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Pergunte ao especialista

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Dúvidas da semana são sobre cota extra, área comum e fração ideal

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Cáculo da cota extra

Pergunta 1, de Denise Nunes 

No prédio onde moro, a cota do condomínio pe cobrada de acordo com a fração ideal, conforme diz a convenção. A minha dúvida é: em caso de ter cota extra, calcula-se pela fração ideal ou divide-se o valor igual para todos?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Denise,

A forma de rateio será a descrita na convenção. No silêncio desta, o rateio deverá ocorrer pela fração ideal conforme aduz o artigo 1.336, I do Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Sendo  que, a forma de rateio poderá ser alterada mediante modificação da convenção com o voto de 2/3 dos condôminos.

Desta forma, a cobrança do rateio deverá ocorrer em função da fração ideal atribuída a cada unidade no ato constitutivo do empreendimento, salvo se determinado o rateio de forma diversa na convenção.

Assim, em assembleia, com base nas despesas do condomínio e em uma previsão orçamentária aprovada, define-se o valor total que deverá ser rateado e depois se aplica a fração que cada um tem no todo.

Sendo que o mesmo critério aplicado para o rateio das despesas ordinárias, deverá ser aplicado para o rateio das despesas extraordinárias (rateio extra).

Pode ser estabelecido um critério diferente para o cobrança de rateio extra e despesa ordinário, porém somente se previsto em convenção ou se a mesma for alterada nesse sentido, respeitando quórum de 2/3 dos condôminos.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Rateio de despesa extraordinária (substituição de venezianas). Critério linear, com único valor tocando a todas as unidades do condomínio. Aprovação em assembléia. Objeção de condôminas, trazida em ação consignatória. Juízo de improcedência. Apelo das autoras. Desprovimento.

(TJ-SP - APL: 00135233020108260196 SP 0013523-30.2010.8.26.0196, Relator: Carlos Russo, Data de Julgamento: 02/04/2014,  30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/04/2014)

Em seu voto o Desembargador Relator aduziu que: “Tratando-se de despesa extraordinária, aprovada em assembléia, há que respeitar a vontade soberana ali manifestada (fls. 80/85), por isso não cabe inquinar modalidade de rateio, linear, igualitário, sem diferençar unidades, à consideração da respectiva fração”

Área comum

Pergunta 2, de Jisa Antuntes

O playground do condominio foi removido para uma obra na area comum. Esta obra já terminou alguns meses atrás, mas o playground não foi recolocado. Os brinquedos existentes foram descartados e novos devem ser comprados. O playground consta na convençãoo e no Regulamento Interno. Atualmente o condomínio argumenta falta de caixa para comprar novos brinquedos. Ha algum prazo para o condominio recolocar os brinquedos? Há alguma alternativa para os condôminos prejudicados (os que tem criancas pequenas)? 

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Jisa, ao síndico cabe diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns conforme obrigação legal prevista no Artigo 1.348, V do Código Civil.

O síndico não pode remover os brinquedos e descartá-los sem justificativa e aprovação prévia em assembleia. É justificável que retire os equipamentos, somente se os mesmos estiverem impedindo a realização de obras necessárias no local, ou caso os brinquedos estejam inaptos e apresentem riscos aos usuários.

Sendo uma obra emergencial o síndico poderia remover os equipamentos, mas deveria na sequência ratificar a obra em assembleia, e discutir a possibilidade de reposição ou substituição dos brinquedos e verbas com os demais condôminos.

