sexta-feira, 5 de dezembro de 2025
A 5ª Vara Cível da Capital mineira declarou nulas cláusulas de convenção condominial que estabeleciam cobrança desproporcional para unidade de cobertura em Belo Horizonte. A juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes invalidou na terça-feira (3) dispositivos que impunham ao proprietário da cobertura taxas 101% superiores às demais unidades para despesas de natureza administrativa e de conservação de áreas comuns.
A decisão judicial determinou que o condomínio, localizado no Bairro Lourdes, adote um critério híbrido de cobrança. Despesas como salários de funcionários e manutenção de áreas comuns deverão ser divididas igualmente entre todos os apartamentos, enquanto gastos específicos como seguro predial e fundo de obras continuarão sendo rateados conforme a fração ideal.
O proprietário da cobertura, que representa uma das 16 unidades autônomas do edifício e corresponde a 11,7831% da fração ideal do terreno, tentou inicialmente resolver a questão em assembleia realizada em 17 de agosto de 2020. Após ter sua proposta rejeitada pela maioria dos condôminos, recorreu à Justiça argumentando que serviços como portaria e limpeza beneficiam igualmente todas as unidades.
Em sua defesa, o condomínio sustentou a validade da convenção e alegou que o proprietário tinha conhecimento das regras ao adquirir o imóvel. Também destacou que a cobertura possui área superior e características diferenciadas, como piscina privativa.
"Essa autonomia privada coletiva não é absoluta e não pode servir de escudo para a perpetuação de situações de flagrante iniquidade ou abuso de direito", declarou a juíza Fontes em sua decisão.
Além de anular as cláusulas, a magistrada condenou o condomínio a restituir ao autor todos os valores pagos a mais desde a data da assembleia até a implementação da nova forma de cobrança. O valor exato será calculado durante a fase de liquidação de sentença.
A decisão foi fundamentada em entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre casos semelhantes. "O julgado referenciado destaca que a cobrança de taxa condominial calculada com base na fração ideal se revela abusiva e injusta quando onera em demasia o condômino de maior proporção em benefício dos demais, especificamente para gastos com asseio, conservação, reparação de dependências comuns e pagamento de funcionários", completou a juíza.
Vamos falar sobre a taxa condominial para proprietários de cobertura. Aqui estão alguns pontos importantes sobre o tema:
✅ O que é Fração Ideal: Normalmente, o valor da taxa condominial é calculado com base na fração ideal, que representa a proporção do apartamento em relação à área total do condomínio.
✅ Fração Ideal e Coberturas: Como as coberturas geralmente possuem uma área maior em comparação com outros apartamentos, a fração ideal delas é mais alta. Assim, as taxas condominiais tendem a ser superiores.
✅ Código Civil: O artigo 1.336 determina que o rateio deve ser pela fração ideal, a não ser que haja uma cláusula diferente na convenção do condomínio.
✅ Jurisprudência: Há decisões judiciais que confirmam que o rateio pelas frações ideais é uma prática correta. Isso também é especializado por tribunais superiores, como o STJ, que reforça a cobrança proporcional.
📌 Consulta Necessária: Antes de decidir qualquer ação, é importante verificar a convenção do condomínio, pois ela pode ter regras específicas sobre como o rateio deve ser feito.
📌 Equidade no Uso: Embora a cobrança seja proporcional à área, todos os condôminos têm direito ao uso das áreas comuns, então as taxas mais altas não devem significar serviços diferenciados.
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