03/04/26 01:56 - Atualizado há 9 dias
Em nossa jornada pela Engenharia de Especialidades, prometemos abordar o sistema que é a causa número 1 de problemas e conflitos em condomínios: os sistemas de impermeabilização.
E vamos começar com uma afirmação que pode parecer paradoxal: a falha da impermeabilização raramente é o problema em si.
Ela é, na maioria das vezes, a vítima de uma falha que começou muito antes, na concepção do projeto ou na falta de conhecimento do seu mecanismo de desempenho e sua correta utilização.
Em nossas colunas anteriores, consolidamos a Filosofia XPERT: fazer o trabalho certo corretamente. Vimos que contratar uma obra de restauração sem um diagnóstico de causa raiz é como tentar cobrir uma ferida profunda com um curativo, gerando o retorno precoce das anomalias e processos ineficientes.
Se a fachada é o espelho da gestão, a impermeabilização é o seu guarda-costas. É um sistema vital, que trabalha escondido, de forma antecipada e sempre atento, e cuja falha gera o sintoma mais explosivo: o conflito com ou entre condôminos causado pela infiltração.
Atendendo condomínios há 25 anos, constatamos que a abordagem comum para vazamentos ou infiltrações segue um ciclo vicioso: o síndico atende à reclamação, contrata a empresa que oferece o menor preço para refazer a manta no local da infiltração, e o problema... ressurge rapidamente.
A impermeabilização tem o pior dilema da construção: ela precisa ser extremamente durável, mas é o sistema mais inacessível para reparo ou avaliação. Se o diagnóstico não for cirúrgico, a solução proposta pode envolver:
Este custo de retrabalho elevado, muitas vezes bancado com o dinheiro de fundo de reserva do condomínio, é a verdadeira origem dos processos judiciais e da perda de mandatos.
Essa falha em desprezar a engenharia diagnóstica se faz ainda mais presente, quando se envolve eventos entre unidades privativas.
Nesses casos, a palavra do encanador ou empreiteiro de confiança tem, muitas vezes, mais valor do que a recomendação do engenheiro. Várias vezes, o rejuntamento de piso é a solução do problema, e seu ressurgimento transforma a questão em processo, trazendo o síndico para o polo da discussão.
Como especialista, minha primeira pergunta não é onde está a mancha, mas sim: Qual é o comportamento e a composição do sistema? Assim como na fachada, onde distinguimos "Pele" de "Cobertor", na impermeabilização, precisamos de respostas investigativas sobre a interação da água com a construção:
Entender todas essas variáveis afeta diretamente na montagem da equação do diagnóstico e define o escopo do "trabalho certo".
Se a falha é estrutural, nenhuma manta nova irá resolver. Se a falha é um detalhe mal executado, sem o ajuste necessário, iremos levar o erro novamente para a atividade.
Portanto, gestor: antes de aprovar orçamentos que falam apenas em "troca de manta", exija o diagnóstico técnico e especializado de um consultor imparcial.
Somente este olhar investigativo, especializado e inconformado com o padrão de mercado irá lhe projetar a garantia de que o problema será resolvido na raiz.
(*) Claudio Eduardo Alves da Silva é engenheiro civil e perito, fundador da Prevente Engenharia, atuando no mercado há mais de 24 anos, possui especializações em : Direito Imobiliário, Incorporações Imobiliárias e suas tabelas com base na NBR-12721, Patologias de Edifícios, Recebimento de Obras, Sistemas de Impermeabilizações e Restauro de Fachadas. Atua na elaboração de laudos técnicos de engenharia e como assistente técnico em processos judiciais. Possui conhecimentos de Coaching e Mediação de conflitos, é palestrante e ministra cursos para síndicos, administradores, zeladores e empresas prestadoras de serviços no mercado condominial.