Não sendo uma obra emergencial o síndico deveria  consultar previamente a assembleia. Não podendo de forma alguma, sem o aval assemblear, tomar qualquer medida que possa prejudicar ou restringir o direito de uso dos que ali coabitam sob pena de responder civilmente pelos danos causados aos demais condôminos.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 401.654-0 - 29.10.2003 BELO HORIZONTE EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAS - CONJUNTO HABITACIONAL - SÍNDICO - CONSTRUÇÃO EM ÁREA COMUM - RETIRADA DA OBRA - ARBITRARIEDADE - INDENIZAÇÃO DEVIDA - ARBITRAMENTO COM EQÜIDADE E MODERAÇÃO - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO PELO JUÍZO - ARTIGO 20 DO CPC - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. Para que reste caracterizado o dever reparatório por danos morais e materiais, pretendido com a provocação ao judiciário, há de estar demonstrada a conduta ilícita do réu, resultante da violação da ordem jurídica com ofensa ao direito alheio e lesão ao respectivo titular. Apenas com base em interpretação efetuada quanto às disposições constantes da convenção de condomínio, não pode o síndico desmanchar, por ato próprio e sem qualquer autorização judicial, obra realizada por condômino, ainda que em área comum. Na avaliação da indenização por danos morais cumpre ao magistrado atentar para as condições da vítima e do ofensor, bem como para o grau do dolo ou culpa presentes na espécie, não devendo descuidar-se da extensão dos prejuízos causados à vítima e da dupla finalidade da condenação, qual seja, a de desestimular o causador do dano à prática futura de atos assemelhados e de compensar a vítima os dissabores porque passou. Nos termos do artigo 219 do Código de Processo Civil, os juros de mora devem incidir sobre os débitos a partir da citação válida realizada nos autos. A fixação dos honorários advocatícios encontra-se adstrita a critérios de valoração estabelecidos na lei processual, devendo levar em conta o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo que lhe foi exigido. O uso dos recursos previstos no ordenamento jurídico não configura litigância de má-fé, não sendo possível a aplicação da pena instrumental se não restou evidencia

(TJ-MG 200000040165400001 MG 2.0000.00.401654-0/000(1), Relator: TERESA CRISTINA DA CUNHA PEIXOTO, Data de Julgamento: 29/10/2003,  Data de Publicação: 08/11/2003)

Desequilíbrio 

Pergunta 3, de Neumann Edson 

Prezado! Meu condomínio é composto de 10 apartamentos de cerca de 120 m² cada e 2 pequenos de 40 m². Como pode ser legal considerar que os 10 apartamentos grandes perfazem mais do que 2/3 dos votos e querem impor que os apartamentos pequenos paguem o mesmo valor de condomínio que os grandes? Então seria legal os 10 apartamentos grandes votarem para que os os 2 pequenos paguem todas as despesas?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezado Neumann,

O Código Civil é claro no artigo 1.336 ao mencionar que a contribuição das despesas ocorrerá por fração ideal ou disposição diversa na convenção.

Sendo que a alteração da convenção poderá ocorrer somente com o voto de 2/3 dos condôminos ( Art. 1.351 do CC).

Assim, no seu caso o incorporador deveria ter observado o desequilíbrio que ficariam as duas unidade de 40 metros quadrados, frente aos 10 apartamentos de 120 m2  e ter de alguma forma com base no Art. 1.352, Parágrafo Único do CC, estabelecido votos diferenciados as duas unidades menores quando se tratasse de alterações prejudicais.

 Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.( Grifei) 

Entretanto, com ausência de tal previsão, a alteração da forma de rateio pode ocorrer com o voto de 2/3 dos condôminos, que serão facilmente atingidos caso parte dos 10 apartamentos se juntem. Sendo tal alteração considerada legal do ponto de vista do Art. 1.351 doCódigo Civil.

Porém, a alteração poderia ser justificada por exemplo se as unidades menores tivessem algum privilegio que justificasse que pagassem a mesma coisa das maiores. Estabelecendo-se assim um critério linear. Aonde todos pagariam a mesma coisa. Como por exemplo: Se as unidades menores fossem no térreo e tivesse um espaço expressivo de área comum para uso exclusivo.

Vai de regra os apartamentos com áreas maiores, tem valor de mercado maior, o que justifica a cobrança de valores de condomínio maiores, critério estabelecido pela fração ideal , o qual antes de 2004 levava em consideração o valor da unidade imobiliária.

Antes de 2004 ( não vigente atualmente)

§ 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

Após 2004 (vigente)

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Sendo legal alteração da forma de rateio, desde que justificável e acima de tudo justo.

Porém, caso o critério seja estabelecido para beneficiar unidades maiores em prejuízo as menores, me parece injustificável o estabelecimento de tal critério o qual poderá ser revisto judicialmente com base no princípio do enriquecimento ilício, pois as unidades maiores estariam se beneficiam de forma injustificada em detrimento das duas menores, que por terem seu condomínio majorado, ainda sofreriam desvalorização da unidade uma vez que unidades de 40m2 com valor de condomínio igualitário a unidades de 120m2, trariam prejuízo ao valor de mercado destas duas unidades menores.

 

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

 

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