Contratação de Serviços

Evite sustos durante a obra

Esteja preparado: são raras as obras que não dão problemas

Por Mariana Ribeiro Desimone

sábado, 11 de dezembro de 2010


Seja qual for o intuito da mudança - modernizar ou adaptar a construção a eventuais necessidades ou por questões de segurança, por exemplo –, é preciso estar preparado para o que der e vier.

O SíndicoNet consultou especialistas em três áreas-chave (jurídica, administrativa e de engenharia) para você saber como proceder nessas ocasiões e evitar surpresas desagradáveis. Veja:

1º passo – Identificar e levantar o problema

Uma obra nasce, geralmente, a partir de problemas da edificação ou da necessidade de efetuar melhorias no condomínio, como por exemplo: alteração da portaria do prédio para melhorar a segurança; restaurações por conta de desgastes da edificação, como impermeabilização de alguma área ou reformas mais simples, como pintura da fachada e áreas comuns.

2º passo – Definir diretrizes

3º passo – Iniciar processo de cotação

4º passo – Aprovar a obra em assembleia

5º passo – O contrato

Problemas mais comuns em obras

Antes

  • Falta de ajustes contratuais, erros no diagnóstico e determinação do que é preciso ser feito. Muitas obras realizadas apenas maquiam os problemas e, ao se desfazerem, os mesmos persistirão.

Durante

  • Atrasos no cronograma de execução. Muitas empresas subempreitam seus serviços, permitindo com que pessoas diferentes fiquem constantemente no condomínio, e isso prejudica tanto a segurança quanto o andamento do serviço.
  • Muita sujeira, falta de organização, de assiduidade dos operários, substituição desautorizada de materiais etc.

Depois

  • Demora no retorno da empresa para atender a garantia no caso de algum problema.
  • Falha nos serviços executados, qualidade inferior à esperada na contratação, descumprimento de garantias e, nesse caso, vale destacar o chamado “jogo do empurra”, quando há mais de uma empresa envolvida, por exemplo, em uma obra de impermeabilização, cujos acabamentos são feitos posteriormente por outra empresa.

O que fazer se...

 ... a empreiteira falir ou desaparecer? Esse tipo de conduta deve estar prevista em contrato. Caso isso ocorra, o contrato deve ser denunciado, os pagamentos suspensos e a empresa notificada quanto ao não cumprimento do contrato. Caberá ação judicial para garantir os direitos do condomínio.

... o orçamento estourar? Se a obra for emergencial, envolvendo riscos graves aos moradores, o síndico poderá autorizar a realização do serviço e, depois prestar contas à assembleia, que fará a alteração do serviço executado, autorizando ou ratificando os rateios necessários. Em outros casos, deve ser levado para discussão e aprovação em nova assembleia. O contrato deve prever as formas de rescisão, e ocorrendo um deles, motivado pela contratada, poderá o condomínio - de forma administrativa - notificar a empresa faltante e cobrar a multa contratual. Não havendo êxito, deverá propor a devida ação judicial para cobrar a multa contratual prevista ou, conforme o caso, perdas e danos.

Fique de olho!

  • Implantação de equipamentos novos, coberturas etc.: podem afetar os sistemas de impermeabilização e estrutural.
  • Em reformas do sistema de impermeabilização, na ânsia de fechar negócios pelo menor preço, algumas empresas acabam oferecendo soluções ineficazes.
  • O mesmo ocorre com obras de recuperação estrutural, que é um trabalho bastante especializado e requer materiais especiais e conhecimento técnico.
  • Muitas empresas fazem reparos errados, com materiais inadequados em uma estrutura danificada e não voltam mais. Aquele reparo vai durar certo tempo, mas como a causa não foi solucionada, o dano voltará.

Serviço

Empresas especializadas em Inspeção Técnica e Laudos Regiões: Rio de Janeiro | São Paulo

Serviço de Consulta Técnica Express - SíndicoNet Regiões: Rio de Janeiro | São Paulo

advogado Cristiano Souza, engenheiro Zeferino Velloso, administrador Renato Brunelli