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Pergunte ao especialista

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Rodrigo Karpat tira suas dúvidas sobre repúblicas, análise da pasta de documentos e melhoria nas garagens

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Aluguel para estudantes

Pergunta 1, de Neuza Benfica, aposentada

Minhas filhas alugaram um apartamento de três quartos em uma região próxima à universidade, para morarem com mais 3 amigas. Formando assim uma república. Mas o síndico agora quer cobrar taxa extra de 30.00 por pessoa a mais, pois diz que lá só podem morar 3 pessoas por apartamento. Sendo que essa unidade tem três quartos, não poderiam morar pelo menos seis pessoas, duas em cada quarto? É legal cobrar e limitar a quantidade de pessoas por unidade? O que devo fazer? No contrato de aluguel não consta nada sobre isso. 

REPOSTA DO ESPECIALISTA

Neuza,

Se por um lado o condômino pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, o que é um direito que lhe assiste, por força do Art. 1.335 do CC, e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes dos que compartilham a coproprierade.

É licito ao condômino emprestar a sua unidade, locá-la por temporada ou por períodos mais longos, ou ocupá-la com o número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso. Não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio ou desviando na finalidade deste.

A terminologia república destina-se a local de trânsito de estudantes, o que por si só não contraria finalidade de um edifício. O que será impeditivo será a forma de utilização. 

Por exemplo: Em um prédio de 3 dormitórios, onde 3 estudantes dividem o apartamento, ficando cada um com um quarto mediante um contrato de locações de 30 meses, não existindo qualquer perturbação aos que ali coabitam, não existe qualquer forma de impedir isso.

Vejamos agora, se a mesma unidade fosse locada por uma família de 6 pessoas sendo, pai, mãe e 3 estudantes universitários. Não faria sentido impedir a locação em nenhum dos dois exemplos.

Assim, impedir que pessoas loquem uma unidade, estereotipando um gênero, pode ser inclusive considerado constrangimento e até mesmo descriminação.

O que deve ser limitador ao uso da propriedade é a perturbação ao sossego, saúde, segurança, bons costumes ou desvio de destinação.

Agora uma residência com 3 dormitórios que abrigue 10 estudantes, e cada vez tem gente nova, com circulação de convidados de forma indiscriminada, aí sim essa prática desvia a finalidade da edificação e deve ser coibida. Mas não por serem estudantes, mas pelo formato “ republica” propriamente dito, que está desviando a finalidade residência do condomínio e perturbando o sossego dos que ali coabitam.

Sendo que a cobrança de taxa adicional pelo condomínio com o fim de inibir ou limitar o número de pessoas por unidade é ilegal, conforme entendimento do Tribunal pátrio:

DECISÃO: ACORDAM os integrantes da Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e prover parcialmente a apelação cível interposta pelo réu, bem como conhecer e desprover o recurso proposto pelo autor, nos termos do voto do Relator. EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TAXA DE LOCAÇÃO DE TEMPORADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO. RECURSO DE AMBAS AS PARTES. 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO RÉU.1.1 DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE. DEMANDA QUE VERSA SOBRE A COBRANÇA ESPECÍFICA DA CHAMADA TAXA DE LOCAÇÃO DE TEMPORADA QUE FOI COBRADA DE FORMA CUMULATIVA COM A TAXA DE CONDOMÍNIO.AUSÊNCIA DE DISCUSSÃO SOBRE OUTRAS DÍVIDAS.1.2 DISPOSITIVO. REQUISITO ESSENCIAL DA SENTENÇA.PARTE SOBRE A QUAL RECAI A COISA JULGADA.NECESSIDADE DE EXPRESSA ESPECIFICAÇÃO DA ABRANGÊNCIA DA PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO CONTRAPOSTO.1.3 DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. MERO DISSABOR.AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE COBRANÇA VEXATÓRIA.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 2. APELAÇÃO CÍVEL MANEJADA PELO CONDOMÍNIO/AUTOR. 2.1 NULIDADE DE DECISÃO QUE APRECIOU EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INOCORRÊNCIA. DECISÃO QUE NÃO ALTEROU A SENTENÇA IMPUGNADA.2.2 TAXA DE LOCAÇÃO DE TEMPORADA. ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE. TAXA CRIADA COM O ESPECÍFICO PROPÓSITO DE SER UMA "MEDIDA DE PREVENÇÃO PARA LOCAÇÕES DE TEMPORADA". AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA. EXPRESSA PREVISÃO NA LEI DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL. NÃO ESPECIFICAÇÃO DE CONDUTAS INDEVIDAS PELOS LOCATÁRIOS. COBRANÇA ANTECIPADA POR EVENTUAIS DANOS SUPORTADOS QUE CONSTITUI ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO CONDOMÍNIO.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1319302-5 - Matinhos - Rel.: Guilherme Freire de Barros Teixeira - Unânime - - J. 12.03.2015)

