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Pergunte ao especialista

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Vaga própria, cigarro e comportamento em assembleia são os temas dessa semana

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Vaga própria

Pergunta 1, de Rodrigo Amaral

Tenho 3 vagas (escrituradas e registradas) em meu nome provenientes do meu apartamento. O síndico atual gosta de colocar outros carros sem minha autorização. Posso fazer uma queixa crime de invasão de propriedade?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Rodrigo, 
 
Não obstante o síndico esteja abusando do seu poder, o que por sí só já geraria responsabilidade civil nos termos dos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil, não entendo que exista uma invasão de propriedade, mesmo que tecnicamente a vaga seja uma propriedade. Pois, se assim fosse o simples fato de alguém passar por ela, ou encostar o carro para manobrar geraria da mesma forma invasão a propriedade. O que não é fato. 
 
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
 
Art. 927 do CC Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
 
Assim, entendo que o caminho que você deve seguir é o de notificar o síndico pessoalmente para que se abstenha da prática de tais atos, sob pena de ingresso com medida judicial, a qual poderá imputar multa a ele pessoalmente, uma vez que ele está fora das atribuições do cargo ao autorizar o uso de espaço privativo de terceiros. Ademais, se os transtornos forem recorrentes, poderá inclusive gerar danos morais. 
 
RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO. IMPEDIMENTO DE ACESSO À CAIXA DE LUZ. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. DÉBITOS. AGIR ABUSIVO DA SINDICA. DANO MORAL CARACTERIZADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO PARA R$3.000,00. Não há como afastar a legitimidade ativa do autor pelo fato de não ser o proprietário do imóvel. Questão posta em julgamento que diz com as ofensas perpetradas pela síndica em desfavor do autor, único legitimado, portanto, a postular em juízo os danos morais. Ilegitimidade passiva que igualmente não se reconhece, uma vez que houve excesso da sindica no exercício de suas funções,uma vez que o poder outorgado pelos demais condomínios certamente não inclui o de ofender os moradores. Tendo a síndica impedido o autor de acessar a caixa de luz para ligar o disjuntor correspondente à luz de sua unidade autônoma e perpetrado ofensas de cunho pessoal em razão do débito de cota condominial da unidade por este ocupada, resta reconhecida a ocorrência de abalo moral. Quantum indenizatório fixado (R$5.000,00) que comporta redução para R$3.000,00. Sentença parcialmente mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. (Recurso Cível Nº 71004443693, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 28/01/2014)GRIFEI 
 
(TJ-RS - Recurso Cível: 71004443693 RS , Relator: Pedro Luiz Pozza, Data de Julgamento: 28/01/2014, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 31/01/2014)

Cigarro e condomínio

Pergunta 2, de Jose Rufino Xavier
 
Condôminos podem fumar em suas sacadas de área aberta?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
José, a Lei Federal LEI Nº 9.294, DE 15 DE JULHO DE 1996, a qual foi alterada pela Redação dada pela Lei nº 12.546, de 2011, e regulamentada em 2014, a qual incluiu no Art. 2o“ É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público., fez com que seja proibido fumar nos condomínios em áreas comuns. “
 
Antes da regulamentação em 2014, oito estados brasileiros já contavam com leis próprias sobre o tema. Sendo eles: São Paulo, Rio de Janeiro, Rondônia, Roraima, Amazonas, Mato Grosso, Paraíba e Paraná
 
Porém, a lei não alcança o interior de unidades, as áreas privativas, uma vez que são propriedade particulares e a Constituição Federal garante o direito à propriedade e ao uso pacífico da mesma. 
 
 
Constituição da República Federativa do Brasil
Título II - Dos direitos e Garantias Fundamentais
Capítulo I - Dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
Inciso XXII – é garantido o direito de propriedade.
 
No mesmo sentido o Código Civil: 
 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
 
Não obstante a lei não alcance a proibição do morador fumar no interior de sua unidade, o que inclui a sacada( Art. 1335, I do CC), o condômino que estiver sendo prejudicado deve conversar com o morador fumante e tentar solucionar a questão.Muitas vezes bom senso pode resolver o problema, pois existe a possibilidade de o condômino fumar em outros locais, tais como; na área de serviço, em outra janela. 
 
Caso o problema não seja resolvido, muitas vezes os casos vão parar nas mãos dos síndicos que somente poderão interferir se estiver ocorrendo uso nocivo da propriedade como por exemplo, se o morador estiver jogando bituca pela janela. 
 
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
 

Comportamento em assembleia

Pergunta 3, de Regina Suely Dias da Silva 
 
Bom dia dr Rodrigo. Nas nossas assembleias, tem uma condômina que grita, gesticula, não deixa ninguém falar. Faz isso sempre que vamos aumentar ou estipular cota extra para obras. Que podemos fazer para impedir isso? Somos 10 condôminos, mas só vão nas reuniões 07.
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Regina,
 
Infelizmente muitas vezes temos nos deparados com pessoas desse tipo em assembleias, que ao invés de exporem suas opiniões, procuram as impor. Esquecem que as decisões no condomínio são sempre por meio do voto da maioria. 
 
Para evitar esse tipo de situação é importante um bom presidente de mesa para conduzir os trabalhos e tentar colocar ordem. Se a perturbação estiver atrapalhando toda a assembelia, a tendência é que essa se vire contra o tumultuador e o mesmo se sinta acuado. 
 
Mas mesmo assim, se o tumultuador não cessar as manifestações contraproducentes e prejudiciais a paz no recinto, temos orientado a gravação sonora da assembleia.
 
Existe ainda a possibilidade de ingresso de ação de obrigação de não fazer para que o tumultuador contumaz, seja impedido de tumultuar ou participar da assembleia sob pena de multa diária. Podendo se falar ainda em condômino antissocial. 
 
Se o mesmo estiver proferindo palavras ofensivas está ainda cometendo o crime de calúnia, injúria ou difamação previsto no Código Penal.

 

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