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Sorteio de vagas, anulação de assembleia e elevador alagado são os temas da semana

Sorteio de vagas, anulação de assembleia e elevador alagado são os temas da semana

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Sorteio de vagas

Pergunta 1, de Marilia Ferreira

No meu condomínio, as vagas de carros sempre foram fixas, ou seja: já compramos a casa com a vaga demarcada. Agora, um morador sentido-se prejudicado, vai expor na próxima assembleia mudanças no uso destas vagas.

Pergunto: Podemos aceitar que haja alteração, visto que há mais de 15 anos fazemos uso da mesma vaga?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Marília, 

Embora a Sra. alegue que as vagas de garagem sempre foram fixas, é importante verificar o que diz a convenção do condomínio. Muitos prédios, de forma errada, adotam sorteios permanentes quando, existe periodicidade especificada na convenção do condomínio, o que infringe a lei interna do condomínio. 

De qualquer forma, a manutenção de um sorteio de forma permanente, mesmo quando previsto sorteio periódico, e desde que se tenha a anuência dos demais condôminos, não gerando conflitos internos, e atendendo o interesse de todos, se faz justo, não obstante a qualquer momento, conforme interesse daquela coletividade, é possível, com base na convenção, realizar novo sorteio. 

Porém, se as vagas forem demarcadas, autônomas, ou se a convenção prever apenas um único sorteio para distribuição inicial de vagas, não a que se falar em novo sorteio. 

  CONDOMÍNIO EDILÍCIO - CONTROVÉRSIA QUANTO A DISTRIBUIÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM ENTRE OS CONDÔMINOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA- DESCABIMENTO ALEGAÇÃO DE "SUPPRESSIO" - CABI- MENTO - DISTRIBUIÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM CONSIDERADAS DE ÁREA COMUM - REGIMENTO INTERNO PREVÊ FORMA DE DIVISÃO DAS VAGAS DE ESTACIONAMENTO - SORTEIO A CADA BIÊNIO - AUSÊNCIA DE SORTEIO POR MAIS DE 23 (VINTE E TRÊS) ANOS - ESTABILIDADE DA VONTADE DE TODOS OS CONDOMINOS - PREVALÊNCIA DA VONTADE COLETIVA DOS CONDÔMINOS EXTERNADA NA CONSOLIDAÇÃO DO ESTADO QUE SE ENCONTRA PARTE QUE ADQUIRIU O IMÓVEL COM A SI- TUAÇÃO CONSOLIDADA - POSSIBILIDADE DE A QUALQUER MOMENTO SER REALIZADO O SORTEIO POR CONVOCAÇÃO DO CONDOMÍNIO - REGRAS INTERNAS  

(TJ-PR - APL: 12137858 PR 1213785-8 (Acórdão), Relator: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 26/02/2015, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1557 05/05/2015)

É o estacionamento do prédio onde todos tem o direito de guardar seus veículos. Neste caso, os critérios para utilização das vagas devem ser estabelecidos pelo condôminos em assembleia ordinária ou extraordinária, com quórum na forma estabelecida na convenção.” (TJPR - 9ª C.Cível - AC - 912209-2 - Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Sérgio Luiz Patitucci - Unânime - - J. 21.02.2013).

Anulação de assembleia

Pergunta 2, de Mariana Lima

Em 2004 houve uma assembleia em meu condomínio que alterou a cobrança de fração ideal para unidade. Ocorre que não tinham 2/3 de presentes no dia da reunião. Depois desses anos todos, posso pedir que seja nula essa assembleia? Ou já prescreveu?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O prazo para a anulação da assembleia de condomínio é de 2 anos do dia da realização da assembleia com base no capítulo da invalidade no negócio jurídico do Código Civil, conforme abaixo descrito: 

 Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.

Entendimento dos Tribunais no mesmo sentido: 

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO. ASSEMBLÉIA. CONDOMÍNIO. PRAZO DECADENCIAL. DOIS ANOS. PRAZO GERAL. SENTENÇA MANTIDA 1. O Código Civil estabelece cláusula geral de decadência para as ações anulatórias sem prazo. 2. O prazo para o exercício da pretensão anulatória referente à assembléia condominial é de dois anos, a contar da data de realização do ato. 3. Apelação conhecida e desprovida.

