Garagens de condomínios

Por Michel Rosenthal Wagner*

As áreas em questão, utilizadas comumente para guarda de veículos de locomoção, como automóveis, motocicletas, bicicletas, e em alguns casos por barcos e outros assemelhados, se inserem no direito de propriedade e de convivência devendo ser tratadas como uma extensão da moradia de cada um. São direitos inerentes ao exercício da propriedade o uso, o gozo e a fruição destas áreas, e que além das leis, especialmente do Código Civil, recebem atenção da convenção condominial e do regimento interno individual de cada condomínio segundo suas características.

O Código Civil trata especificamente a questão relativa à locação e alienação das partes acessórias em Condomínio, especialmente as garagens, permitindo aos proprietários e eventuais cessionários de direitos extrair delas o benefício a que se destinam, ressalvados os direitos dos demais moradores à segurança, sossego e saúde, direitos estes garantidos no direito de vizinhança também previstos nesta legislação. Neste sentido, mesmo a lei permitida a locação ou a venda das garagens, a Assembléia é soberana para determinar algumas limitações à este direito através da estipulação da maneira que melhor entender na Convenção Condominial.

O Código Civil quando trata de espaços de abrigos de veículos em condomínios traz três possibilidades:

a) área pertencente às partes comuns; b) unidade autônoma vinculada na matrícula de registro do apartamento / conjunto; e, c) unidade autônoma com matrícula própria do registro de imóveis. Assim, pode ser área comum quando relacionada ao direito de uso de estacionamento em garagem coletiva, e este direito pode ser transferido a outro condômino. (a)

A área também pode ser parte da área que compreende toda unidade autônoma, inscrita na mesma fração ideal. (b)

E finalmente, pode ser uma unidade autônoma totalmente independente, registrariamente falando, com número específico de matrícula no cartório de registro imobiliário. (c)

De qualquer forma, o Código Civil trata as áreas como acessórias, e regula o uso e a venda especificamente. Permite que a convenção também disponha quanto à possibilidade ou não de fazê-lo a terceiros estranhos à comunidade, porém apenas na possibilidade “c” acima indicada.

Logicamente, alugar ou emprestar, mesmo por tempo indeterminado, minimamente é possível mediante contrato, que é o que se recomenda. Porém, mesmo neste caso, é entendido que a convenção possa regular quanto à possibilidade de contratar ou não à estranhos. Ainda neste caso, o condômino terá sempre preferência a estranhos.

Uma questão de alta indagação quando dá entrada em vigor do Código Civil, (2.003), era que na possibilidade de ser permitida a contratação com terceiros, é se este terceiro, por exemplo, o locatário, poderia usufruir das áreas de lazer do condomínio. Hoje se afirma que não, seria um desvirtuamento da destinação da área, que por ser acessória, guardar veículos é sua destinação em regra.  

(*) MRW advogadosMichel Rosenthal WagnerGraduado pela Universidade de São Paulo – Faculdade São Francisco - 1983 / Membro técnico do SECOVI nas áreas de Administração Imobiliária, Condomínios (desde 1997) e de Sustentabilidade (desde 2010) / Conciliador do Juizado Especial de Pequenas Causas – Pinheiros (1999/2002) Especialização em Direito Imobiliário (F.M.U.), em Contratos (Centro de Estudos Universitários); em Direito Educacional (Centro de Estudos Universitários); e Arbitragem (Fundação Getúlio Vargas) / Consultor contratado pelo Banco Interamericando de Desenvolvimento (BID) para desenvolvimento de instrumentos jurídicos na área imobiliária e condominial no programa de Revitalização do Centro da cidade de São Paulo inserido no Programa de Locação Social desenvolvido junto à Prefeitura de São Paulo – 2.005 / Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP Seccional Pinheiros (desde 2009) / Contato: www.mrwadvogados.adv.br