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Pergunte ao especialista

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Rodrigo Karpat tira suas dúvidas sobre legislação, fachada interna e soleiras

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

 

Legislação condominial

Pergunta 1, deTelma Falcão de Carvalho ·

Sr. Rodrigo Karpat,

Sou síndica de um condominio grande e tenho uma dúvida as respeito da derrogação da Lei 4.591/64, no que diz respeito aos artigos 1 a 27. Algum desses artigos ainda vigoram ou apenas os artigos 1:331 a 1.358, da Lei 10.406/2002 substituem totalmente a Lei 4.591/64, no que diz respeito a condomínios?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Sra. Telma,

O novo Código Civil ( Lei. 10.406/2002) não revogou a Lei 4.591/64 conhecida até então como a Lei do Condomínio. A revogação seria o mesmo que dizer que toda a lei se tornou sem eficácia, nula, o que não ocorreu no caso em questão.

O Código Civil ( Lei. 10.406/2002) derrogou a Lei 4.591/64. Por derrogação entende-se revogou em parte.

Sendo que a derrogação pode ser expressa, quando ficar mencionado no artigo revogado que a nova lei o alterou. Verifica-se nesses casos ao final de cada artigo, por exemplo: “ revogado pela lei XXX”

Porém, existe a derrogação tácita, sem que fique de mencionado de forma expressa no artigo a revogação, ou sem que a lei mencione quais artigos ficam ineficazes. Nesse caso os artigos que que contrariarem o novo diploma ficam sem valor.

Como por exemplo no caso do Art. 12º da Lei 4.591/64 quando menciona no parágrafo 3º que a multa pelo atraso da cota será de 20%.

  Art. 12.        § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

Como o Código Civil prevê a multa de 2%, o artigo da lei que menciona multa superior perdeu a eficácia, ficou derrogado. 

                                                                    Art. 1.336, Parágrafo 1º:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito

Desta forma, fica claro que o Art. 12º, Parágrafo 3º, perdeu a sua eficácia. Assim, como sugestão, indico que siga a legislação do Código Civil, e  somente de forma complementar a Lei 4.591/64. Atualmente conhecida como Lei de Incorporações.

 

Alteração de fachada

Pergunta 2, de Regina Avila ·

Sr Rodrigo, durante anos os conjuntos comerciais tiveram suas portas de entrada modificadas. Agora, mais de vinte anos depois da modificação veio a ordem de mudança para o modelo original. A justificativa é que devemos manter a fachada interna na forma original. Gostaria de saber se somos obrigados a isso ou se ainda cabe recurso.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Regina,

A questão da modificação das áreas internas do condomínio, tais como portas de entrada trazem muita controvérsia, desde da discussão se as portas das unidades compõem fachada interna ou não, até os direitos dos moradores sobre elas.

De qualquer forma, é certo que a mesma compõe a harmonia da edificação, e está em parte na área comum, sendo que sua modificação deve ser precedida de análise a convenção e regimento interno do condomínio.

No silêncio destes instrumentos quanto a permissibilidade de qualquer alteração, a assembleia tem poderes para padronizar, ou autorizar pequenas modificações que não comprometam de forma significativa a concepção arquitetônica da edificação.

 Lembramos que quando se tratar de alteração de fachada o Artigo 1.336, I do CC, veda qualquer alteração, salvo pelo voto da unanimidade dos condôminos.

 No caso em questão temos duas questões que devem ser debatidas.

1-      Pequenas alterações

Os Tribunais tem sido condescendestes com pequenas alterações, desde que não comprometam de forma estética a fachada, desde que não exista vedação na convenção e Regimento Interno, e dependendo da modificação, se exige que tenha a aprovação da assembleia.

“CONDOMÍNIO. Obrigação de fazer. Demolitória. Alteração de fachada. Substituição de porta de entrada da unidade TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo APELAÇÃO Nº 1000988-79.2014.8.26.0562 SANTOS VOTO Nº 11829 F/K/E/I/C/G 5/5 autônoma, voltada para o corredor interno do andar. Insubsistência. Porta de entrada da unidade não é fachada. Ausência de prejuízo para a estética do edifício. Inocorrência de depreciação do condomínio. Ensinamentos doutrinários e precedentes jurisprudenciais, inclusive da Câmara. Sentença mantida. Apelo a que se nega provimento.” (Ap. nº 0200276-92.2010.8.26.0100 - 6ª Câmara de Direito Privado - Rel. Des. PERCIVAL NOGUEIRA - j. 13-9-2012).GRIFEI

Encontramos ainda em um acordão da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo o voto do Desembargador Relator Dr. Edson Luiz de Queiroz, no seguinte sentido “  Todavia, no caso concreto, nem de longe se enquadram os réus em alguma dessas possibilidades ou afins, pois a alteração foi discreta, preservou a aparência externa, o material, a cor e o padrão da porta, apenas alargando-a em cerca de trinta centímetros,..”  VOTO Nº 11829 APELAÇÃO nº 1000988-79.2014.8.26.0562,  São Paulo, 10 de dezembro de 2014.

