Pergunte ao especialista

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Essa semana, Rodrigo Karpat fala sobre aluguel de antena, entrada no condomínio e atividade comercial

Essa semana, Rodrigo Karpat fala sobre aluguel de antena, entrada no condomínio e atividade comercial

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Aluguel da antena

Pergunta 1, de Célio Patriota

Possuímos em nosso condomínio um contrato de aluguel de uma antena de uma operadora que é uma renda entrante para o nosso condomínio. A administração anterior não quer passar as pastas financeiras detalhando as contas dos aluguéis dos meses anteriores.

Eu sou conselheiro novo da administração atual e desejo obter essa informação para me inteirar da situação financeira do condomínio e do porquê o nosso caixa ficou no negativo o ano passado inteiro. Já escrevi no Livro de Ocorrências.

Essas contas do aluguel do espaço para antena dessa operadora não são declaradas à administradora. O que fazer?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Célia,

Primeiramente precisamos esclarecer que a prestação de contas, compete ao síndico ( Art. 1.348.VIII) que poderá delegar a função a administradora mediante aprovação em assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. ( Art. 1.348, § 2o  )  

Desta forma, o antigo síndico deve passar as pastas a nova gestão ou autorizar que a administradora o faça.

Caso as contas, que são de propriedade do condomínio, não sejam disponibilizadas caberá ação de busca e apreensão das pastas no local em que elas se encontrrem.

MEDIDA CAUTELAR DE BUSCA E APREENSÃO. DOCUMENTOS. Decreto de extinção da fase de cumprimento de sentença, limitada às verbas de sucumbência impostas aos corréus, dentre estes, a administradora de imóveis (artigo 794, I CPC). Insurgência recursal do condomínio autor voltada ao tema do propalado não cumprimento da obrigação de entrega de pastas, pela corré, particularmente, no que se refere aos períodos de setembro a dezembro de 2008 e janeiro a dezembro de 2009. Corré que, entretanto, demonstra documentalmente ter entregado as pastas reclamadas, seguindo-se questionamento não fundado por parte do condomínio, o qual insiste no dever de exibição/reconstituição de pastas supostamente extraviadas, sugerindo ainda, alternativamente, que seja declarada a atual gestão condominial isenta de responsabilidade pelo aludido extravio. Pleitos, contudo, descabidos, notadamente, diante da não apresentação sequer de indícios de inidoneidade da comprovação documental de entrega das pastas pela requerida. Sentença mantida. Recurso do condomínio autor não provido.

(TJ-SP - APL: 00095009220118260006 SP 0009500-92.2011.8.26.0006, Relator: Alexandre Bucci, Data de Julgamento: 25/11/2014, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2014)

De posse das pastas, e caso se verifique que existem receitas que não estão lançadas no balancetes e nem estejam na conta corrente do condomínio, o que deve comprovado por meio de um auditor, estamos diante de crime de apropriação indébita (Art. 168 do Código Penal), o qual deverá ser apurado devidamente.

Entrada segura no condomínio

Pergunta 2, de  Leandra Perpetuo

Moro em um condomínio grande e minha mãe tem problema de locomoção. Quando utilizávamos táxi para que ela pudesse se deslocar nunca tivemos problemas para ter acesso ao condominio. Porém, quando começamos a usar o uber, começamos a ter problemas com um unico plantão da portaria (são 4 plantões de uma empresa terceirizada).

Relatamos ao síndico por diversas vezes, inclusive demos os nomes dos funcionários com os quais tínhamos problemas e ele nunca resolveu. Na própria convenção tem um parágrafo informando que, estando o condomino impossibilitado de descer do carro e ir à portaria, ele deve apresentar o nome, RG, bloco e apartamento.

Mesmo ciente desse fato os funcionários proibiram minha mãe de entrar com o uber. O sindico foi informado e não tomou nenhuma providência. O que podemos fazer para resolver? 

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Leandra,

O  decreto nº 5.296, de 2004, estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. A partir de 2004, os condomínios começaram a seguir as normas descritas no respectivo decreto e ABNT NBR 9050:2004, tanto quanto edificação como também áreas comuns, salões de festas, piscinas, etc. 

