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Vazamentos, uso de diarista e isenção do subsíndico são os temas da semana

Vazamentos, uso de diarista e isenção do subsíndico são os temas da semana

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Vazamento

Pergunta 1, de Marcia Santos

Boa tarde. Apareceu um vazamento na altura do meu andar, que posteriormente foi constatado ser do meu apartamento. O síndico mandou consertar, alugou andaimes-  o que poderia ser feito com balancinho num custo de R$ 250. Após o conserto ele me cobrou R$ 600 alegando que o vazamento vinha da minha unidade. Disse que irá colocar o valor no meu condomínio. Não concordo pois se eu tivesse sido consultada, teria gasto menos da metade. Ele chamou alguém da confiança dele, sequer me consultou, pois alegou que pensava ser do condomínio o vazamento. 

Está correto isso?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Marcia, 

A rede de água do condomínio está dividida em horizontal e vertical. Quando os vazamentos nas unidades forem oriundos de canos horizontais, ou seja, ramais, a responsabilidade de reparo é dos moradores. Verticais, colunas, do condomínio. A questão é verificar se a água está vazando da coluna ou do ramal. O que vai definir as responsabilidades. 

Constatando-se qualquer vazamento nas unidades, a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso, estimar custo e forma de resolução do problema. 

É importante que antes da realização do reparo se saiba de quem é a responsabilidade do mesmo.  Sendo certo que algumas vezes isso não é possível, pois somente se tem o diagnóstico depois do início da obra. 

Se o síndico realizou o reparo com custo maior do que o praticado no mercado, o condômino não deve ser prejudicado. De qualquer forma, importante formalizar a situação e procurar entender se o adicional não foi justificado por algum motivo técnico. Caso seja má gestão somente, o síndico não poderá imputar o valor adicional ao condômino e terá que prestar contas da obra em assembleia. 

REPARAÇÃO DE DANOS. INFILTRAÇÃO NA UNIDADE DO AUTOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. DEFEITO SANADO. DANO MATERIAL CONFIGURADO. DEVER DE REPARAÇÃO. VAZAMENTO QUE PROVÉM DO SISTEMA HIDRÁULICO DO CONDOMÍNIO. REDIRECIONAMENTO DA CONDENAÇÃO. OFENSAS E MULTA CONDOMINIAL. DANO MORAL INOCORRENTE. Preliminar de ilegitimidade ativa afastada. É devida a reparação material pelos danos causados, decorrentes de vazamento que atingiu unidade condominial do demandante. Hipótese em que restou comprovada nos autos a relação de causa e efeito entre o evento danoso e a conduta do réu. Dever de indenizar reconhecido. Impugnação dos valores de conserto que não possui suporte probatório consistente, na medida em que a nota fiscal apresentada pelo requerente diz respeito ao serviço de colocação de gesso e não ao conserto do equipamento hidráulico em si, consoante afirma a demandada. Indicando o conjunto probatório que a infiltração no apartamento do autor proveio de falha no sistema hidráulico geral do condomínio, impositivo o redirecionamento da condenação, julgando improcedente o feito quanto à recorrente. Cabia à parte autora, já que não se trata de hipótese em que o prejuízo extrapatrimonial é presumido, evidenciar, cabalmente, os aborrecimentos extraordinários decorrentes da infiltração noticiada na peça inicial. Dano extrapatrimonial não reconhecido, porquanto o caso em tela demonstra a ocorrência de mero aborrecimento derivado dos desentendimentos havidos entre as partes. RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004581781, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 29/01/2014)

(TJ-RS - Recurso Cível: 71004581781 RS, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Data de Julgamento: 29/01/2014,  Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/02/2014)

Diarista

Pergunta 2, de José Lourenço

Em quais condições o condomínio pode usar diarista, e não funcionária registrada, para serviço de limpeza?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezado José, 

