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Rodrigo Karpat tira suas dúvidas sobre rateio extra, multa e salário do síndico

Rodrigo Karpat  tira suas dúvidas sobre rateio extra, multa e salário do síndico

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

Para enviar sua pergunta para o Rodrigo Karpat, use o espaço para comentários no final dessa página.

Rateio extra

Pergunta 1, de Danilo Oliveira

Bom dia , gostaria de tirar um dúvida sobre rateio de taxas extra.

No meu condomínio, o síndico emtiu uma taxa extra sobre pagamento de 13° terceiros de funcionários. Porém, essa taxa só foi dividida para os condôminos que estão adiplentes. Está certo essa cobrança? O certo não seria dividir a cobrança entre todos os condôminos ( adiplentes e inadimplentes)? O síndico também não divulga a quantidade do inadimplentes.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Danilo,

Qualquer rateio que ocorra dentro do condomínio deve ser dividido por todas as unidades, na proporção de suas frações ideias, ou conforme disposto em convenção.  Qualquer medida fora disso é ilegal e infringe o direito de propriedade de cada condômino.

O direito de pagar sobre o proporcional de sua propriedade conforme estabelecido no ato constitutivo do condomínio é um direito garantido e somente poderia ser modificado com a alteração da forma de rateio com o voto de 2/3 dos condôminos.

Alguns prédios colocam dentro do rateio um percentual correspondente a inadimplência.

A título exemplificativo: Se a necessidade é arrecadar R$10 mil e o percentual de inadimplência é de 10%, aprova-se um rateio de R$ 11 mil, e  à medida que os devedores forem pagando, a receita será revertida para a conta especificada, ou para outra finalidade mediante aprovação da assembleia. O que é totalmente diferente de efetuar o rateio somente entre adimplentes, o que implicaria em falta de cobrança de forma estabelecida na convenção e enriquecimento ilícito dos devedores.

Quanto à inadimplência, é importante observar que é um direito dos condôminos saberem quem está e quem não está quites com o condomínio. Dessa forma, você pode solicitar a relação de devedores, bem como esclarecimentos das medidas que estão sendo tomadas em face de cada devedor. O que não pode ser feito é a exposição vexatória do devedor em quadros de avisos, ou algum ato de constrangimento seja em assembleia ou fora dela.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Condomínio. Divulgação de lista de inadimplentes. Sentença de improcedência.  Apelam os autores arguindo cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; que as listas foram colocadas em todas as áreas comuns do edifício; que mesmo após acordo judicial e pagamento de parcela, constou sua unidade como devedora; sustentam ainda que os débitos somente poderiam ser conhecidos pelos demais condôminos e não por terceiros que frequentam o prédio. Descabimento.Temática de natureza eminentemente de direito. Falta de especificação de prova faltante que fosse imprescindível para o julgamento.Ausência de identificação do nome dos devedores, indicação apenas das unidades respectivas. Fotos juntadas com a inicial demonstram que a divulgação se deu tão-somente nos quadros de aviso. A informação sobre fato verdadeiro de interesse do condomínio representa exercício regular de direito. Inexistência de abuso. Eventual inscrição incorreta referente a um dos meses poderia ser corrigida por meio de singelo pedido ao síndico.Apelante não inovou o que já havia sido exposto nos autos e rebatido na sentença. Motivação da sentença adotada como fundamentação do julgamento em segundo grau. Adoção do art. 252 do RITJ.Recurso improvido.