No mesmo sentido:

Obrigação de fazer. Condôminos. Alteração de porta de entrada de unidade autônoma (consultório). Alegação de violação da Convenção de Condomínio. Sentença de improcedência. Motivação da r. sentença adotada como fundamentação do julgamento em segundo grau. Aplicação do artigo 252 do RITJSP. Mera substituição da porta social de entrada do consultório não significa mudança de fachada interna, o que reclamaria a incidência das limitações previstas no Código Civil e na Lei nº 4.591/1964. Pequenos ajustes não afetam o equilíbrio panorâmico, não violando a harmonia arquitetônica interna. Honorários advocatícios. Manutenção. Adequação à situação dos autos e em consonância com os parâmetros do art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil. Recurso não provido. GRIFEI

 

(TJ-SP - APL: 10009887920148260562 SP 1000988-79.2014.8.26.0562, Relator: Edson Luiz de Queiroz, Data de Julgamento: 10/12/2014, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/12/2014)

2-      Quanto ao decurso do tempo

Não obstante o decurso do tempo possa ser favorável aqueles que realizaram tais as alterações, conforme aduz o Ilustre Athos Gusmão Carneiro, "exercem-se os direitos ao longo do tempo: consolidando situações fácticas, o decurso do tempo dá azo ao surgimento e à modificação de direitos, ao perecimento de pretensões."

O decurso do tempo deverá ser analisado frente ao caso concreto, inexistentes proibições expressas na convenção, Regimento Interno, independente de aprovação de assembleia, a permissibilidade ao longo do tempo, cria uma nova realidade, e de forma tácita permitiu as alterações, sendo que voltar ao estado original, 20 anos após, é que pode representar uma afronta a situação atual.

Parte de um acordão no TJ-PR, aduziu que : “Em que pese inexistir qualquer previsão na Convenção de Condomínio acerca da possibilidade de nomeação de representantes, verifica-se que tal prática foi adotada usualmente por todos os condôminos na época e consolidada pelo decurso de tempo, posto que as demais atas de Assembleias realizadas, mesmo as mais atuais, trazem o acompanhamento e votação apenas dos representantes dos blocos.” (TJ-PR  , Relator: Themis Furquim Cortes, Data de Julgamento: 29/11/2012, 10ª Câmara Cível) ( GRIFEI)

Porém, se existir vedação da Convenção, Regimento Interno ou afrontar a legislação, o decurso do tempo não será favorável aos condôminos, e o síndico poderá tomar as medidas corretivas necessárias.

Sendo que a falta de ação corretiva nas gestões anteriores consolidaram uma situação, e se essas trouxerem prejuízos, ou custo com o desfazimento da obra e regularização, as despesas  podem  ser consideradas causadas em função da omissão e o condomínio poderá eventualmente ser condenado a arcar com prejuízos e com o respectivo reparo.

 

Soleiras

Pergunta 3, de Alexmar Rodrigues

Acabei de adquirir um apartamento novo onde fui eleito síndico. Os apartamentos não vieram com soleiras. De quem é a obrigação de instala-las? Da construtora ou de cada condômino? Outra dúvida. Apenas dois moradores irão se mudar de imediato, eu e um vizinho. Como faço com relação a aquisição dos bujões de gás? Peço uma contribuição de todos os 9 condôminos?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Alexmar,

O primeiro procedimento é verificar o memorial descritivo para saber se as soleiras seriam entregues ou não em cada unidade. Via de regra, as construtoras entregam as soleiras. De qualquer forma, as mesmas, compõe item interno em cada unidade, e caso a situação não seja resolvida junto a construtora, cada condômino deverá em defesa de seus interesses tomar as medidas legais cabíveis, sem a interferência do Condomínio. O condomínio não tem responsabilidade por comprar ou instalar tais soleiras.

Quanto ao botijão de gás, importante ressaltar que o mesmo no interior das unidades somente será permitido quando não existir o fornecimento de gás encanado na região.

Caso exista gás encanado, a manutenção do botijão no interior da residência será ilegal e poderá representar riscos a edificação.

Em São Paulo o Decreto 24.714/87 proíbe o botijão de gás quando existir o fornecimento de gás encanado na região.

Após, verificação da legislação no seu município, e sendo legal a aquisição de botijão, a responsabilidade da compra deverá ser exclusiva do condômino sem interferência do condomínio.

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