28/12/18 01:02 - Atualizado há 4 anos
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE A LEI DE MULTIPROPRIEDADE NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Por Alexandre Marques*
A lei, no tocante ao condomínio edilício, modificará o Código Civil, inserindo os artigos 1.358-B a 1.358-U. Define o que é o regime da multipropriedade o caput do Artigo 1.358-C: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.
Foi publicada em 21/12/2018 no Diário Oficial da União a lei nº 13.777 de 20 de dezembro de 2018, que passa a regular o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.
A primeira consideração é quanto sua a vacância, ou seja, o lapso de tempo entre a publicação na imprensa oficial e sua efetiva vigência, que, por modificar o Código Civil e leis especiais, dar-se-á em 05/02/2019 (terça-feira), ou seja quarenta e cinco dias de sua publicação na imprensa oficial.
Depois, em condomínios novos, quando de sua instituição, poderá o incorporador ou assemelhado nos termos da lei, erigir o empreendimento já sob o regime jurídico da multipropriedade, total ou parcialmente.
Os condomínios construídos e entregues anteriormente a vigência da lei também poderão fazê-lo, porém, nesses casos, os condôminos pelo voto da maioria absoluta (50%+1dos presentes) em uma assembleia (inciso II, Art. 1.358-O da Lei 13.777/18) específica deverão aprovar a possibilidade de uso da unidade condominial no formato multi sharing, aliás, o vocábulo “multipropriedade” igualmente tem origem no anglicanismo “fractional ownership”.
Após a deliberação por tal possibilidade, far-se-á a necessidade de modificação da Convenção Condominial que além da previsão do contido nos artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil (regra geral), deverá ainda contemplar as diretrizes dos nove incisos do Art. 1.358-P da Lei em comento, haverá ainda a necessidade de criação de um Regimento Interno que deverá disciplinar o uso das áreas comuns, direitos e deveres de uso do imóvel em si e sanções no caso de não desocupação, danos ao patrimônio comum e diversas outras questões que não cabem nesta matéria para não estendê-la em demasia.
A não ser que conste expressamente do termo de instituição do empreendimento voltado para esse tipo de uso da unidade condominial, não há vinculação ou direito de preferência para a aquisição e/ou alienação das cotas partes da multipropriedade entre os comunheiros que especificamente a compõe ou terceiros, estranhos até então, ao condomínio edilício.
No caso das assembleias cada titular de uma “porção de tempo” daquela propriedade que é a unidade condominial poderá votar, estando quite, de acordo com a “Fração ideal” que possui no todo do imóvel.
Ou seja, se três pessoas são titulares de tempo da unidade (lembrando que o tempo mínimo de uso que cada multiproprietário tem é de 7 dias, consecutivos ou intercalados ao longo de um ano, artigo 1.358-E, §1º), e comparecerem a assembleia, cada uma delas poderá votar de acordo com seu discernimento de forma independente entre si, porém harmônica, prevalecendo como resultado final a composição do todo do voto na assembleia.
Certamente, os Administradores de Condomínios e os administradores das unidades multiproprietárias levarão algum tempo para se acostumar com essa nova sistemática. A figura do administrador será obrigatória nos condomínios originalmente instituídos como “multipropriedade” ou na impossibilidade de haver um administrador quem a assembleia assim empossar (Artigo 1.358-M).
No caso de inadimplemento das obrigações condominiais ordinárias e extraordinárias, despesas essenciais para manutenção e conservação do imóvel e suas áreas comuns, ficará o multiproprietário sujeito a cobrança judicial que poderá, por fim, adjudicar o “tempo” de uso da unidade condominial do inadimplente. Nesse sentido:
“Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.”
Por fim, uma das questões mais polêmicas e que, certamente merece um artigo específico sobre o tema, o condomínio edilício já existente ou mesmo os que estão por construir poderão, pela maioria absoluta do voto dos condôminos em assembleia, limitar ou restringir esse tipo de destinação de suas unidades condominiais. A razão? Talvez em nome de uma maior segurança, parcimônia no uso de equipamentos e áreas comuns e mesmo a reputação do empreendimento. Nesse sentido o artigo da lei: “Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.”
Terminamos este artigo lembrando que esse tipo de destinação da unidade condominial já era utilizado antes desta lei em nosso ordenamento jurídico, existindo, inclusive, julgado do Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria (REsp 1546165) e, mesmo o código civil contempla, por analogia, questão da propriedade pertencente a várias pessoas a partir do artigo 1.314 quando trata do Condomínio em Geral.
Propositadamente não tratamos neste artigo dos outros tipos de uso da multipropriedade previstos na lei, como hotéis, apart-hotéis e assemelhados, bem como do registro em cartório, preferindo focar no ponto de vista do condomínio edilício.
(*) Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques é consultor e advogado militante na área Condominial; Mestrando (Fadisp),Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP, Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial, Membro da Comissão de Direito Urbanístico, ambas da OAB/SP e Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, Conferencista da OAB/SP, AASP e do curso de Pós-Graduação em Direito Condominial da FAAP (SP), Coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”, Ed. Educamais, (ISBN: 978-85-8065-330-4); Colunista do sites especializados “Sindiconet”, articulistas de vários meios de mídia como a o programa “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia); “Edifício Legal” da rádio CBN-RO e “A hora do povo” da rádio Capital-SP e do Programa “Dito e Feito” da Rádio Nacional (Rio de Janeiro/RJ),e Justiça para Todos (AMAPAR – Associação dos Magistrados do Paraná/PR), e Sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.