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Pergunte ao especialista

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Temas da semana são falta de A.G.O., áreas privativas e entupimento emergencial

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Sem A.G.O.

Pergunta 1, de Jose Weder Costa · 

Não tivemos a assembleia geral ordinária anual referente ao exercício de 2015,  bem como a prestação de contas conforme previsto em lei até a presente data. Os condôminos fizeram vários pedidos protocolados mas não tiveram resposta.Neste caso podemos pedir em assembleia convocada por 1/4 dos condonomos a destituição da sindica e subsíndicos??

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezado José,

A realização da assembleia geral ordinária é uma obrigação do síndico (Art. 1.350 do CC), e não fazê-la dá o direito de ¼ dos condôminos convocarem a assembleia(Art. 1.350 § 1o ) através,  o que normalmente o ocorre, de um abaixo assinado o qual deverá ser protocolado na administradora, ou na gestão interna do empreendimento, para que se processe a convocação de todos os condôminos nos moldes estabelecidos na convenção.

Caso não se atinja o quórum de ¼ dos condôminos para a convocação da assembleia , qualquer condômino poderá requerer judicialmente a convocação da assembleia(Art. 1.350 § 2o ).

Lembrando que a falta da convocação, poderá embasar inclusive má gestão e fulminar na destituição do síndico.

DORIO PEREIRA ajuizou ação de prestação de contas contra ALINE BASTOS FIDALGO E OUTROS. Diz que, na qualidade de condômino, pode exigir dos réus (síndica, subsíndica e conselheiros fiscais), a prestação de contas referente ao período em que administraram o condomínio. Houve contestação (fls. 118/129 e 187/194). A sentença extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por ilegitimidade ativa (fls. 256/259). O autor opôs embargos de declaração com o seguinte fundamento: Na parte dispositiva da sentença, houve uma frase que se iniciou pela letra ¿P¿ seguida de reticências (.), tornando o julgado obscuro por evidente falta de complementação (fl. 277). Os declaratórios foram rejeitados e o embargante condenado por litigância de má-fé ao pagamento de multa de 1% e verba indenizatória de 10% sobre o valor da causa. Segundo o magistrado, "causa perplexidade os embargos de declaração de fls. 277, porquanto o P constante de fls. 259 significa "Publique-se", o que se aprende desde os bancos escolares. Os embargos de declaração de fls. 277 são meramente procrastinatórios. E a litigância de má-fé, como já dito, é evidente (fls. 286/287). Apela o autor insurgindo-se contra a condenação por litigância de má-fé. Assevera que o art. 1.350, § 2º, do Código Civil lhe confere legitimidade para pleitear a prestação de contas do síndico (fls. 290/295). Contrarrazões em prestígio do julgado (fls. 307/311). É o relatório. Não há dúvidas de que os embargos declaratórios opostos eram manifestamente infundados e despidos da boa-fé que deve orientar as partes na condução do processo (arts. 14, II e 17, VI, do CPC). Considero, assim, evidenciada a litigância de má-fé. Mantenho, desse modo, a condenação imposta. No tocante à legitimidade ativa, dispõe o art. 1.348, VIII, do Código Civil que o síndico deve prestar contas à assembleia. Daí porque, em regra, o condômino não teria legitimidade para exigir a prestação de contas. Entretanto, no caso dos autos, a síndica (primeira ré) confessou não ter prestado contas referentes ao mandato 2011/2012, uma vez que a assembleia convocada para tal fim não foi concluída (fls. 36 e 188). É incontroverso, portanto, que não houve prestação de contas. Nesse caso, sobressai a legitimidade subsidiária do condômino, nos termos do art. 1.350, § 2º, do Código Civil, de postular judicialmente a apresentação do balanço: ¿Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Ao comentar o referido dispositivo legal, Luiz Edson Fachin explica que: ¿(.) não se fazendo possível a convocação da reunião, as deliberações assembleares serão substituídas por decisão judicial: qualquer condômino, caso frustrada a possibilidade de convocação da assembleia, poderá deduzir em juízo para que se decida acerca dos temas que deveriam ser deliberados em assembleia, mormente a aprovação ou não da prestação de contas e do orçamento para o exercício seguinte¿. No mesmo sentido o art. 27 da Lei 4.591/64, segundo o qual, ¿se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados¿. Quanto aos demais réus, subsíndico e conselheiros fiscais, nem o Código Civil nem a Convenção do Condomínio lhes estendem a obrigação de prestar contas. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, monocraticamente, com aplicação do artigo 557, § 1º-A, do CPC, para julgar procedente o pedido em relação à primeira ré, ALINE BASTOS FIDALGO, que deverá prestar as contas, em forma mercantil, referente ao mandato de 2011-2012, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de não Ihe ser lícito impugnar as que o autor apresentar. Em relação aos demais réus, julgo improcedente o pedido e condeno o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.000,00, observada a gratuidade de justiça. Mantida a condenação por litigância de má-fé.

