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Marcio Rachkorsky

Pergunte ao especialista

Essa semana, Marcio Rachkorsky tira dúvidas sobre convenção, conselho fiscal, reformas e votos

O advogado especialista em condomínios Marcio Rachkorsky responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio. Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Marcio Rachkorsky, use o espaço para comentários no final dessa página.

Alteração na convenção

Pergunta 1, de Ivan Barreto Rodrigues

Como alterar a convenção do condomínio sem a presença de no mínimo 2/3 dos condôminos?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O art. 1.351 do Código Civil é claro ao dizer que “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção;...”. Deste modo, a alteração sem a obediência ao quórum tornará a alteração ilegal.

Infelizmente muitas pessoas não se interessam em participar das assembleias para discutir melhorias para o condomínio. Neste caso, o que se pode fazer é um bom “trabalho de bastidores”, coletando procurações dos condôminos que não podem comparecer à assembleia de modo a ter a representatividade necessária para atingir a pretensão de alterar a Convenção.

 

Regras para análise

Pergunta 2, de Karina De Vasconcelos Machado Castro Alves  

O condomínio no qual moro e sou síndica há 4 anos tem um conselho fiscal que muda as regras de análise de balancete a qualquer hora. Pedem para que sejam tiradas as cópias dos cheques destinados a pagamentos, e depois falam que não precisa mais. Passados alguns meses voltam a solicitar cópias dos cheques para arquivo. Ou seja: a regra é deles? Como compor tantas mudanças? Geralmente defiro as solicitações, porém é inconveniente administrar sem regras explícitas. 

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Para lidar com esta difícil situação, você terá que exercer a condição de pacificador, necessária a todo síndico. Essas mudanças refletem um desejo de fiscalização, que é louvável. Neste caso, quanto maior a transparência melhor. Dessa forma, sugiro que sempre apresente cópias dos cheques destinados a pagamentos, independente da exigência ou não do conselho. Uma providência fundamental nesse caso é a definição dessa “regra” em assembleia, de modo que a decisão não fique nas mãos do síndico ou do conselho e sim de toda a coletividade. Ademais valerá para todos os síndicos futuros. Outra sugestão é que em todas as reuniões do Conselho sejam elaboradas atas com as decisões tomadas.

Cuidados com reforma

Pergunta 3, de  Geraldo Ribeiro Junior

 Situação: o condomínio onde resido (e sou conselheiro) tem mais de 15 anos, são 3 torres com 96 aptos. e, desde sua inauguração, muitas reformas tem sido executadas nas unidades privativas (apartamentos). O condomínio nunca fez ou obrigou o proprietário que efetuou a reforma a fazer um laudo técnico para verificar se sua obra causou implicações na estrutura do prédio. Há um parecer do SECOVI que aborda o assunto, mencionando inclusive as responsabilidades do síndico quanto ao laudo. Além disso, a linha lilás do metrô passará nas proximidades do condomínio e o metrô, através de sua empreiteira, solicitou as plantas originais do condomínio. Com base nessa documentação, fará vistorias para, provavelmente, ou assumir responsabilidades ou se eximir de futuras consequências que porventura ocorram nas edificações do condomínio durante a obra. De nossa parte, resolvemos também fazer o nosso levantamento técnico, de forma a resguardar nossos direitos. O problema é que, por decisão dos conselheiros (fui voto vencido), as vistorias e os laudos priorizarão as áreas comuns e os proprietários não serão obrigados a fazê-los em suas unidades. Pergunto:


1. Pelo que consta do relatório do SECOVI, é responsabilidade do síndico (e do condomínio) exigir o laudo de reforma ao proprietário?

2. Caso esse se recuse a fazê-lo, o síndico tem a obrigação de contratar serviço técnico para executá-lo?

3. Os custos da vistoria e laudo da unidade reformada é de responsabilidade do respectivo proprietário?

4. O proprietário é obrigado a permitir a entrada em sua unidade para a vistoria, sem necessidade de quaisquer aprovações em assembleia? Caso o proprietário ou locatário se recuse a permitir a entrada em sua unidade, qual o procedimento para obrigá-lo a permitir?

5. Caso não haja nenhum laudo de vistoria de unidade e, se durante a obra do metrô, ocorrer problemas na edificação, a falta dos laudos das unidades reformadas com alterações estruturais podem porventura eximir o metrô de responsabilidades, ou de sua simples assunção parcial das ocorrências?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Sua preocupação é extremamente pertinente e deve ser considerada por todos, para segurança da própria coletividade. Vamos às respostas por partes.
 
1. É sim de responsabilidade do síndico exigir os laudos para reforma das unidades pois mesmo que em área privativa, tais mudanças podem implicar em futuros danos a toda a estrutura do edifício, e trazer inúmeros e graves problemas ao mandatário. Temos como exemplo os casos recentes de edifícios no Rio de Janeiro e São Bernardo do Campo que desabaram total ou parcialmente devido a intervenções sem o devido cuidado.
 
2. No caso de recusa, o síndico pode aplicar uma multa caso isto esteja previsto na convenção e também convocar uma assembleia extraordinária para que a coletividade decida como agir. Devemos lembrar que será necessário adentrar na unidade privativa e isso somente será possível mediante autorização judicial.
 
3. Sim.
 
4. Conforme já explanado, em geral as convenções determinam que o síndico ou seu representante poderá adentrar nas unidades, com a finalidade de verificar a existência de problemas que possam repercutir em toda a coletividade a qualquer momento, com a comprovada necessidade. Entretanto, caso o proprietário se recuse a permitir o ingresso desejado, o condomínio deverá ingressar com a competente medida judicial. No caso do imóvel estar alugado e a recusa ocorrer por parte do inquilino, o síndico deverá notificar por escrito o proprietário e tomar as mesmas medidas judiciais já citadas.
 
5. Os problemas ocorridos durante a obra do metrô deverão ser tratados primeiramente de forma amigável com a empresa e na falta de resultado, a discussão deverá ser levada ao Judiciário, que decidirá com base nas provas existentes. Neste caso, o laudo seria de fundamental importância para o convencimento do juiz.

 

Peso do voto

Pergunta 4, de Jose Odilon Defavari  

O Sr. acha justo administrar condomínio clube, no qual existam 8 torres, sendo 2 de 97, 2 de 128, 2 de 146 e 2 de 186 metros e cada uma com um valor de condomínio diferente - chegando a haver o dobro de valores -, e peso dos votos ser o mesmo? Assessoria esportiva e de recreação com fração ideal e valores diferentes? Aumento de câmeras e compra de enxovais (como, bancos, televisores, mobiliario de hall social) por fração ideal? Pagamos por tudo dobrado e temos o peso dos votos por igual! O sr. mudaria isso? Ou o melhor caminho é a ação judicial?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
No caso em questão, deve ser verificado o que diz a convenção do seu condomínio. Ela é a lei do condomínio e quem determina a forma da contagem dos votos. Em geral, o justo é que o peso do voto seja proporcional à fração ideal, de modo que, quem paga mais, decide mais. Porém, muitas convenções, infelizmente, para facilitar a contagem, desconsideram a fração ideal e determinam que os votos sejam considerados de forma igualitária. Caso a sua convenção preveja esta segunda hipótese o ideal é fazer uma assembleia para alterar a convenção. Para isso será necessário a aprovação de 2/3 dos condôminos.
 

 

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