(TJ-SP - APL: 9121166752002826 SP 9121166-75.2002.8.26.0000, Relator: James Siano, Data de Julgamento: 17/08/2011,  5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2011)

Condomínio. Despesas. Cobrança. Ação julgada procedente. Inépcia da inicial. Não ocorrência. Suficiência dos elementos apresentados. Planilha apresentada com a inicial hígida e correta. Dever do condômino de contribuir proporcionalmente com as despesas. Alegação de constrangimento pela divulgação de relação de condôminos inadimplentes no boleto emitido aos outros condôminos. Ausência de conduta irregular. Rejeição das preliminares e improvimento do recurso.Os documentos exibidos, no âmbito da ação de cobrança de despesas condominiais, mostram-se suficientes para o ajuizamento da demanda. A obrigação de pagar as despesas ordinárias e extraordinárias decorre da existência jurídica do condomínio e eventual irregularidade deve ser enfrentada em ação distinta.Não constitui constrangimento ou situação vexatória a simples inclusão do nome do condômino no rol dos devedores emitido nos boletos aos outros condôminos.

(TJ-SP - APL: 2070048620098260100 SP 0207004-86.2009.8.26.0100, Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 30/06/2011,  32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2011)

Multa sobre inadimplência

Pergunta 2, de Fernanda Victal · 

Olá. Em julho de 2016 atrasei o pagamento do condomínio em 15 dias. A síndica me cobrou 10% de multa. Está correto isso?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Fernanda,

O atraso do pagamento acarreta multa de 2%, juros de 1% ao mês (caso não seja estabelecido de forma diversa na convenção) e correção monetária.

A cobrança extra de 10% não se justifica, salvo se o caso tenha sido encaminhado para um escritório de advocacia, mas normalmente isso ocorre a partir entre 30 e 90 dias de atraso, conforme ajuste no condomínio. 

Via de regra os pagamentos ocorrem via boleto e existe um prazo bancário que esse boleto poderá ser quitado, costuma ser dentro do mês. Assim dentro deste prazo não é sugerido o envio do caso a um escritório de cobrança ou de advocacia.

Apelação Cível. Ação Sumária de Cobrança. Cotas Condominiais. Sentença de procedência. Recurso conhecido tempestividade art. 508, CPC. Artigo 1.336, § 1º, Novo Código Civil multa moratória de 2% e juros legais de 1% ao mês multa moratória incidente a partir da vigência do novo Código Civil vigência da cláusula condominial inexistência de abusividade dos juros moratórios fixado na convenção. Correção monetária devida a partir de cada vencimento mera atualização do valor do dinheiro. Verba honorária de 15% mantida art. 20, CPC devidamente aplicado. Recurso improvido.

(TJ-SP - APL: 9102132122005826 SP 9102132-12.2005.8.26.0000, Relator: Piva Rodrigues, Data de Julgamento: 01/03/2011,  9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2011)

Gasto sem aprovação

Pergunta 3, de Caio Angelis

Olá, gostaria de saber se é possível um síndico se auto-atribuir um salário que mesmo votado em assembleia esta não constituía nem um décimo do total de moradores.

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Caio,

O síndico não pode atribuir salário ou isenção, estes devem estar previstas em convenção. Na ausência de proibição de remuneração/isenção do sindico morador, ou na ausência de previsão legal na convenção sobre o tema, a assembleia pelo voto de maioria simples dos condôminos presentes, poderia instituir o valor de remuneração ou isenção do síndico.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO. PRO-LABORE. PRESCRIÇÃO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA. 1 - Prescrição. Remuneração do síndico. A remuneração do síndico não se encontra disciplinada em nenhuma das hipóteses de trata o art. 206 do Código Civil. Aplicável, pois, o prazo de prescrição decenal, na forma do art. 205 do mesmo Código. Preliminar suscitada pelo 1º Vogal que se afasta. 2 - Remuneração do síndico. Pro-labore. Ainda que haja previsão na Convenção de Condomínio, a remuneração do síndico, a título pro labore, deve ser objeto de deliberação da Assembléia de Condomínio, conforme disposição convencional. Sem prova de que tenha havido deliberação, a pretensão ao pagamento não tem fundamento jurídico, mesmo porque a vedação ao trabalho gratuito se restringe ao trabalho assalariado. Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos. 3 - Recurso conhecido, mas não provido.

(TJ-DF - ACJ: 20140110113174, Relator: JOÃO LUIS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 05/05/2015,  2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/08/2015 . Pág.: 357)

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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