(TJ-RJ - APL: 00581643020128190002 RJ 0058164-30.2012.8.19.0002, Relator: DES. AGOSTINHO TEIXEIRA DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 27/02/2014,  DÉCIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 07/03/2014 00:00)

Área comum ou privativa?

Pergunta 2, de Vivianne Weinsen Valore

Boa tarde, no meu condomínio são 2 apartamentos por andar. Os apartamentos que ficam em cima da garagem possuem uma área extra mas que não estão na escritura de imóveis destas unidades. O único acesso a esta aérea é passando pelas unidades. A construtora considera telhado e o condomínio afirma ser área comum. 

Uma destas unidades construiu um telhado nesta área e ampliou seu apartamento.

Gostaria de saber se o proprietário desta unidade deve pagar condomínio sobre essa área coberta, se sim, qual o valor?

A outra unidade não construiu telhado mas utiliza a área. Ela também deve pagar?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Vivianne,

Com o advento do Novo Código civil em 2002, fica possível a utilização de áreas comuns de forma exclusiva. O exemplo trazido pelo Codigo diz respeito ao terraço de cobertura que é área comum, porém pode ser utilizado de forma exclusiva pelo condômino do último andar, desde que isso não acarrete qualquer prejuízo as demais unidades e a este caberá ainda o custeio das despesas inerentes a conservação dessa área.

O caso se aplica também a áreas comuns no térreo que servem somente algumas unidades.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Porém, não é permitida a edificação nessa área que depende inicialmente de aprovação da assembleia  de 2/3 dos Condôminos nos moldes do artigo “Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”

Não obstante tal regramento alguns condomínios autorizam a cobertura de algumas áreas com quóruns inferiores, mas sempre passado por aprovação em assembleia, e com a consciência de que tais medidas poderão ser contestadas judicialmente por qualquer condômino que se sinta prejudicado.

Ademais é salutar verificar se a legislação Municipal permite tal edificação ( fechamento) a fim de se evitar autuação.

Não sendo previsto a cobrança de um valor de condomínio para a área. A previsão é de pagamento de reembolso pela conservação e a realização da manutenção da área, assim não podemos falar em condomínio. Alguns prédios instituem valores simbólicos, após aprovação de assembleia. O que se logra legal.

Entupimento

Pergunta 3, de Enrique Stanham 

Eu sou síndico de um condominio. Semana estava voajando e um condômino teve entupimento no esgoto da pia da lavanderia. Sim consultar o sub sindico nem a administradora , ligou para uma empresa especializada e fez p desentupimento .

A empresa teve que desentupir 30 metros e agora quer cobrar os 25 metros que correponderiam ao condominio. Devemos pagar?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezado Enrique,

Não obstante o procedimento seja comunicar-se inicialmente com o sindico, ou com a administradora, por se tratar de reparo urgente que não se poderia aguardar a chegada do síndico é razoável e legal que o condômino tenha realizado o reparo. Inclusive tal situação encontra respaldo na legislação (Art. 1.341. § 1o do CC)

Porém, o reparo deverá ocorrer no limite da necessidade e solicitação do reparo por parte do condômino. Assim, salutar verificar o que o condômino efetivamente solicitou. Caso se tenha cometido algum excesso na solicitação ou reparo desnecessário o condômino deverá arcar o com prejuízo de forma a não onerar o condomínio.

Porém, se tal reparo era necessário para a solução do entupimento, o condomínio deverá arcar com o valor adicional. Não podemos aventar a possibilidade de a empresa ter realizado o reparo se aproveitando da situação. Desta forma, sugiro entrar em contato com a empresa entender exatamente o ocorrido e se cabível negociar o valor e parcelamento.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

 

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