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Rodrigo Karpat tira dúvidas sobre remuneração do síndico, fachada e fração ideal

Rodrigo Karpat tira dúvidas sobre remuneração do síndico, fachada e fração ideal

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Remuneração do síndico

Pergunta 1, de Fernando Lucas De Carvalho Soares 

Aqui no meu condomínio o síndico recebe um salário e contratou uma administradora que faz a contabilidade, contas a pagar, orçamentos, contratações, seguro, mas na convenção do condomínio está descrito o seguinte:

Art. 19 A administração do condomínio caberá a um sindico, condômino, ou pessoa jurídica especializada no ramo, eleito bienalmente pela Assembleia Geral Ordinária, podendo ser reeleito.

Paragrafo Único: No caso do síndico eleito ser um condômino, este poderá delegar as funções administrativas, a empresa especializada a qual será alvo de aprovação pela assembleia dos condôminos e o fazendo não receberá remuneração.

Neste caso ele não poderia receber, correto, Rodrigo? Gostaria de saber se a interpretação está correta?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Fernando,

O Artigo 19 da sua convenção está em conformidade com o Art. 1.348 § 2o do Código Civil, o qual aduz que: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

O fato do síndico delegar as funções administrativas não interfere na remuneração do mesmo.

Caso não exista outra Cláusula sobre o assunto em sua convenção, o síndico poderá ser remunerado, bastando uma assembleia com maioria simples para definir a remuneração ou isenção para o exercício em questão.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO. PRO-LABORE. PRESCRIÇÃO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA. 1 - Prescrição. Remuneração do síndico. A remuneração do síndico não se encontra disciplinada em nenhuma das hipóteses de trata o art. 206 do Código Civil. Aplicável, pois, o prazo de prescrição decenal, na forma do art. 205 do mesmo Código. Preliminar suscitada pelo 1º Vogal que se afasta. 2 - Remuneração do síndico. Pro-labore. Ainda que haja previsão na Convenção de Condomínio, a remuneração do síndico, a título pro labore, deve ser objeto de deliberação da Assembléia de Condomínio, conforme disposição convencional. Sem prova de que tenha havido deliberação, a pretensão ao pagamento não tem fundamento jurídico, mesmo porque a vedação ao trabalho gratuito se restringe ao trabalho assalariado. Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos. 3 - Recurso conhecido, mas não provido.

(TJ-DF - ACJ: 20140110113174, Relator: JOÃO LUIS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 05/05/2015, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/08/2015 . Pág.: 357)

Lembrando ainda que, tanto a isenção quanto a remuneração do síndico são consideradas receita pelo Fisco ( RF) e  devem ser declaradas no IR. Sobre a receita/isenção o síndico deve recolher 11% a título de INSS, e o condomínio 20% de INSS (patronal) também.

Envidraçamento de sacadas

Pergunta 2, de Graça Ascencio

Boa tarde! Gostaria de saber se aprovado o envidraçamento das sacadas, todos os apartamentos serão "OBRIGADOS" a colocar, ou só os que quiserem. Obrigada.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Graça,

É importante que o envidraçamento de sacada seja padronizado em assembleia por maioria simples e levado em conta alguns princípios abaixo citados. O judiciário tem o entendimento majoritário que o envidraçamento com vidros transparentes não altera a fachada, o que altera são os caixilhos em cores e formas diferentes. 

CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE FACHADA FRONTAL – FECHAMENTO DE SACADAS COM VIDRO – PROVA PERICIAL QUE CONFIRMA A IRREGULARIDADE DA OBRA E A ALTERAÇÃO DA FACHADA – INFRAÇÃO À LEI (CC, art. 1.336, III), À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E AO REGULAMENTO INTERNO – SENTENÇA QUE MANDA DESFAZER A OBRA – INCONFORMISMO – SENTENÇA MANTIDA. Deve ser prestigiada a sentença que, com base na prova pericial, conclui pela ilegalidade de obra consistente em fechamento de sacada com vidros, que introduziram inequívoca alteração da fachada frontal do prédio, sem autorização dos demais condôminos, em desacordo com o artigo 1.336, III, do Código Civil, com a Convenção Condominial e com o Regulamento Interno. RESULTADO: apelação desprovida

(TJ-SP - APL: 00234563420048260003 SP 0023456-34.2004.8.26.0003, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 07/10/2015, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2015)

O Relator em seu voto aduziu:  “E no que concerne à alteração da fachada, o perito não hesitou ao responder que a colocação dos caixilhos trouxe alteração da fachada frontal e mais importante do edifício.”