Somado ao decreto que tem como base a promoção da acessibilidade, e o disposto em sua convenção, sugiro o envio de uma notificação formal ao síndico relatado o caso. Sendo que caso ele insista em não se manifestar  você poderá ingressar com medida judicial a fim de que garantir os eu direito de ingresso no prédio conforme destacado em convenção condomínio, e com base no Decreto 5.296/2004

OBRIGAÇÃO DE FAZER – VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL – SORTEIO ENTRE CONDÔMINOS – USO EXCLUSIVO – IDOSO COM DEFICIÊNCIA FÍSICA – ACESSIBILIDADE 1 – Condômina que pretende ver reconhecido seu direito de se utilizar sempre da mesma vaga de garagem, sendo excluída dos sorteios de revezamento, diante de sua condição de idosa e deficiente física; 2 - Acessibilidade é princípio estatuído no art. 3º da Convenção Internacional sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência e seu Protocolo Facultativo, internalizado pelo Brasil por meio do Decreto nº 6.949 de 2009 já de acordo com a forma do art. 5, § 3º da Constituição da República, como norma constitucional de eficácia plena, portanto; 3 – Igualdade a ser aplicada no caso que não deve ser meramente formal, tratando os iguais como iguais, mas sim a igualdade material ou substancial verificada por Ruy Barbosa, tratando-se os desiguais na medida de sua desigualdade. Garantido, no caso, o uso exclusivo da vaga de garagem pela condômina que dela necessita em virtude de sua limitação de locomoção. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - APL: 10179986120148260005 SP 1017998-61.2014.8.26.0005, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 18/05/2016, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2016)

Atividade comercial

Pergunta 3, de  Thiago Andrade

Hoje tenho uma pequena cozinha profissional dentro do meu apartamento, onde divido essa MEI com a minha moradia. Pode o sindico proibir minha empresa de funcionar me ameacando de multa?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Os edifícios restritamente residenciais não se prestam para que ali sejam instalados escritórios para o exercício de qualquer profissão,a fim de que se evite perturbação ao sossego saúde e salubridade dos que ali coabitem, e ainda desvio de finalidade da edificação

Porém, assim como um ocupante de uma unidade pode receber eventualmente um cliente,  é cabível que um morador, dentro de um cozinha residencial, faça alimentos para fora, desde que isso não ocorra com a alteração da cozinha residencial para uma cozinha industrial, e sem que onere os demais condôminos, como ocorreria no caso de necessidade de alteração do sistema de gás ou ainda se o gás não for individualizado, e desde que não traga qualquer risco a segurança e prejuízo ao sossego dos demais vizinhos.

Assim, se a empresa não estiver  estabelecida no local residencial, e o condômino apenas fizer uso da sua cozinha, não vejo qualquer impedimento legal.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE COMERCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO PROVIDO. - A utilização de imóvel residencial para fins comerciais caracteriza uso nocivo da propriedade e porque há vedação expressa na convenção do condomínio.

(TJ-MG - AC: 10647110075437001 MG, Relator: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 12/06/2013, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2013)

Em decisão o Relator Des. José Flávio de Almeida aduz : “ É sabido que a liberdade de trabalho encontra-se garantida constitucionalmente no inciso XIII, do art. 5º, da Constituição da República. Uadi Lamego Bulos leciona: "A liberdade de trabalho, ofício ou profissão veio prevista para garantir a livre opção da atividade a ser seguida por brasileiro ou estrangeiro residente no País, de acordo com suas aptidões, talentos e ideais de vida." (in Constituição Federal anotada, 4.ed., São Paulo: Saraiva, 2002, p.131). Entretanto, a liberdade de trabalho da apelante não é absoluta quando em colisão com a garantia constitucional de que a propriedade atenderá a sua função social (CR, art. 5º, XXIII). O direito de a apelante exercer atividade empresarial de venda de mercadorias em sua residência encontra limite no direito ao sossego dos vizinhos que adquiriram imóvel em condomínio exclusivamente residencial.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

 

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