 

Análise da pasta

Pergunta 2, de Samira Ayb

Há alguma lei que proíba o condômino de analisar pastas de contas do mês ?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Samira, a prestação de contas é uma obrigação do síndico instituída pelo artigo 1.348, VIII do Código Civil, o qual aduz a obrigação do síndico em prestar contas à assembleia, anualmente, ou frise-se, quando exigidas.

Desta forma, para que a gestão seja transparente é costume que o síndico contrate empresas de gestão condominial que disponibilizem os balancetes de forma analítica mensalmente, atrás de portais com acesso restrito aos condôminos, bem como, de forma sintética, no boleto de condomínio.

Uma vez ao mês a pasta de prestação de contas deve ser entregue pela administradora ao sindico e demais membros do corpo diretivo para análise e consideração.

As pastas devem ficar preferencialmente no condomínio e ser disponibilizada aos condôminos sempre que solicitadas. Porém, por se tratar de documentos originais, tem se por hábito que as mesmas sejam examinadas junto com um representante do condomínio ou administradora. E caso o condômino queira fazer uma análise mais profunda, poderá solicitar cópia das pastas mediante o pagamento das despesas com o xerox.

Não obstante os Tribunais entendam que os condôminos não tenham legitimidade para requerer em Juízo de forma isolada ação de prestação de contas.

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – Ilegitimidade do condômino para, individualmente, exigir contas do síndico – Artigo 22, § 1º, alínea f, da Lei 4.591/64 – Compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos, não cabendo a um ou alguns condôminos, de forma individual postular tais contas– Sentença mantida. Apelação não provida.

(TJ-SP - APL: 10034923720158260590 SP 1003492-37.2015.8.26.0590, Relator: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 19/10/2015,  33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2015)

 

Melhoria nas garagens

Pergunta 3, de  Hamilton Domingues · 

Por favor, gostaria saber se é certo os proprietários de apartamentos que não possuem garagem no prédio, pagarem por reforma ou melhoria nas garagens? Pergunto, porque vão trocar o sistema de entrada na garagem, por portões eletrônicos. E o rateio está sendo entre todos, mesmo os que não tem garagem.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Sr. Silva,

Via de regra a forma de rateio do condomínio é fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Desta forma, o fato de alguns moradores não terem garagens, já faz com que os mesmos tenham menor fração e consequentemente paguem menos condomínio.

A troca dos portões da garagem, não influi de forma isolada somente aos proprietários de garagem, os portões compõem a fachada da edificação e a sua troca, representará ganho estético e valorização do patrimônio como um todo.

Da mesma forma, um morador do térreo que não utiliza o elevador estaria atrelado ao pagamento dessa despesa por força do critério de fração ideal e do que está descrito na convenção.

Entendo que nesses casos, tanto os moradores sem vagas, quanto do morador do andar térreo que não utiliza o elevador, seria razoável que a convenção excluísse de tais despesas exclusivas condôminos que não as utilizam. Tal tese encontra guarida na teoria do proveito efetivo.

“Não se pode atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário da loja no rés-do-chão, e com sáida livre, quanto às despesas de manutenção dos elevadores.  Está, neste caso aquele que é proprietário de apartamentos sem direito à garagem, quanto às despesas com o garagista. Mas é evidente que prevalece e obriga a disposição em contrário inserta na Convenção de Condomínio. A isenção só existe se a Convenção nada dispuser a respeito RT 653/138

E com base  na teoria do proveito efetivo alguns juízes tem sentenciado nesse sentido e contrariando o disposto em Convenção.

EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA - CONDOMÍNIO - COBERTURA - RATEIO DE DESPESAS - FRAÇÃO IDEAL - Nos termos do art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. V.V: Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade às frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situações de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). 

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.10.311112-6/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE -     18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais  05/11/2013

 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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