Kênio de Souza Pereira

Muitos processos judiciais poderiam ser evitados

Advogados e síndicos maliciosos prejudicam condomínio

Por Thais Matuzaki

02/08/19 02:49 - Atualizado há 4 meses


Por Kênio de Souza Pereira*

Advogados são profissionais que têm a missão de atuar na solução de problemas, sendo eles importantes na melhoria das relações ao prestar esclarecimentos sobre os direitos e obrigações dos condôminos.

Porém, recebemos de leitores relatos de casos em que o advogado se torna o inimigo número um dos condomínios, havendo aqueles que se apresentam como “especializados em condomínio”, mas que na verdade parecem ser especialistas em “procurar pelo em ovo”, aparentemente para justificar sua contratação.

São criativos em complicar situações que poderiam ser resolvidas num diálogo, tornando-as mais graves, passando a ser um dificultador ao invés de ser um facilitador. Alguns, se aproveitam do fato dos condomínios terem dezenas de coproprietários que não se comunicam e nem comparecem à assembleia para criar um clima de impossibilidade de composição, cultivando processos judiciais onerosos que nem deveriam existir.

Para garantir que ninguém descobrirá a intenção do complicar esse advogado proíbe que o condômino que é vítima desse “jogo” tenha contato com os demais coproprietários, e em especial com o síndico, caso este não seja conivente com a situação que criar o conflito. 

Relatos

Um leitor nos relatou que há anos perdurava um conflito entre alguns condôminos em razão de uma parte descoberta da garagem. Recentemente, para resolver a questão, o condomínio decidiu em assembleia, aumentar em 1 metro uma laje na garagem do prédio, dando fim ao motivo das discussões.

Porém, o “advogado complicado” contratado pelo condomínio apontou várias questões sobre a pequena obra, tornando polêmico o que estava tranquilo: exigiu parecer técnico de um engenheiro, aprovação de projeto pela Prefeitura e registro da nova obra no Cartório e acionou o Corpo de Bombeiros para tratar do AVCB. Ao final, a obra que custaria R$2.000,00 e seria concluída em 8 dias, passou a custar R$10.000,00 tendo demorado anos diante da burocracia, já que envolveu órgãos públicos sem qualquer necessidade.

Frente esse relato, pergunta-se: será que todas as exigências do advogado eram realmente necessárias? Pelo relato, não alterou em nada o resultado da solução, exceto no aumento das despesas e no desgaste da demora.

É preciso entender que não se pretende defender que irregularidades ou ilegalidades sejam praticadas, mas exemplos como o demonstrado, indicam que há situações em que excessos (motivados por amadorismo ou falta de experiência) acabam por inviabilizar a execução de atividades simples.

Outro leitor nos enviou o relato de um caso que o condomínio foi induzido pela síndica profissional em conluio com o advogado a negar a reparação de uma infiltração proveniente da fachada que prejudicava um apartamento. Acabou tendo a proprietária do apartamento, que foi tomado pelo mofo que a impediu de ali residir, tendo que entrar uma ação contra o condomínio e contra o apartamento do andar superior para obrigá-los a fazer os reparos, sendo que o vizinho foi envolvido na ação por malícia da síndica que não gostava do proprietário.

No final, a ação perdurou por seis anos, ficando feliz o advogado que recebeu mais de R$60.000,00 em decorrência de ter combinado sua remuneração mensal, tendo a perícia provado o que todos sabiam desde do primeiro dia: que a infiltração era de responsabilidade exclusiva do condomínio, não tendo o apartamento de cima nenhuma culpa.

O problema é que a moradora que ficou seis anos sem ocupar o apartamento danificado, após a perícia, passou a exigir uma indenização de R$150.000,00 por danos materiais a título do aluguel do apartamento que teve que mudar, além dos danos morais.

Tudo isso foi causado pela síndica que encontrou o apoio de um “advogado complicado”, sendo que a ausência de interesse dos demais condôminos em verificar a questão com cuidado propiciou três ações: a perícia cautelar, ação de obrigação de fazer e ao final a ação de cobrança pelos danos materiais no valor de R$150.000,00, sem contar os danos morais.

Numa assembleia posterior, com a ajuda de um advogado sério que substituiu o “complicado”, ficou claro que tudo poderia ser evitado com a reparação da fachada que sempre foi de obrigação do condomínio. 

Quanto pior melhor. Quem ganha com isso?

Há condomínios que, motivados pela insegurança do síndico ou pela amizade desse com um advogado, contratam esse patrono para auxiliá-los mediante o pagamento de honorários fixos mensais, mesmo não havendo serviço a ser prestado pelo profissional de maneira a justificar o custo mensal.

Em alguns casos, há moradores que forçam litígios para obrigar o advogado a trabalhar, e assim passamos a compreender a razão de centenas de ações ilógicas movidas por condomínios que passam a ter elevadas despesas judiciais. 

A grande maioria dos advogados é séria e confiável, mas isso não justifica a falta de interesse dos condôminos que devem ficar atentos ao sinal de problemas que podem gerar um litígio. Vários são por processos criados sem necessidade, motivados por interesses inconfessáveis, contrários à boa-fé e ao bem da coletividade condominial.

O advogado se torna o dificultador, apoiado por algum morador e, assim, não há argumentos que o faça resolver problemas amigavelmente, por mais convincentes que sejam, não há proposta que permita um acordo, por melhor que seja, pois o objetivo real, lamentavelmente, é gerar processos, obter honorários duradouros mesmo que isso cause mais desgastes ao seu cliente.

(*) Kênio de Souza Pereira é presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG; diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).