Empresas Garantidoras de Inadimplência: Oportunidades, Impactos e Desafios

A atuação das empresas garantidoras de inadimplência nos condomínios tem ganhado cada vez mais força no mercado.

Essa solução, que consiste na aquisição de débitos de condôminos inadimplentes por uma empresa especializada, que então assume a cobrança, apresenta-se como uma forma interessante para garantir a regularidade no fluxo de caixa dos condomínios.

Contudo, a adoção desse modelo também traz desafios práticos e jurídicos para a administração condominial, que precisa se preparar adequadamente para lidar com as novas dinâmicas e implicações.

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Embora as vantagens — como previsibilidade financeira e maior estabilidade no caixa — sejam notáveis, surgem questões operacionais e legais que são, por vezes, negligenciadas.

Além de demandar reestruturações administrativas, como ajustes em sistemas de gestão, revisão de procedimentos e alinhamento de expectativas com os moradores, é crucial estar atento ao cenário em que a empresa garantidora pode eventualmente descontinuar seus serviços.

Vejo como exemplo casos em que empresas garantidoras operaram por dois anos e se retiraram, deixando dívidas administradas de forma fragmentada: parte sob responsabilidade do condomínio e outra parte sob controle da garantidora.

Imagine o desafio de gerenciar débitos com tal divisão, impactando tanto os fluxos de cobrança quanto o relacionamento com os condôminos.

Perguntas e respostas sobre empresas garantidoras de inadimplência 

Diante desse panorama, compartilho abaixo os pontos principais que foram levantados em uma consulta realizada sobre o tema. Esses esclarecimentos podem auxiliar síndicos e administradores na gestão de questões recorrentes relacionadas às empresas garantidoras de inadimplência e na adaptação dos processos internos do condomínio.

1. Devemos remover a relação de devedores da pasta de prestação de contas?

A decisão depende diretamente do modelo do contrato firmado com a garantidora, especialmente se houve ou não cessão de crédito:

• Cessão de crédito (transferência definitiva da dívida): Sim, a relação de devedores deve ser removida. Nesse caso, o condomínio cede integralmente os créditos à empresa garantidora, perdendo a legitimidade para cobrar os débitos ou registrar os inadimplentes em documentos oficiais. A partir de então, a garantia e o controle passam a ser totalmente da empresa contratada. 
• Gestão de cobrança (sem cessão de crédito): Não é necessário remover. O condomínio mantém a titularidade das dívidas, mesmo com a cobrança sendo realizada por terceiros. É recomendável manter a relação de inadimplentes nos registros administrativos, identificando as cotas pendentes como "receitas cedidas" ou outro termo adequado.

2. Devemos retirar o acesso do devedor às informações sobre cotas em aberto nos sistemas do condomínio?

• Sim, se a dívida foi cedida de forma definitiva. Neste cenário, o condômino não pode acessar o saldo devedor junto ao sistema do condomínio, pois o débito foi transferido integralmente à garantidora. A empresa é quem deve fornecer informações sobre a dívida diretamente ao devedor. 
• Não, se a responsabilidade pela cobrança ainda for do condomínio. Nessa situação, é recomendável manter o acesso dos devedores às informações nos sistemas do condomínio para facilitar a regularização dos valores em aberto.

3. Blocamos a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND)?

A emissão da CND depende do status das dívidas:

• Cessão de crédito: Como o débito foi transferido para a empresa garantidora, o condômino deixa de ser considerado inadimplente junto ao condomínio, o que permite a emissão da CND — salvo se houver cláusulas específicas no contrato que restrinjam essa emissão.
• Gestão de cobrança (sem cessão): A dívida permanece ativa com o condomínio, e o bloqueio da CND é legítimo até a quitação integral do débito.

4. Devemos bloquear lembretes de pagamento, boletos ou cobranças?

• Sim, se a cessão de crédito foi realizada. A comunicação relativa à cobrança deve ser feita exclusivamente pela empresa garantidora. Emitir boletos ou enviar lembretes concomitantemente pode gerar duplicidade de cobranças e conflitos jurídicos.
• Não, caso não haja cessão. Nesse modelo, a gestão da dívida segue sob responsabilidade do condomínio, e os lembretes podem ser enviados sem restrições.

5. Devemos suspender o envio de cartas de cobrança?

• Sim, se os créditos foram cedidos integralmente. Nesse caso, a responsabilidade pelos processos de cobrança é exclusivamente da empresa garantidora.
• Não, caso a cobrança continue sendo realizada pelo condomínio, ainda que gerida por terceiros.

6. Bloquear ou não o direito ao voto em assembleia?

O Art. 1.335 do Código Civil estabelece que condôminos inadimplentes perdem o direito de voto em assembleias. Essa regra, no entanto, depende do status da dívida:

• Cessão de crédito: O condômino deixa de ser considerado inadimplente junto ao condomínio, já que os débitos foram assumidos pela garantidora. Nesse cenário, o condômino recupera o direito ao voto e à participação em assembleias.
• Gestão de cobrança (sem cessão): As regras de bloqueio permanecem válidas, conforme previsto pela convenção e pelo Código Civil.

7. Podemos restringir locação e reserva de ambientes?

Segue o mesmo entendimento aplicado à votação em assembleias:

• Cessão de crédito: O condômino deixa de ser inadimplente com o condomínio e não deve sofrer restrições de locação ou de acesso aos espaços comuns.
• Gestão de cobrança ou inadimplência efetiva: As restrições podem e devem ser aplicadas, desde que respeitem o regimento interno do condomínio.

Cuidados ao Contratar Empresas Garantidoras

O sucesso dessa modalidade está diretamente relacionado à clareza e formalidade das decisões. Para evitar confusões e garantir a adaptação do condomínio à nova dinâmica, seguem cuidados essenciais:

• Formalizar decisões em assembleia: Registre na ata os principais termos da parceria, incluindo os detalhes operacionais e as expectativas no longo prazo.
• Revisar cláusulas contratuais com atenção: Esclareça pontos como cessão de crédito, ajustes na emissão de CND, responsabilidade por cobranças e políticas pós-contrato.
• Adequar rotinas administrativas: Treine a equipe de administração, ajuste sistemas e encaminhe orientações claras aos moradores sobre os novos fluxos de gestão e cobrança.

As empresas garantidoras de inadimplência representam uma oportunidade valiosa para estabilizar o fluxo financeiro dos condomínios, especialmente em cenários de alta inadimplência. Entretanto, sua contratação exige cuidado, planejamento e adaptação interna. 

Além disso, é importante prever cenários de término contratual, garantindo que eventual saída da empresa não comprometa a gestão financeira e administrativa do condomínio.

Mais do que resolver problemas de caixa, esse modelo demanda uma gestão estratégica para lidar com os impactos operacionais e jurídicos decorrentes desse tipo de serviço.

Com atenção aos aspectos contratuais, legais e administrativos, síndicos e gestores poderão extrair o melhor dessa solução, preservando a saúde financeira e organizacional de seus condomínios.

(*) Fernando Augusto Zito - Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial.