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Rodrigo Karpat responde essa semana sobre barulho, multa para inquilino e condomínio alagado

Rodrigo Karpat responde essa semana sobre barulho, multa para inquilino e condomínio alagado

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Reclamações de barulho

Pergunta 1, de Carlos Alberto 

Gostaria de que me orientasse sobre qual passo devo tomar. Tenho um vizinho, sobre o qual já fiz 12 reclamações no livro por barulho em excesso. Isso ocorre até às  2h da madrugada. O síndico se omite e diz que é para eu chamar a polícia. Isso é caso de polícia ou o síndico deveria adiverti-lo e se foi o caso multa-lo? 

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Caro Carlos, 

De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, são deveres do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes". 

 Além do mais, perturbar o sossego alheio com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais. Art. 42 "gritaria ou algazarra; exercer profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; abusar de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; e provocar ou não impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda" podem resultar em prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa. 

A manutenção do barulho, em detrimentos dos demais moradores é passível de aplicação de advertência e multa, nos termos da convenção e regimento interno de cada Condomínio, e em último caso, existe a possibilidade de se fazer cessar os barulhos através da propositura de medida judicial por parte dos prejudicados sob pena de multa diária a ser arbitrada pela justiça. 

 Essas reclamações precisarão ser avaliadas para que seja verificada a responsabilidade de quem deve tomar as medidas para que o barulho seja cessado, se é do condomínio na figura do síndico e administradora ou do condômino prejudicado. 

A questão muitas vezes é subjetiva, sendo que ao síndico caberá, via de regra, agir somente para manter a ordem do prédio cuidando do coletivo. Barulhos isolados, pontuais, que prejudiquem somente uma unidade, ou que não possam ser identificados de forma clara, são problemas que não devem assoberbar ainda mais a vida tribulada do síndico. Devem ser resolvidos entre os condôminos. 

De qualquer forma, muitas vezes o síndico em atenção ao solicitado, com o fim de evitar o litígio, toma medidas que possam auxiliar na resolução do problema, tais como: conversar com as partes, enviar correspondência relatando o fato e pedindo uma solução. 

O que dizem os Tribunais: 

DIREITO DE VIZINHANÇA. Conduta imprópria de proprietários de unidade condominial. Perturbação do sossego, com a propagação de ruídos, intoleráveis, sobretudo em horário de descanso. Multa aplicada com base em Regulamento Interno. Cobrança procedente. Apelo dos réus. Parcial provimento.

(TJ-SP - APL: 9133856052003826 SP 9133856-05.2003.8.26.0000, Relator: Carlos Russo, Data de Julgamento: 29/06/2011,  30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2011)

Problemas com inquilino

Pergunta 2, de Tânia Fidelis de Lima 

Prezados:

Tenho um apartamento locado e chegou ao meu conhecimento que o inquilino está fazendo muito barulho, tendo sido advertido pessoalmente pelo síndico bem como várias reclamações anotadas no livro de ocorrência.

Foi aplicada uma multa no valor de 1 taxa condominial, o barulho continuou e uma nova multa foi aplicada no valor de 5 taxas condominiais.

Minha dúvida: O que diz a lei na aplicação de multas? Pode na reincidência elevar de 1 para 5 taxas? O síndico ainda alega que foi aprovada multa de até 10 taxas condominiais.Está correto ou o máximo são 5?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

A aplicação de multa nos condomínios, via de regra, deve ser considerada a última instância de um foco de discórdia e confusões dentro de um prédio. Porém, muitas vezes a multa é a única forma de coibir abusos e manter a ordem entre os moradores.

 É importante observar as peculiaridades que envolvem o tema. Enquanto em alguns condomínios a convenção exige que antes da aplicação da multa haja uma notificação ao infrator – daí o fato de ser essencial a leitura prévia dos dispositivos – há condomínios em que seus regimentos internos e convenções não preveem formas de punição, bem como não estipulam as multas em moeda corrente, trazendo ainda mais polêmica e preocupação. 

