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Pergunte ao especialista

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Essa semana, Rodrigo Karpat fala sobre condomínio geral, ata de assembleia e alteração na varanda

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Pergunta 1, de Silvio Leandro

Meu "condomínio" é um edificio de um único dono, que repartiu nos três andares (as unidades) para seus filhos. Hoje todas estas unidades (2 apartamentos por andar, sendo o terceiro andar apenas um apartamento ) foram vendidas por seus filhos. Todos estão ocupados por novos proprietários. O edificio nunca teve situação legalizada como condominio, não possui convenção, nem regulamento interno. Apenas os moradores escolheram uma pessoa para ficar responsável em pagar as contas, no caso eu. Existem obras a serem feitas de manuntenção. Qual seria o primeiro passo para regularizar toda esta situação?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezado Silvio,
 
O condomínio descrito por você, não é um condomínio edilício. Este tem características próprias prescritas na Lei de Incorporação, Art. 32, e no Código Civil art. 1.332, os quais descrevem as obrigações para a sua constituição, que dentre outras situações, para que seja um condomínio edilício, é necessário:
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns,  memorial descritivo das especificações da obra projetada, discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, minuta da convenção de condomínio que regerá a edificação; entre outros, e devidamente arquivado no Registro de imóveis.
 
A situação descrita por você se encaixa no caso do condomínio geral também descrito no Código Civil no art. 1.314 e seguintes, que é quando uma ou mais pessoas tem a propriedade de um bem de forma comum com outras pessoas, elas estão em condomínio. Ou seja, em domínio comum. Não quer dizer que estejam em condomínio edilício, como no caso. Por isso importante esclarecermos as diferenças dos conceitos.
 
No seu caso, o pagamento de contas, ou melhorias, se aplica por rateio de despesas e não por meio de pagamento de cota condominial, conforme preceitua o Art. 1.315 do CC.
 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
 
Assim, os valores para as despesas de custeio, bem como para as melhorias, deverá ser rateada na proporção da propriedade de cada um.
 
Ademais, o condomínio geral, poderá ser transformado em Condomínio Edilício se cumpridos os requisitos da lei.
 

Ata de assembleia

Pergunta 2, de Marli Melo
 
Os administradores de meu condomínio adulteraram totalmente uma ata de assembleia, colocando tudo o que interessava a eles, e que não foram discutidos na assembleia. Pergunto: devo registrar BO, por falsificação de documento, pois a ata é um documento do condomínio, ou posso somente alegar fraude? Qual seria o caminho? Tenho como provar que adulteraram o documento pois tenho gravação da assembleia.
 
REPOSTA DO ESPECIALISTA
 
O crime relatado por você não é falsificação, uma vez que para tanto o documento deveria estar impresso com um conteúdo e ter sido alterado fraudulentamente. O que não é o caso.
 
O caso em questão se encaixa em falsidade ideológica, quando o documento é formalmente perfeito. Não há a sua falsificação, mas sim  a alteração do conteúdo que nele deveria conter, seja  pela omissão ou inserção de informações.
 
Se for caso de  omissão, esta  deve ser dolosa, quando o agente tem  como intuito prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante.
 
Falsidade ideológica
Art. 299 - Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:
Pena - reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa , se o documento é particular.
 
Não obstante os desdobramentos criminais, o caminho cível é ingressar com medida judicial para anular a ata fraudulenta, no todo ou em parte se for o caso.
 
Veja o acordão abaixo:
 
 
Apelação cível. Condomínio em edifício. Ação declaratória. Anulação de ata de assembleia geral extraordinária. Irregularidade formal e material no documento.
 
(TJ-SP, Relator: Mauro Conti Machado, Data de Julgamento: 30/06/2015, 13ª Câmara Extraordinária de Direito Privado)
 

Alteração na varanda

Pergunta 3, de  Camilla Carla
 
Gostaria de saber se uma mudança feita por um condômino na varanda de seu apartamento 4 anos atrás pode ser contestada agora.
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Camilla,
 
É proibido alterar a fachada ou realizar obras que comprometam a segurança do edifício,  conforme aduz o Art. 1.336 do CC.
 
Art. 1.336. São deveres do condômino:
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Mesmo que as alterações tenham ocorrido há 4 anos atrás, caso a alteração permaneça, ou a segurança continue ameaçada, os gestores devem tomar providências imediatas, não existe direito adquirido em termos de irregularidades que contrariam a lei.
 
Agravo Regimental - Condomínio Declaratória de inexigibilidade de débito - Construção no interior de apartamento Necessidade de autorização do condomínio Multa devida por construção sem autorização Confirmação da sentença que mantém a multa Qualquer condômino, antes de iniciar obras que alterem a estrutura interna de sua unidade, deve solicitar autorização do condomínio, para que não coloque em risco a própria estrutura do prédio; o fato de se tratar de obra interna não dispensa, por si só, a autorização, vez que mesmo obras internas podem colocar em risco a segurança de todo o prédio, acrescendo-se ainda que o condômino está submetido ao que determina a convenção de condomínio. Recurso a que se nega seguimento, por decisão monocrática - Agravo Regimental não provido -( grifei)
 
(TJ-SP - AGR: 00022682120088260075 SP 0002268-21.2008.8.26.0075, Relator: Manoel Justino Bezerra Filho, Data de Julgamento: 05/03/2013, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2013)
 
Por outro lado, caso a alteração seja imperceptível na fachada, e não coloque em risco a edificação, o que pode ser comprovada por uma vistoria técnica, não existem motivos para desfazimento  da obra.
 
AÇÃO COMINATÓRIA Obrigação de fazer Edifício residencial Substituição de janelas Diferenças imperceptíveis Inexistência de alteração de fachada ou projeto arquitetônico Portas, maçanetas e batentes do hall de entrada em dissonância Informação superveniente dando conta da finalização de obra no local Irregularidade afastada Apelo improvido.
 
(TJ-SP - APL: 02243992320118260100 SP 0224399-23.2011.8.26.0100, Relator: Luiz Ambra, Data de Julgamento: 12/06/2013, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/06/2013)
 
Para qualquer nova obra ou reforma, no interior de unidades , ou em áreas comuns, devem ser observados o Código de Obras do Município e a ABNT 16.280:2014, que trata REFORMA EM EDIFICAÇÕES E DO SISTEMA DE GESTÃO DE REFORMAS. A qual exige entre outros, a contratação de um engenheiro/ arquiteto,  para assinar o termo de responsabilidade técnica ( ART) pela obra, bem como deve o condômino submeter o projeto previamente  ao síndico.
 
(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
 

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