitucionais os pagamentos das taxas pelos não associados, até o advento da lei 13.465, de 11 de julho de 2017.

Isso significa dizer que o tribunal fixou uma ‘data de corte’ para a validade das cobranças. Portanto, todas as taxas que estavam ou estão sendo cobradas, extrajudicialmente ou judicialmente de proprietários não associados de lotes em loteamentos fechados até 11/07/2017, ocasião em que entrou em vigor a Lei 13.465, são inconstitucionais e os proprietários não estão obrigados a pagá-las, com as exceções que comentaremos abaixo.

Dessa forma, todos os processos judiciais existentes que tratem do mesmo tema, independentemente da instância em que estiverem, serão atingidos por essa decisão e deverão ter o mesmo julgamento em razão do mencionado instituto da Repercussão Geral, no qual o tribunal delibera uma vez sobre um tema e tal decisão é multiplicada para todas as causas iguais; 

2 – São inconstitucionais os pagamentos das taxas pelos não-associados cobradas anteriormente à lei municipal que discipline a questão.

Na hipótese de o município já ter legislado ou disciplinado o assunto, o marco ou a ‘data de corte’ será aquele do início da vigência daquela lei municipal.

Importante ressaltar que os municípios, de acordo com a Constituição Federal (Artigos 30, VIII e 182, caput e § 1º) possuem competência concorrente para legislar sobre o uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, e, se esse for o caso, tal cobrança será válida, mesmo que anterior à lei de 2017;

3 – Será constitucional, ou seja, pode ser considerada uma obrigação válida e legal, as cobranças efetuadas após o advento da lei 13.465, de 11 de julho de 2017, se o proprietário do lote aderir ao ato constitutivo da associação, nos termos da Lei.

O voto do ministro relator deixa claro que mesmo após a entrada em vigor da Lei de 2017, somente será possível a cobrança “dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado desde que adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, nos termos da lei”, cujos requisitos estão previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017:

Art. 36-A.  As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único.  A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Dessa forma os atos constitutivos da administradora de imóveis (associação ou outra entidade que represente os proprietários), vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.

Conclusão

objetivo deste artigo foi o de dar publicidade da tese vencedora e concluir que a decisão deixou claro que, para que seja imputada uma obrigação para o proprietário de lote é preciso que ele tenha voluntariamente aderido à associação ou que haja uma lei que determine o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações ou por qualquer outra entidade civil organizada, tudo com base na Constituição Federal (Artigo 5º, XX).

(*) Márcio L. Spimpolo é advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial; palestrante, professor e coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP; colunista semanal do quadro "Condomínio Legal" da rádio CBN Ribeirão Preto; articulista da Revista Portuguesa ‘Condomínios’ e de diversos outros periódicos nacionais.