Não obstante o regramento previsto na convenção e Regimento Interno de cada condomínio, o código civil traz a possibilidade aplicação de multa de até 5 vezes o valor da cota condominial conforme relato do caso.  Mas para tanto é salutar que exista a previsão na convenção do condomínio, ou na sua ausência a aprovação em assembleia pelo voto de 2/3 dos condôminos restantes. 

Lembramos ainda que para o caso de condômino antissocial, existe a possibilidade de aplicação de multa de 5 até 10 vezes a cota condominial, mediante o voto de 3/4 dos condôminos restantes.  

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DEPÓSITO INFERIOR AO DEVIDO, POR NÃO INCLUÍDA MULTA IMPOSTA EM CONFORMIDADE AO ART. 1.337 DO CÓDIGO CIVIL. BARULHO EXCESSIVO E CONDUTA ANTISSOCIAL DO CONDÔMINO. O condômino não pode utilizar a sua parte de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos outros possuidores. Exegese do art. 1.336, IV, do Código Civil. Verificado, no caso concreto, o uso anormal da propriedade, caracterizado por reiterado barulho excessivo e comportamento antissocial, demonstrando incompatibilidade de convivência..

(TJ-RS - AC: 70040658544 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 08/09/2011,  Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 23/09/2011)

Sem condições de moradia

Pergunta 3, de Natalya Cavalcanti

Aluguei um apartamento administrado pela filha da proprietária. Somente após a primeira forte chuva, descobrimos que a região alaga completamente, inundando até o interior da portaria, o que nos impede de ir e vir. Soubemos, inclusive, pelos moradores mais antigos, que isto acontece há mais de 10 anos. Existe base legal para rompimento de contrato sem que eu seja obrigada a pagar a multa por recisão contratual já que ela não me passou esta informação?

Natalya, 

Nos termos da Lei de Locações ( 8.245/91) cabe ao proprietário garantir o uso pacífico da unidade em condições de habitabilidade a fim de servir ao fim que se destina. 

Desta forma, o fato do imóvel apresentar uma situação peculiar de alagamento a qual foi omitida antes da locação, invoca sim um vício oculto capaz de ensejar a rescisão da locação sem qualquer ônus ao locatário.

Inclusive se tal fato causar perdas materiais, ou seja de bens, assim, como se provado o dano moral, com o aborrecimento acima do tolerável com a situação, existira a responsabilidade de indenizar do locador. 

Nesse sentido: 

Locação – Ação de indenização por danos morais e materiais – Sentença de procedência – Prova coligida aos autos que dá conta da ocorrência de infiltrações e vazamentos no imóvel locado – Caracterização de vício oculto, não passível de identificação na vistoria do imóvel, em virtude da pintura nova, capaz de esconder indícios nesse sentido – Responsabilidade do locador pelos vícios ou defeitos anteriores à locação – Inteligência do art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/91 – Caso Fortuito – Inocorrência – Situação em que embora não prevista, não antevista, não representada mentalmente, o resultado poderia ter sido previsto. Com efeito, visto que, indiscutivelmente, tem certo grau de probabilidade. Logo, é perfeitamente presumível aos locadores. Destarte, não podem os réus invocá-la em relação aos autores – Dano material – Indenização – Impossibilidade – Ausência de prova específica, séria e concludente, capaz de justificar a correlata indenização – Danos morais – Imóvel locado após matrimônio dos locatários, a fim de servir de residência à recém formada unidade familiar – Transtornos causados pelas infiltrações e vazamentos que extrapolaram a órbita contratual, atingindo os locatários no âmbito da vida privada, causando-lhes inaceitáveis prejuízos de ordem psicológica. De fato, fácil perceber que em razão das infiltrações e vazamentos, os locatários sofreram danos que extrapolaram a órbita contratual, atingindo-os no âmbito da esfera privada, isto é, na dinâmica da vida diária que se desenvolve no interior da residência. – Indenização majorada, com base nos parâmetros estabelecidos no próprio contrato – Sentença reformada – Recurso do réus parcialmente provido para excluir a condenação por danos materiais – Recurso adesivo dos autores provido para majorar o valor da indenização por danos morais, com observação.

(TJ-SP - APL: 01149088120118260100 SP 0114908-81.2011.8.26.0100, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 06/04/2016,  29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/04/2016)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

 

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