(TJ-DF - APC: 20140810020855 DF 0002032-94.2014.8.07.0008, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 17/12/2014, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/01/2015 . Pág.: 530)

DECISÃO: ACORDAM os integrantes da 8ª Câmara Civil, do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, sob a Presidência do Desembargador FAGUNDES CUNHA - Relator, Desembargador NÓBREGA ROLANSKI e Desembargadora LILIAN ROMERO - Vogais, por unanimidade de Votos, em CONHECER o recurso de TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 8ª Câmara Cível J. S. FAGUNDES CUNHA. EMENTA: J .S .F A G U N D E SC U N H AEstado do Paraná APELAÇÃO CIVIL Nº 1.217.229-1 Origem: 12ª VARA CIVIL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA Apelante: RICARDO DEBONI Apelado: EDIFÍCIO MARQUÊS DE VALENÇA Relator: DES. FAGUNDES CUNHAAPELAÇÃO CIVIL CONDOMÍNIO. PRETENSÃO ANULATÓRIA DO ART. 7º, ?O? DA CONVENÇÃO CONDO- MINIAL E DA DECISÃO ASSEMBLEAR DO DIA 09/10/2008, QUE ESTIPULARAM O RATEIO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PELA PROPORCIONALIDADE DAS FRAÇÕES IDEAIS. IMPOSSIBILIDADE. INOBSER- VÂNCIA DO ART. 1.351 DO CC PARA ANU- LAÇÃO DA NORMA DISPOSTA NA CON- VENÇÃO. INCIDÊNCIA DO ART. 267, IN- CISO IV DO CPC. DECADÊNCIA DO DI- REITO PARA ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. INCIDÊNCIA DA REGRA GERAL DO ART. 179 DO CC. DECISÃO ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. SEN- TENÇA CONFIRMADA, EMBORA COM OU- TROS FUNDAMENTOS.APELAÇÃO CIVIL CONHECIDA E, NO MÉRITO, NÃO PROVIDA. (TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1217229-1 - Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: José Sebastião Fagundes Cunha - Unânime - - J. 04.09.2014)

(TJ-PR - APL: 12172291 PR 1217229-1 (Acórdão), Relator: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 04/09/2014, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1444 30/10/2014)

Elevador alagado

Pergunta 3, de Juedir de Paula

Prezado Dr. Rodrigo,

Um condômino esqueceu a torneira aberta e além de alagar o seu apto, alagou o hall e danificou as placas do elevador gerando grande prejuízo ao condomínio. O síndico não cobrou dos responsáveis, o condômino e a empresa de manutenção. As despesas foram rateadas entre todos os condôminos.

O síndico alegou que a empresa que fazia manutenção no elevador havia deixado os protetores das placas do elevador fora do lugar e com isso ela decidiu não multar o condômino. Este fato ocorreu em 11/2015.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Se o condômino deixou a torneira aberta ela deu causa ao prejuízo e assim  deve arcar, com base nos preceitos da responsabilidade civil com os valores comprovados dos danos causados  que deu causa em função do seu erro. 

"Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito."  

"Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Se a empresa de elevadores deixou o equipamento em local inadequado e desta forma concorreu par ao erro, deverá arcar com parte da indenização, o que precisa ser verificada é a responsabilidade proporcional de cada um no dano. 

De forma alguma onerar a todos os condôminos, quando possível identificar o causador do dano, não é correto. 

Condomínio. Danos materiais em parte comum do condomínio que tem origem em vazamento no interior de apartamento. Ação julgada parcialmente procedente. Cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. Não ocorrência. Desnecessidade de produção de prova oral. Suficiência da prova documental. Vazamento em unidade condominial incontroverso. Subsídios constantes nos autos que comprovam os alegados danos materiais no elevador do condomínio. Dever de indenizar. Recurso improvido. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando os elementos necessários para a convicção judicial já se encontram nos autos, mostrando-se desnecessária a dilação probatória. O rompimento de válvula e vazamento de água no interior de apartamento do réu, que também invadiu partes comuns do condomínio, restou incontroverso e os danos daí decorrentes foram demonstrados, havendo prova documental suficiente nos autos que dispensa a dilação probatória pretendida. Restando comprovado nos autos nexo causal entre o vazamento de água na unidade condominial e os danos no elevador do condomínio, não havendo outra causa adequada ou excludente de responsabilidade, deve o condômino ressarcir o autor dos prejuízos materiais sofridos, havendo documentação hábil a tanto e fornecida pela empresa que mantém o equipamento e que não foi infirmada por prova contrária.

(TJ-SP - APL: 00322842820138260577 SP 0032284-28.2013.8.26.0577, Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 15/10/2015, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/10/2015)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. 

 

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