23/07/21 05:51 - Atualizado há 1 ano
Passados mais de sete anos desde a publicação da norma ABNT NBR 16.280, mais conhecida como Norma de Reformas, as obras em apartamento ainda geram dúvidas, conflitos e polêmicas nos condomínios, principalmente no que diz respeito à responsabilidade.
A norma veio da necessidade de se regulamentar reformas em edifícios e trazer mais segurança ao usuários - sejam eles moradores, funcionários, visitantes - e à própria estrutura da edificação, após o desabamento, em 2012, do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro. E mesmo a sua publicação não foi suficiente para impedir diversos outros acidentes graves.
Começando pelos condôminos, que são os responsáveis pelas obras em apartamento, síndicos, engenheiros, arquitetos, zeladores e administradoras desempenham distintos papéis para fazer valer o cumprimento da Norma de Reformas nos condomínios. Vamos a eles?
Você vai ler nesta matéria:
Depois da revisão feita em 2015, a Norma de Reformas ABNT NBR 16.280 tirou das costas de síndicos a responsabilidade por reformas em unidades privativas e imputou ao condômino, possuidor ou responsável legal pelo imóvel a responsabilidade pelo conteúdo da documentação entregue ao síndico e a execução da obra.
Veja abaixo o que compete ao condômino:
Perguntas & Respostas das principais dúvidas sobre a NBR 16.280
Uma das funções do síndico é "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns" do condomínio, estabelecida pelo inciso V do artigo 1.348 do Código Civil.
Não mais responsável por autorizar as obras em apartamento desde a primeira revisão da Norma em 2015, cabe agora ao síndico um papel mais de fiscal, checando a documentação e o andamento da obra - se algo não atender à NBR 16.280 ou infringir leis e regras internas, deve tomar uma atitude.
Veja abaixo o que compete ao síndico:
O síndico também pode contar com o apoio do zelador na fiscalização de obras em apartamentos, checagem de cronograma de obra, dos prestadores de serviço e atendimento às regras do Regulamento Interno no que diz respeito a reformas.
Síndicos devem ser muito cautelosos para não extrapolar o seu papel e incorrer em abuso de poder, algo que foi observado com mais frequência durante a pandemia, como proibir ou dificultar o andamento de uma reforma sem fundamentação. Essa atitude pode ferir o direito de propriedade e ter consequências na esfera judicial.
"O papel do síndico é fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado. Em relação às obras em unidades, é organizando-as", explica o advogado Jaques Bushatsky.
Caso o condomínio não tenha um protocolo de reforma, síndico e conselho, com apoio da administradora ou de um técnico, podem elaborar uma minuta, embasada na NBR 16.280 e outras boas práticas, e levar para deliberação da assembleia.
Como visto anteriormente, cabe o proprietário do apartamento que passará por uma reforma contratar um profissional habilitado, que pode ser engenheiro, arquiteto etc para ser o responsável técnico pelas mudanças a serem feitas no imóvel. E não para por aí. Este profissional também deve:
Para saber quando uma obra precisa de ART ou RRT, segundo a norma, consulte aqui.
No vídeo abaixo, o engenheiro manutencista e professor SíndicoNet Expert Felipe Lima explica mais sobre responsabilidade em reformas no apartamento, assista!
As administradoras de condomínios podem ser grandes facilitadoras e apoiadoras da gestão em diversas frentes quando se trata de obras em apartamentos:
Em dezembro de 2020, a ABNT publicou uma nova versão da NBR 16.280.
De acordo com Omar Anauate, diretor de Condomínio da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), houve uma pequena alteração no texto da Seção 4 item b, que esclareceu e ratificou a apresentação de documentação técnica completa por parte do profissional contratado pelo condômino.
"Apesar de pequena, a modificação textual muito auxilia os síndicos no que se refere à exigência de documentos técnicos complementares, descritos na própria norma", esclarece Anauate.
Veja o texto:
"Seção 4, item "b": - Apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou do seu entorno e sistemas comuns da edificação à análise da incorporadora/construtora e do projetista, acompanhada dos devidos documentos de responsabilidades técnicas dentro do prazo decadencial (legal). Após esse prazo, um responsável técnico designado pelo proprietário, ou possuidor ou responsável legal deve efetuar a análise, acompanhada da emissão dos devidos documentos de responsabilidade técnica, observadas as competências profissionais regulamentares."
O diretor da AABIC explica que, no texto original, o trecho sublinhado acima se referia apenas às ARTs ou RRTs dos profissionais (respectivamente, engenheiros e arquitetos), que, na verdade, são responsáveis por providenciar estes e diversos outros documentos “pré-reforma”, principalmente os projetos, descrição detalhada dos serviços entre outros previstos na norma.
Desde a aprovação da revisão de 2015, continua Anauate, os condomínios já vem sendo orientados a solicitar esta documentação, que só não estava explicitamente descrito como atribuição do profissional na norma, e a cobrança da documentação mais completa é feita diretamente junto ao condômino responsável.
"O texto contribui para que os síndicos possam garantir que os procedimentos exigidos são suportados pela norma, evitando questionamentos dos condôminos e subsidiando a criação de regras internas mais firmes, de consenso entre os condôminos", completa Omar Anauate.
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Fontes consultadas: Jaques Bushatsky (advogado), Omar Anauate (AABIC), ABNT, conteúdo SíndicoNet.