Quando se trata apenas do fechamento com vidro e caixilhos padronizados ou imperceptíveis, o entendimento majoritário dos Tribunais é no  seguinte sentido:

“Apelação Cível n º 4423754900 Relator (a): Oscarlino Moeller Data de registro: 25/05/2007 Ementa: CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA -Fechamento por meio de vidros transparentes incolores -Não caracterização da infração ao art. 1.336, I I I , do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I , da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial, em seu art. 1º, parágrafo 9o, do Capitulo IX, das proibições - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência"de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores -Possibilidade por opção de sua realização - Sentença de improcedência - Apelação provida.”

Porém, antes da padronização do fechamento da fachada alguns pontos são importantes:

a)Verificar se a estrutura da varanda suporta o acréscimo do peso, isso pode ser conseguido com um laudo particular ou com a ajuda da construtora do Prédio.

b)O fechamento de vidro, pode acrescer área construída e tornar o fechamento, apesar de legal perante o prédio, ilegal perante a prefeitura, a qual poderá inclusive autuar a unidade. Importante verificar a legislação de cada município (Código de Obras). Por exemplo: Em São Paulo o vidro com fechamento tipo cortina não tem sido considerado acréscimo de área pela municipalidade.

Desta forma, após aprovado o padrão em assembleia, somente quem tiver interesse fará o fechamento das sacadas, os demais não estão obrigados.

Fração ideal

Pergunta 3, de Vera Jayme

Moro em um prédio onde a taxa de condomínio é cobrada por fração ideal.Ocorre que troquei de apartamento neste mesmo prédio e tive que pagar R$ 100 a mais pelo condomínio. Tentei argumentar que continuo a usar os mesmos serviços do condomínio, não concordando em pagar a mais.O síndico não fez nada alegando que o valor é por fração ideal.Se esta taxa é para despesas do condomínio porque não ser igual para todos?Gostaria de saber o que fazer para mudar esta situação.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

 Vera,

O rateio padrão definido em lei é o da fração ideal, salvo disposição diversa em convenção (art. 1.336, I do Código Civil).

Assim, é legal com a troca para uma unidade maior, que o valor do seu condomínio seja majorado. Uma vez que o critério de fração ideal leva em conta o tamanho da unidade, e quanto maior a unidade, maior a fração ideal, e consequentemente maior o valor de contribuição no rateio.

Existe sim a possibilidade dos condôminos mudarem a forma de rateio. Por exemplo: ao invés de fração ideal, por unidade. Para isso será necessário a alteração da cláusula convencional que instituiu a fração ideal como forma de rateio, para o novo critério proposto. Será necessário o voto de 2/3 dos condôminos.

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LEGALIDADE. SÚMULA 83/STJ. 1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção". 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação. 3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 4. Agravo regimental não provido" (STJ. AgRg no AREsp 583848/MG. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. DJe: 06/08/2015).

 

"RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULAS DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA ESTATUTÁRIA. REGIME JURÍDICO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO IMEDIATA. 1. Obedecido o quorum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (artigo 1.351 do Código Civil) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação. 2. Insubsistência das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas na convenção por ensejar desarrazoado engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares. 3. Legítima a eleição da forma de rateio (na proporção da fração ideal) conforme a novel legislação (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002). 4. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito. 5. Recurso especial não provido" (STJ. REsp 1447223/RS. Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseveriano. DJe: 05/02/2015).

 tora: Des. Lilian Romero. DJ: 27/11/2014)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. 

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