13/05/20 03:40 - Atualizado há 4 anos
Por Cristiano De Souza Oliveira*
Pandemia, isolamento social, quarentena, lockdown, interdição de área, higienização, controle de obras, saúde e vida.
Para melhor atender os anseios de todos e principalmente a preservação do condomínio em salubridade, segurança e sossego, não só do indivíduo para com o todo, mas do todo para com o indivíduo, o síndico atual deve se familiarizar com os novos conceitos que se integram à gestão condominial.
Os conceitos, as práticas e as aplicações da socialização e principalmente de um dos pilares do Código Civil, diga-se, “O sistema de normas abertas” descrito com melhor clareza em nosso livro publicado em 2012 "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" e demais textos de minha autoria, permitem ao gestor condominial, neste momento, buscar as melhores soluções dos problemas atuais cotidianos, em conjunto com a coletividade.
Não é muito lembrar que estando a maioria da população em casa, e uma boa parte dos indivíduos reside em condomínios, as relações interpessoais se intensificam em um mesmo ambiente e acabam por gerar um número maior de conflitos.
Vivemos em meio a conflitos, entretanto, para que se alcance a almejada harmonização condominial, onde o senso de pertencimento coletivo, conduz à pacificação positiva, a resposta poderá estar na compreensão da natureza do conflito e na forma como lidamos com ele, seja como indivíduo, gestor ou massa condominial pensante: condômino, síndico e até a própria assembleia (realizada em âmbito presencial, virtual ou híbrido), respectivamente; dialogando, negociando e facilitando as tomadas de decisões.
Ao nos depararmos com um conflito condominial, podemos olhá-lo como algo negativo e improdutivo ou desempenhar e estabelecer um comportamento positivo, por meio do qual, nos permitamos enxergar a semente da criação de novos horizontes em meio ao caos; um novo olhar sobre o problema, uma sapiência em aperceber-se de uma necessidade eclodida emergente de um choque, seja de ideias, de posicionamentos, ou mesmo de atitudes.
Em se tratando de condomínios, tais choques, de modo geral, ocorrem quando há interesses individuais em contraposição ao interesse da coletividade, ou mesmo, quando há ausência do sentimento de pertencimento do ser (condômino) ao coletivo (condomínio).
Encontrar por si as soluções, agilizando e principalmente tendo total controle da solução, de acordo com os anseios coletivos, faz com que, por exemplo, uma negociação técnica, ou mesmo uma mediação ou conciliação, sejam os caminhos mais seguros para momentos de crise.
Por definição, no ano de 2014, em meus estudos aplicados (estudo de campo e pesquisa científica atualizados em 2019) constata-se que, acabamos por adaptar o conceito de mediação à mediação no âmbito condominial como:
“sistema de negociação assistida, apresentado por um procedimento formal, pelo qual um terceiro imparcial, busca facilitar às partes envolvidas em uma situação conflituosa, uma comunicação pacífica, um diálogo franco e uma escuta mútua, objetivando a compreensão recíproca, dos interesses e posições assumidas, possibilitando, ao final, mudanças de ações e comportamentos, se o caso, para minimizar ou até finalizar uma situação conflituosa vivida.”
Isto porque nas palavras do sociólogo Johan Galtung, “a resolução do conflito depende da correção do excessivo gradiente de atitude UM-OUTRO de ambas as partes, corrigir os padrões de polarização comportamental e o maquinário de destruição, eliminando a incompatibilidade de objetivos.”
Neste momento que o gestor condominial deve buscar a saída menos danosa, rápida e segura para se trabalhar problemas internos condominiais ou mesmo contratuais, com prestadores de serviço e outros e a negociação técnica, a mediação e a conciliação são as indicações mais plausíveis aos condomínios, seja por câmaras formais, sejam por contratações de profissionais habilitados.
Neste contexto, é importante esclarecer que gerir o conflito em nada se confunde com a função de mediador/conciliador, sequer de modo informal, tanto por força legal, como por força ética e/ou moral.
Possuir conhecimento de técnicas para saber como amenizar os conflitos, quando em exposição de ideias, em atos coletivos ou reuniões individuais, difere de mediar conflitos, uma vez que para atividades técnicas, compete a um técnico a execução. Gestão também é reconhecer as limitações de atuação.
Nos termos do artigo 6º da Lei nº 13.140/2015 (lei de mediação), o mediador está impedido de representar qualquer um dos mediados, neste sentido, ao ser escolhido para a função de síndico por uma assembleia, o síndico é o representante passivo e ativo do condomínio (artigo 1348, II do Código Civil), o qual por sua vez, é formado pelo conjunto de propriedades (artigo 1331 do mesmo códex) que são representados pelos seus proprietários.
Outrossim, por questões éticas e morais, ao tentar mediar um conflito no condomínio onde exerce as funções de síndico, o gestor, ainda que no exercício do princípio da imparcialidade (base de qualquer mediação e conciliação – um terceiro imparcial, facilitador, mediador ou conciliador), poderia incorrer em procedimentos não-técnicos, justamente por causa do envolvimento pessoal com a coletividade, seja ele externo (profissional, contratado) ou síndico orgânico (morador).
Na mediação/conciliação no âmbito condominial, a neutralidade é necessária, pois assim como nas relações que originaram os conflitos condominiais, a relação que se estabelecerá entre os condomínios e os condôminos deve ser perene e duradoura.
Encontrar a solução, buscar a harmonização, ter a pacificação, se aliam para amenizar e obter a convivência em épocas difíceis.
(*) Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP; palestrante e professor de Dir. Condominial; autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br