O mais saudável é que o prédio utilize um funcionário registrado. Assim, fica definida função conforme convenção coletiva, horários, valores por horas extras, adicional por acumulado de função, entre outros. Porém no caso de utilização de diarista, as regras são as mesmas do funcionário doméstico para o mesmo serviço de limpeza. Este deve ser eventual até duas vezes na semana, o valor deve ser pago a cada visita mediante recibo (RPA).  A qual incide recolhimento do INSS, a alíquota é de 11% para dedução do prestador, e o tomador deverá recolher 20%. O condomínio deve tomar cuidado com essa modalidade a fim de evitar qualquer contratempo, seja com acúmulo de função, ou algum abuso que possa caracterizar vínculo empregatício. 

TRABALHO DOMÉSTICO EM DOIS DIAS POR SEMANA. DIARISTA. VÍNCULO EMPREGATÍCIO RECHAÇADO. Diante da constatação de que a reclamante somente prestava serviços, no âmbito familiar dos reclamados, em dois dias por semana, sem a continuidade prevista no art. 1º da Lei n. 5.859/1972, deve ser afastada a vinculação empregatícia reconhecida pelo Juízo de origem. Recurso ordinário provido.

(TRT-14 - RO: 385 RO 0000385, Relator: DESEMBARGADORA SOCORRO MIRANDA, Data de Julgamento: 10/11/2011,  SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DETRT14 n.209, de 11/11/2011)

Isenção do subsíndico

Pergunta 3, de Sandra Regina Oliveira Moreira 

Na gestão anterior a minha, o subsíndico teve isenção de 50% em sua cota condominial, concessão essa feita pelo síndico, sem assembleia. É correto isso?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Sandra, 

A isenção do síndico deve estar prevista na Convenção do Condomínio, e a mesma é considerada receita pelo Fisco ( RF),  além de que deve ser declarada no IR. Sobre a receita o síndico deve recolher 11% a título de INSS, e o condomínio 20% de INSS (patronal) também. 

Quando o mesmo é remunerado, se for pessoa física incide a título de recolhimento de INSS o mesmo valor da isenção acima mencionada. No caso de Pessoa Jurídica  será devido imposto conforme enquadramento da empresa, se for pelo simples nacional  incidirá o percentual 4,5% sobre o faturamento bruto, para movimento de até R$ 180.000,00 ano. 

O síndico não pode definir qualquer tipo de isenção ao subsíndico ou a quem quer que seja, caso não esteja previsto em convenção ou aprovado em a assembleia.  Se o síndico o fizer, sem seguir a convenção ou a assembleia, estará agindo com abuso na função de síndico e poderá responder civilmente por isso. Inclusive se o caso for a justiça poderá ser condenado a devolver o valor correspondente a isenção, se comprovada ser essa indevida. 

“APELAÇÃO CONDOMÍNIO EDILÍCIO REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS Ação ajuizada por condomínio em face de ex-síndico Procedência parcial, carreando ao demandado o pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação Apelo do demandado Não acolhimento - Preliminar de nulidade da sentença por cerceio de defesa Matéria que se entrosa com o mérito da causa Demandado que, a teor da inicial, deixou de recolher a contribuição patronal ao INSS, ignorando a competência delegada pela Assembleia Geral e o determinado pelos subsíndicos em reunião de previsão orçamentária, causando prejuízos ao condomínio - Autor que, sem questionar a existência da obrigação que assumiu, alegou insuficiência de recursos financeiros para recolhimento do imposto devido e não ter obtido, com a omissão, qualquer vantagem financeira - Irrelevância Se não havia dinheiro suficiente para pagamento de todas as dívidas, o apelante deveria ter convocado os condôminos, em busca de uma solução - Sentença mantida - Negado provimento ao recurso.”(v.13669)

(TJ-SP - APL: 01362846820078260002 SP 0136284-68.2007.8.26.0002, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 10/12/2013,  3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/12/2013)

 

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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